Na początku 2015 roku do Sejmu trafić ma projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Taka deklaracja padła w expose premier Kopacz i zasiała w sercach deweloperów niepokój. Było to doskonale widoczne podczas jednego z ważniejszych wydarzeń branży budowlanej w tym roku – Kongresie Mieszkaniowym – Dni Dewelopera.

Planowe gospodarowanie

Celem opisywanego projektu, nad którym od dwóch lat pracuje Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego, jest wprowadzenie rozwiązań kompleksowo i przejrzyście regulujących proces inwestycyjny, a także stworzenie prawa, które umożliwi racjonalne gospodarowanie przestrzenią. Jednym z głównych założeń projektowanego kodeksu jest m.in. umożliwienie budowy jedynie na terenach do tego przystosowanych (terenach zabudowy bądź rozwoju zabudowy określanych w planach miejscowych) posiadających niezbędną infrastrukturę techniczną zapewnianą – co do zasady – przez samorządy. Zniknąć ma też decyzja o warunkach zabudowy.

W opinii części inwestorów przedstawiona w połowie kwietnia 2014 r. podstawowa wersja kodeksu nie do końca realizuje pierwotne założenia.

– Jestem rozczarowany wynikiem dotychczasowych prac komisji kodyfikacyjnej, choć początkowo byłem orędownikiem kodeksu – mówił Jacek Bielecki, dyrektor Marvipol Development. Dodał, że obecnie w kodeksie niestety dostrzega inną filozofię.

– W mojej ocenie stanie się tak, że nie powstaną żadne nowe plany, deweloperzy dalej będą działać na podstawie warunków zabudowy, które jedynie zmienią nazwę na urbanistyczny projekt realizacyjny czy przyrzeczenie inwestycyjne, a my będziemy musieli dogadywać się z gminą co do podziału kosztów wydanych na infrastrukturę – akcentował.

Bielecki mówił o dwóch nowych instytucjach zaproponowanych w kodeksie, których stosowanie będzie możliwe na terenach bez planów zagospodarowania. Urbanistyczny projekt realizacyjny powstawać ma na podstawie umowy zawieranej między inwestorem a gminą. W umowie tej wójt, burmistrz albo prezydent miasta zobowiązywać się będzie do sporządzenia projektu planu miejscowego umożliwiającego realizację proponowanego przez inwestora zamierzenia inwestycyjnego. Inwestor zaś zobowiąże się do poniesienia całości lub części kosztów sporządzenia projektu planu, a także kosztów infrastruktury technicznej i społecznej niezbędnej do realizacji zamierzenia.

Przyrzeczenie inwestycyjne przesądzać będzie natomiast o zgodności zamierzonej inwestycji z ogólnym porządkiem przestrzennym na obszarze, na którym nie obowiązuje plan miejscowy.

Plany będą powstawać

W opinii przedstawicieli Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego powyższe instytucje nie zwolnią jednak wcale gmin z obowiązku tworzenia planów pod inwestycje i tym samym uzbrajania terenów budowlanych.

– Nie jesteśmy w stanie do końca zaprogramować postępowania gmin i ich zachowań. Próbujemy jednak wyznaczać pewne, bardziej precyzyjne kryteria, które spełnić będzie musiała każda gmina, by wyznaczyć teren urbanizacji – odpierał zarzuty Łukasz Złakowski, członek komisji.

Ekspert nie wykluczył jednak, że mogą znaleźć się takie samorządy, które będą chciały uciec od tego obowiązku.

– Musimy jednak zakładać, że znaczna część gmin funkcjonuje w tym celu, żeby zaspokajać potrzeby społeczności lokalnej. A to co możemy zrobić na zasadzie ograniczonego zaufania, to wprowadzić ileś kryteriów, które zweryfikować mógłby np. nadzór wojewody, żeby nie okazało się, że nie ma pewnych obszarów w ogóle nie wyznaczonych w studiach – dodawał.

– Nie będzie możliwości sporządzania planów punktowych i świadomego pozostawiania miejsc, gdzie w drodze decyzji albo innych aktów indywidualnych będziemy zagospodarowywać teren. Jeżeli jest to inaczej odczytywane, to popełniliśmy w kodeksie błąd i będziemy musieli to poprawić – wtórował Robert Dziwiński, główny inspektor nadzoru budowlanego.

Będzie drożej

Ponadto deweloperzy zwracali uwagę na inny skutek związany z koniecznością budowy na terenach zaplanowanych.

– Konsekwencją wprowadzenia kodeksu będzie na pewno ograniczenie ilości terenów budowlanych. Może się nam nie podobać, że w tej chwili dużo buduje się na terenach zewnętrznych miast i że trzeba do nich dojeżdżać. Takie mieszkania są jednak wtedy dużo tańsze. Jeśli będzie mniej terenów pod zabudowę, to ceny wzrosną. Takie są prawa rynku – zwracał uwagę Jacek Bielecki.

– Taka sytuacja miała miejsce przez wiele lat w Hiszpanii. W miastach takich jak Madryt przez lata występowały bardzo wysokie ceny, ponieważ funkcjonował tam akt chroniący tereny podmiejskie – podaje przykład radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Przedstawiciele komisji przyznali, że rzeczywiście działki budowlane mogą podrożeć. Podkreślili jednak, że zaproponowana zmiana ma swe uzasadnienie.

– Nie możemy ulegać szantażowi, że wzrosną ceny terenów budowlanych, bo będzie ich mniej – mówił szef Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Dziwiński podkreślał, że niewiele jest państw, gdzie zabudowa rozlewałaby się tak jak w Polsce. Zwracał przy tym uwagę, że koszty zbrojenia terenów ponosimy wszyscy.

– Przecież to nie jest tak, że aby dociągnąć do przysłowiowego Kowalskiego infrastrukturę, bo temu wymarzyło się mieć willę pod miastem wybudowaną na podstawie warunków zabudowy, to płaci on 100 proc. uzbrojenia tego terenu – zauważał.

– Może więc warto się zastanowić nad tym, aby ten metr kwadratowy był trochę droższy, ale dzięki temu wartościowszy, bo to będzie metr kwadratowy już przygotowany do zabudowy. Taka jest intencja tych przepisów – podkreślał Dziwiński.

Nowy kodeks budowlany

Nowy kodeks budowlany

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Etap legislacyjny

Projekt w komisji kodyfikacyjnej