Bon mieszkaniowy będzie można przeznaczyć na pokrycie wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej lub partycypację lokatora w kosztach budowy mieszkania SIM czy TBS. Natomiast rodziny wielodzietne otrzymane wsparcie będą mogły przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego albo jego budowę. - mówi Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.
Ustawa o małych domach i ta o gwarancjach kredytowych są już opublikowane w Dzienniku Ustaw. Kiedy zainteresowani będą mogli skorzystać z tych rozwiązań Polskiego Ładu?
Ustawa dotycząca domu do 70 mkw. wejdzie w życie 3 stycznia 2022 r., a przepisy o gwarancjach kredytowych - pół roku od ich publikacji w Dzienniku Ustaw, co nastąpiło 25 listopada.
Kluczowe rozwiązania tych ustaw nie uległy zmianie w trakcie procesu legislacyjnego - ich krytyka, np. odrzucenie ustawy o domach przez Senat czy obawy NBP związane z regulacjami o gwarancjach was nie przekonały.
Ustawa dotycząca gwarancji kredytowych zawiera odpowiednie mechanizmy zabezpieczające jej ewentualny wpływ na wzrost cen mieszkań. Określony w niej maksymalny limit ustalany jest w zależności od położenia nieruchomości oraz od tego, czy jest ona nabywana na rynku pierwotnym czy wtórnym. Oceniamy, że według dzisiejszego pułapu cen na rynku do programu kwalifikowałoby się ok. 65-75 proc. transakcji na rynku pierwotnym oraz ok. 55-65 proc. na rynku wtórnym. Ustawa nie powinna więc spowodować presji na wzrost cen. Dziwi mnie, że opozycja w Sejmie i większość senacka chciały odrzucić projekt dotyczący budowy domów do 70 mkw. Donald Tusk zapowiadał lata temu ograniczenia formalności przy budowie domów; gdy proponuje je rząd Prawa i Sprawiedliwości, to Platforma protestuje. To hipokryzja!
Ta ustawa to rozwiązanie oczekiwane przez Polaków, a także przez samorządy. Wójtowie czy burmistrzowie, z którymi się spotykam (również ci związani z opozycją), nie mają do tego rozwiązania żadnych uwag. Przeciwnie - cieszą się z tego, że będą mogli w prostszy sposób wydawać warunki zabudowy i że Polacy będą mogli szybciej i taniej budować takie domy. Co ważne, ta uproszczona procedura dotyczy inwestycji, które mają być zgodne z wszelkimi przepisami budowlanymi, planem miejscowym lub warunkami zabudowy, a więc ład przestrzenny będzie zachowany.
Samorządy nie obawiają się skróconych terminów na wydawanie WZ?
Przyjmują nasze argumenty. Wraz ze skróconym terminem upraszczamy procedurę związaną z wydawaniem WZ. Dotychczasowa była bardzo uciążliwa, wydłużała czas często do wielu miesięcy. Według nowych przepisów wydanie warunków zabudowy będzie możliwe w 21 dni. Nie będzie też możliwości wydawania WZ w dużej odległości od innych budynków, co jest dobrze przyjmowane przez włodarzy gmin, chcących zapanować nad niekontrolowanym rozprzestrzenianiem się zabudowy.
Z czego wynika tak długie vacatio legis przepisów o gwarancjach? Miały wejść w życie z nowym rokiem.
Pół roku to rozsądny termin w przypadku ustawy, która wymaga dostosowania się przez Bank Gospodarstwa Krajowego oraz banki, które zaangażują się w program gwarantowanych kredytów mieszkaniowych. Poza tym Komisja Nadzoru Finansowego powinna mieć czas na dostosowanie rekomendacji dotyczących kredytów hipotecznych do tych przepisów.
Trzecim elementem mieszkaniowych propozycji Polskiego Ładu był bon mieszkaniowy. Będziecie nad nim pracować?
Przygotowujemy projekt ustawy w tej sprawie. Bon mieszkaniowy ma być alternatywą dla tych obywateli, którzy nie mają zdolności kredytowej i w związku z tym nie mogą ubiegać się o gwarantowany kredyt mieszkaniowy. Takie osoby - zamiast kupować mieszkanie na rynku komercyjnym - mogą zamieszkać np. w SIM czy TBS. Jednak, by dostać tam mieszkanie, trzeba wnieść wkład własny. Bon mieszkaniowy miałby być tym rozwiązaniem, które go zapewni.
Na jakie cele będzie można uzyskać taki bon, o jakich kwotach, a - co za tym idzie - obciążeniu budżetu mówimy?
Bon mieszkaniowy będzie można przeznaczyć na pokrycie wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej lub partycypację lokatora w kosztach budowy mieszkania SIM czy TBS. Natomiast rodziny wielodzietne otrzymane wsparcie będą mogły przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego albo jego budowę.
Wysokość bonu będzie uzależniona od liczby członków gospodarstwa domowego. Informacje na temat szczegółowych rozwiązań, w tym przewidywanych kwot wsparcia, zostaną podane w momencie wpisania projektu ustawy o bonie mieszkaniowym do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów.
Przejdźmy zatem do kolejnego tematu - czy przekazanie do MF prac nad projektem ustawy o REIT oznacza rozwiązanie zespołu do opracowania projektu tej ustawy, który premier powołał wiosną?
Po przeprowadzeniu konsultacji z członkami zespołu i niezależnymi ekspertami okazało się, że zdecydowana większość kwestii dotyczących REIT-ów znajduje się we właściwości ministra finansów. Dlatego wspólnie z MF podjęliśmy decyzję, żeby przewodnictwo zespołu objął ten resort.
Ministerstwo Rozwoju nie chce wpływać na tę regulację?
Przeciwnie, cały czas chcemy mieć na nią wpływ, by monitorować wpływ REIT-ów na sektor mieszkaniowy. Z tego względu przedstawiciel ministra rozwoju i technologii nadal będzie członkiem wspomnianego zespołu. Jesteśmy zobowiązani dbać o zabezpieczenie interesów polskich rodzin. Mamy bowiem wątpliwość, że w obecnej sytuacji na rynku mieszkań jednym ze skutków działań funduszy mógłby być dalszy wzrost cen mieszkań, a nam zależy, by te, w interesie obywateli, nie były sztucznie podnoszone.
Czy to oznacza, że sprzeciwiacie się możliwości inwestowania przez REIT-y w nieruchomości mieszkaniowe?
Uważam za wskazane, by REIT-y powstały, gdyż dzięki temu ludzie mogliby w nie inwestować, zamiast np. kupować mieszkania jako inwestycję kapitału. Jednak w obecnej sytuacji na rynku mieszkań nasze działania w tym zakresie powinny skupić się przede wszystkim na nieruchomościach komercyjnych.
A czy - zamiast stawiać na własność - nie lepiej byłoby po prostu postawić na najem, co rekomenduje wielu ekspertów?
Rozwój rynku mieszkań na wynajem jest dla nas jednym z priorytetów od początku prac nad Narodowym Programem Mieszkaniowym. Podejmujemy intensywne prace służące tworzeniu dobrego otoczenia prawnego i organizacyjnego dla działań inwestycyjnych i rozwoju rynku nowych mieszkań na wynajem, ze szczególnym uwzględnieniem najmu społecznego. Stąd takie inicjatywy jak np. pakiet mieszkaniowy.
Nie zapominamy jednak o osobach z aspiracjami własnościowymi. Dla nich przygotowaliśmy m.in. takie inicjatywy jak „Domy 70 mkw. bez formalności”, „Mieszkanie bez wkładu własnego” czy „kooperatywa mieszkaniowa”. Doświadczenia historyczne naszego kraju pokazują, że Polacy najczęściej chcą mieć mieszkania czy domy na własność. A my nie jesteśmy od tego, by zmieniać marzenia Polaków, tylko od tego, by pomagać im w realizacji ich marzeń o własnym lokum.
A jak odniesie się pan do - wracających jak bumerang - informacji, że planujecie wprowadzenie podatku katastralnego od kolejnego mieszkania?
Nie ma żadnych planów wprowadzania podatku katastralnego. Takie prace nie były i nie będą prowadzone.
Podczas ostatniej naszej rozmowy zapowiadał pan jednak przeanalizowanie zjawiska hurtowych zakupów mieszkań przez fundusze. A także kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych. Jakie są konkluzje tych analiz? W zeszłym tygodniu wiceminister finansów Jan Sarnowski zapowiedział regulacje dotyczące flippingu, pustostanów i najmu krótkoterminowego.
Trzeba podkreślić, że obecnie jesteśmy bardzo daleko od takiej sytuacji, do jakiej doszło w Berlinie, gdzie fundusze przejęły gros mieszkań na rynku. To spowodowało wzrost czynszów, a następnie ich zamrożenie i referendum dotyczące wywłaszczenia funduszy. Sektor najmu instytucjonalnego w Polsce rozwija się dynamicznie, ale wciąż znajduje się na bardzo wczesnym etapie, bez ryzyka powstania niekorzystnej dla najemców pozycji monopolistycznej. W Polsce obecnie liczba mieszkań przeznaczonych na wynajem wynosi ok. 1,21 mln lokali, z czego w posiadaniu funduszy inwestycyjnych znajduje się jedynie ok. 0,6 proc. tej liczby (w tym co czwarte mieszkanie to zasób zarządzany przez państwową spółkę PFR Nieruchomości).
Mimo to wolimy dmuchać na zimne i analizujemy takie rozwiązania, które uchronią rynek najmu w Polsce przed ewentualnymi niekorzystnymi skutkami zakupów mieszkań w celach inwestycyjnych. Moim zdaniem lokale te nie powinny stać puste, lecz być wynajmowane. Przy tak dużym popycie na mieszkania - w sytuacji gdy Polacy mają wyższe płace, rosnące szybciej niż inflacja, gdy mamy niskie bezrobocie i ludzie chcą kupować mieszkania i w nich mieszkać - nie możemy doprowadzać do tego, że brakuje mieszkań na rynku, bo są kupowane w celach inwestycyjnych i stoją puste w oczekiwaniu na wzrost ich wartości.
Rozumiem, że planujecie takie regulacje, które skłonią posiadaczy do wynajmowania mieszkań, a zatem lokale, które nie są wynajmowane, będą wyżej opodatkowane?
Na bieżąco monitorujemy rynek mieszkaniowy i kwestię zakupów inwestycyjnych. Tak jak już wspomniałem, dostrzegamy problem pustostanów, czyli mieszkań, które po nabyciu przez inwestora nie są wynajmowane, a służą jedynie jako forma gromadzenia kapitału, w oczekiwaniu na wzrost ich wartości. Analizujemy różne rozwiązania, które mogłyby przeciwdziałać temu zjawisku.
Problemem rynku mieszkaniowego jest niedostateczna podaż, tymczasem deweloperzy skarżą się, że nie mają gdzie budować. Szykujecie jakieś kolejne udogodnienia, rozwiązania legislacyjne w tej sprawie? Pańska poprzedniczka zapowiadała umożliwienie deweloperom dostępu do gruntów spółek komunalnych czy państwowych osób prawnych. Planujecie takie kroki?
1 kwietnia weszła w życie ustawa „lokal za grunt”. Jej celem jest właśnie ograniczenie barier w pozyskiwaniu nieruchomości o potencjale inwestycyjnym przy udziale gruntów gminnych i tych przekazanych gminom przez Krajowy Zasób Nieruchomości. Dzięki temu rozwiązaniu inwestorzy mogą liczyć na szerszy dostęp do nieruchomości odpowiednich np. pod zabudowę mieszkaniową. Gminy mogą natomiast zwiększyć ofertę mieszkań i obiektów infrastruktury społecznej na swoim terenie, bez konieczności bezpośredniego angażowania się w budowę. Za część ceny nieruchomości nabytej od gminy inwestor płaci bowiem gotowymi lokalami. Gmina może je przeznaczyć np. na mieszkania na wynajem z dopłatami do czynszu z programu „Mieszkanie na start”, żłobki, szkoły, ośrodki zdrowia lub domy kultury. Zbywając nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt”, gmina może ponadto skorzystać z bezzwrotnego grantu z budżetu państwa na przedsięwzięcia infrastrukturalne na swoim terenie. Do naszego resortu docierają już pierwsze sygnały o podjętych przez rady gmin uchwałach wyrażających zgodę na zbycie nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt”. Mamy też informacje o pierwszych przetargach.
Kontynuujmy temat deweloperów - przed nami wejście w życie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Kiedy wydacie rozporządzenie do tej ustawy i na jakim poziomie określicie składkę na DFG?
Rozporządzenie może wejść w życie 1 lipca 2022 r. Wysokość stawki procentowej zostanie określona z uwzględnieniem ustawowego ograniczenia stawki. Projekt rozporządzenia zamierzamy poddać szerokim konsultacjom. Umożliwi to określenie wysokości stawki procentowej na takim poziomie, który będzie akceptowalny dla zainteresowanych uczestników obrotu, a jednocześnie zapewni należytą ochronę nabywcom mieszkań w przypadkach wskazanych w ustawie.
