Zakładamy, że będzie kilkadziesiąt projektów domów do 70 mkw. do wyboru z całą potrzebną dokumentacją – każdy inwestor będzie mógł je pobrać za symboliczną opłatą - mówi w rozmowie z DGP Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.

Zacznijmy od projektu dotyczącego domu do 70 mkw., bo budzi on duże kontrowersje. Po ostatnich zmianach słychać m.in., że dopuści on do „budowania wszystkiego wszędzie”. Krytykowane, jako nierealne, jest też kolejne skrócenie – do 21 dni – terminu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Padają też bardziej generalne zarzuty o zrzucaniu na ludzi odpowiedzialności za politykę mieszkaniową czy o skutkach w postaci rozlewania się miast. Jak odniesie się pan do tej krytyki?

Projekt ten nie pozwala na „budowanie wszystkiego wszędzie”. Wpisuje się w założenia Polskiego Ładu i oczekiwania Polaków, którzy chcą szybciej zbudować swój dom, oczywiście przy zachowaniu standardów bezpieczeństwa i zgodnie z prawem budowlanym i dotyczącym planowania i zagospodarowania przestrzennego. Konsekwencją tego stanowiska jest skrócenie urzędowych terminów. Jest to niezbędne, by ludzie mogli realizować swoje inwestycje bez zbędnego oczekiwania. W tej chwili procedury ciągną się miesiącami, trzeba to zmienić.

W przypadku małych domków nasze założenie jest takie, że inwestor powinien zmieścić się na swojej działce i nie oddziaływać na działki sąsiednie. Musi też uwzględnić wszystkie pozostałe przepisy, w tym budowlane. W tych postępowaniach nie będzie więc de facto trzecich stron, stąd uzasadnione jest skrócenie terminu na wydanie WZ. W tym celu chcemy wprowadzić uproszczony tryb, przewidziany w kodeksie postępowania administracyjnego. Gminy nie będą też musiały przygotowywać uzasadnienia decyzji. Ich rolą będzie natomiast przygotowanie projektu decyzji, w tym urbanistycznej analizy obszaru. Dzięki tej zmianie gminy będą mogły zapobiegać niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy. W tym przypadku 21 dni na wydanie WZ to rozsądny czas na załatwienie tej sprawy. Dziś zdarza się również, że ktoś chce wybudować dom, gdy w promieniu np. 500 metrów, a czasami nawet więcej, nie ma innych zabudowań. Naszym celem jest przeciwdziałanie takim praktykom. Dlatego proponujemy ustawowe ograniczenie analizowanego obszaru do 200 m wokół terenu inwestycji. Jeśli ktoś będzie chciał wybudować dom w szczerym polu, a w promieniu 200 metrów nie będzie innego domu, to gmina będzie mogła odmówić wydania WZ.

A co z zarzutami o rezygnacji z „bezpiecznika” dotyczącego trybu zgłoszenia, czyli art. 30 ust. 7 prawa budowlanego?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami projektant odpowiada za zgodność projektu ze wszystkimi przepisami, w tym prawem budowlanym, warunkami technicznymi, planem miejscowym czy WZ. Nie ma potrzeby, by dodatkowo odpowiadał za to urzędnik. Trzeba też wziąć pod uwagę, że mówimy tu o małych domach, które nie oddziałują na sąsiednie działki. Nie ma tu więc mowy o jakimkolwiek przedłużaniu inwestycji o kolejne tygodnie, dlatego do budowy będzie można przystąpić zaraz po zgłoszeniu. Nie ma też naszej zgody na budowanie np. w otulinie parków – a taki zarzut pojawia się w dyskusjach. Decyzja o warunkach zabudowy musi być przecież wydana zgodnie z przepisami prawa. Nikt jej nie dostanie dla miejsc, w których nie wolno budować.

Z kształtu ostatecznie uchwalonego można wnioskować, że nie przekonały was też argumenty, że brak kierownika i dziennika budowy oznacza ryzyka dla bezpieczeństwa. Spotkałam się np. z porównaniem, że to tak, jakby pozwolić ludziom prowadzić samochód bez prawa jazdy. Padają pytania o to, kto będzie odpowiadał za ewentualną katastrofę budowlaną?

Nasza propozycja to reakcja na zastaną rzeczywistość, w której często kierownik budowy i dziennik budowy to fikcja. Kierownicy czasami w ogóle nie pojawiają się na budowach domków jednorodzinnych, a dzienniki nagminne uzupełniane są już po zakończeniu inwestycji. Chcemy, aby obywatele mogli szybko wybudować dom do 70 mkw i dlatego postulujemy uproszczenie prawa budowlanego, oczywiście przy zachowaniu obowiązujących przepisów bezpieczeństwa. Zwolnienie z obowiązku ustanowienia kierownika budowy, a także prowadzenia dziennika budowy będzie "przywilejem", a nie obowiązkiem inwestora. Jeśli ten nie będzie czuł się na siłach i nie będzie miał wystarczającej, fachowej wiedzy, aby kierować budową, to w dalszym ciągu będzie mógł ustanowić kierownika budowy oraz prowadzić dziennik budowy. I co ważne, projekt ustawy nie wyłącza w odniesieniu do tego rodzaju zamierzeń budowlanych uprawnień organów nadzoru budowlanego, których jednym z zadań jest kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego. Organy te będą mogły przeprowadzać odpowiednie kontrole inwestycji, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości podejmować stosowne kroki.

W toku konsultacji projektu powtarzał się też zarzut, że daje on furtkę do budowania wieloobiektowych osiedli przez komercyjnych inwestorów. Niektórzy mówią nawet o ryzyku powstawania slumsów.

Wprowadzana przez nas procedura służy budowie domów przez inwestorów indywidualnych. Stąd zapis o dołączeniu do zgłoszenia oświadczenia, że inwestycja realizowana jest dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

A co z ryzykiem, że działki będą dzielone na mniejsze i w efekcie powstawać będą osiedla takich domów?

Ideą proponowanych zmian jest uproszczenie i skrócenie procedury w szczególnych przypadkach. Zgodnie z zasadą subsydiarności, to, jak gęsta ma być zabudowa w danym miejscu, jest kompetencją gminy. Samorząd najlepiej wie, jak kształtować przestrzeń na swoim terenie, zgodnie z zasadą władztwa planistycznego. Udział powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej jest wynikiem zapisów planu miejscowego lub (w przypadku jego braku) decyzji o warunkach zabudowy i w tym zakresie nic się nie zmieni.

Szykujecie katalog projektów domów do 70 mkw., może pan zdradzić szczegóły?

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego ogłosił konkurs na projekty takich domów. Zakładamy, że będzie ich kilkadziesiąt do wyboru z całą potrzebną dokumentacją – każdy inwestor będzie mógł je pobrać za symboliczną opłatą. Po stronie inwestora będzie natomiast przygotowanie projektu adaptacji. Projektant będzie musiał dopasować ten projekt do danej działki – zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy.

Bardzo protestuje w tej sprawie izba architektów, argumentuje m.in., że to złamanie zasady pomocniczości, bo państwo wchodzi w nie swoje kompetencje.

Naszym celem jest umożliwienie Polakom budowanie tańszych domów. Konkurs pozwoli wyłonić projekty o wysokich walorach architektoniczno-funkcjonalnych, ekologicznych, oszczędnych i estetycznych. Udostępnienie najlepszych praktyk w zakresie projektowania w domenie publicznej będzie poprzedzone negocjacjami z wybranymi firmami zgodnie z zasadami wolnego rynku. Nie wpłynie to na ograniczenie lub wyłączenie prowadzenia przez projektantów działalności gospodarczej w segmencie rynku usług projektowych.

Przejdźmy zatem do projektu gwarancji kredytowych – tu z kolei pojawia się zarzut, że to dorzucanie popytu do – i tak bardzo rozgrzanego rynku – czego skutkiem będzie dalszy wzrost cen, tak jak to było w przypadku programów Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych. Rząd nie dostrzega takich ryzyk? Czy nie byłoby bardziej sensowne mocniejsze wsparcie budownictwa społecznego?

Podejmujemy wiele działań, które wzmacniają podaż mieszkań. Wiele inwestycji z zakresu budownictwa społecznego jest w toku, wiele gmin jest nimi zainteresowanych. Ważną rolę odgrywa tu też projekt dotyczący małych domów. Nie jest tak, że tylko deweloperzy powinni zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, trzeba dać również ludziom możliwość zaspokajania ich samodzielnie. Państwo jest także od tego, by wspierać słabszych ekonomicznie. Program gwarancji to właśnie oferta dla tych, którym brakuje wkładu własnego i przez to nie mają możliwości kupna mieszkania na kredyt.

Wyjaśnijmy czytelnikom podstawowe warunki otrzymania takiego wsparcia – projekt różni się od wpisu do wykazu prac rządu.

Z programu będą mogły skorzystać osoby bez własnego mieszkania – w tym single, małżeństwa lub rodziny z dziećmi, które mają małe mieszkania – przy dwójce dzieci to nie więcej niż 50 mkw., trójce – 75 mkw., czwórce – 90 mkw. Oczywiście w tym drugim przypadku warunkiem wsparcia w postaci dokonywanej przez BGK spłaty rodzinnej tego kredytu będzie sprzedaż dotychczasowego lokum. Zrezygnowaliśmy natomiast z ograniczenia, jeżeli chodzi o wiek kredytobiorców.

Jakie będą koszty tego programu?

Tylko w przyszłym roku planujemy przeznaczyć na jego realizację 100 mln zł, w 2023 – 200 mln zł, a w 2030 – już 2 mld zł.

Czy projekty z Polskiego Ładu nie zaszkodzą wcześniejszym mieszkaniowym inicjatywom rządu, takim jak ta dotycząca Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych? Czy wystarczy pieniędzy na program budownictwa społecznego?

Wsparcie z Funduszu Dopłat dla budownictwa społecznego i komunalnego wyniesie w tym roku 1 mld zł. Będę dbał o to, by pieniądze te wydawane były efektywnie.

Ten program jest bardzo chwalony przez ekspertów, czy ciągle jest on na liście priorytetów, czy są na niej tylko projekty z Polskiego Ładu?

Program wpisuje się w założenia programu społeczno-gospodarczego Polski Ład w ramach wsparcia rodzin w zakresie poprawy warunków mieszkaniowych. Jest w nim mowa o dalszym rozwoju Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych oraz budownictwa społecznego i komunalnego. Kluczowe zmiany w tych obszarach uchwalone zostały jeszcze w 2020 r. Potrzebne jest jeszcze kilka korekt, nad którymi również pracujemy.

A co z reformą planowania przestrzennego – czy pańskim zdaniem jest potrzebna, a jeśli tak, to czy doczekamy się jej w tej kadencji?

Ostateczny kształt reformy jest obecnie wypracowywany. Chcemy, by wskutek tej zmiany łatwiej można było podejmować racjonalne decyzje planistyczne. Chodzi o to, aby te działania trwały krócej i były tańsze. Reforma zmierza do zapobiegania niekontrolowanego rozlewania się zabudowy i podniesienia standardu życia mieszkańców. Dodatkowo pracujemy nad modyfikacją systemu planowania przestrzennego w taki sposób, aby dokumenty planistyczne były ze sobą bardziej spójne.

Jest to jednak ogromna zmiana, czy uda się zatem przeprowadzić ją do końca kadencji?

Będziemy się starali, aby do końca kadencji zakończyć prace nad tą reformą.

Czy dostrzega pan problem tzw. patodeweloperki? W maju resort zapowiadał, że we wrześniu przyszłego roku wejdzie w życie nowe rozporządzenie dotyczące warunków technicznych – co ono zmieni?

Zagospodarowanie przestrzenne to kompetencja gminy, która uchwala plany czy wydaje warunki zabudowy. Chciałbym jednak, aby w przepisach pojawiły się podstawowe wskaźniki dot. np. powierzchni biologicznie czynnej, co ograniczyłoby tzw. betonozę.

A co z dopuszczalną wielkością mieszkań – czy w nowej wersji rozporządzenia się na zmieni?

W aktualnym projekcie rozporządzenia, który został przekazany do uzgodnień wewnątrzresortowych utrzymana została dotychczasowa minimalna wielkość mieszkania wynosząca 25 mkw. Projekt rozporządzenia, po jego opracowaniu, zostanie przekazany do szerokich konsultacji publicznych.

Jakie jeszcze ma pan plany legislacyjne? Np. co z wcześniej zapowiadanym projektem bonu mieszkaniowego – minister Piotr Mueller w sierpniu deklarował, że w tej sprawie trwa dyskusja w rządzie?

Prace nad bonem trwają. Dążymy do tego aby rozwiązanie to z jednej strony wpisało się w system gwarancji kredytowych udzielanych w związku z zakupem mieszkania, a z drugiej, aby dawało się zastosować także przy wynajmie mieszkania w SIM lub TBS albo przy uzyskiwaniu lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej. Pracujemy nad tym, aby wszystkie wprowadzane przez rząd instrumenty mieszkaniowe stworzyły z czasem jeden spójny system oferujący ludziom różne możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dostosowane do ich dochodów i aspiracji.

A co z ustawą o kooperatywach, czy prace nad nią będą kontynuowane, a jeśli tak, to czy projekt zmieni się w toku konsultacji?

Prace nad tym projektem również trwają. Obecnie dobiegają końca uzgodnienia międzyresortowe najnowszej wersji. Można się z nią zapoznać na stronach Rządowego Centrum Legislacji.

Czy w pańskich planach jest miejsce na ustawę o REIT-ach? Ostatnio głośnym echem odbiła się przeciwna tej inicjatywie wypowiedź minister Semeniuk?

Obecnie zbieramy stanowiska instytucji reprezentowanych w zespole ds. przygotowania tej regulacji.

Jeżeli mówimy o wzrostach cen mieszkań, to czy ministerstwo uznaje za problem to, że zagraniczne fundusze hurtowo kupują mieszkania w Polsce – np. niedawno jedna z firm kupiła od dewelopera 2500 mieszkań w Warszawie za 1,4 mld zł?

Na bieżąco obserwujemy sytuację na rynku najmu instytucjonalnego. Pamiętamy jednocześnie, że skuteczna polityka mieszkaniowa musi posługiwać się różnymi instrumentami i odpowiednio je równoważyć. Naszym celem jest stworzenie systemu, w którym przed obywatelem otwarte będą różne drogi prowadzące do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Najem, zwłaszcza instytucjonalny, może być jedną z nich.

Bardzo duża część mieszkań kupowana jest w celach inwestycyjnych. Tymczasem resort finansów absolutnie odżegnuje się od wprowadzenia jakiejkolwiek formy podatku katastralnego – choćby od piątego mieszkania wzwyż. Czy rzeczywiście mieszkania powinny być czysto rynkowym towarem? W efekcie młodzi ludzie często nawet nie marzą o własnym mieszkaniu i żyją w wynajmowanych pokojach. Pytanie jak w takich warunkach np. założyć rodzinę?

Dostrzegamy ten problem i analizujemy możliwości jego rozwiązania.

Na koniec zapytam o ustawę wiatrakową – czy doczekamy się liberalizacji zasady 10H?

Projekt nowelizacji przepisów ustawy, popularnie zwanej wiatrakową, przygotowany został przez resort rozwoju i technologii na początku bieżącego roku. Obecnie analizujemy uwagi, otrzymane w procesie uzgodnień międzyresortowych, opiniowania i konsultacji publicznych. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to III kwartał 2021 r.

Naszym zamiarem jest całościowe uregulowanie zagadnienia funkcjonowania lądowej energetyki wiatrowej w otoczeniu społecznym. Celem jest wprowadzenie zmian w zasadach lokalizowania elektrowni, które będą polegały na utrzymaniu generalnej zasady 10H przy jednoczesnym dopuszczeniu możliwości określenia przez gminę odległości mniejszej (lecz nie mniej niż 500 m), jeśli wynika to oceny wpływu na środowisko. Ponadto zakładamy „odblokowanie” rozwoju budownictwa mieszkalnego w sąsiedztwie tych elektrowni, poprzez zastąpienie zasady 10H innym sposobem określania minimalnej odległości. Dodatkowo kładziemy duży nacisk na kwestie zachowania maksymalnego bezpieczeństwa eksploatacji tych elektrowni poprzez wprowadzenie certyfikacji serwisów. Dążymy również do zapewnienia dostępu do pełnej informacji o planowanej inwestycji dla mieszkańców okolicznych terenów.