Na projektowanych zmianach stracą właściciele dużych obszarów o niskiej wartości gruntu, w założeniu zyskać mają wszyscy pozostali wywłaszczani
Odszkodowania za nieruchomości wywłaszczane pod inwestycje publiczne, takie jak np. CPK czy elektrownia jądrowa, będą obliczane inaczej niż dotąd. Skorzystać mają mieszkańcy wywłaszczanych terenów, a także przedsiębiorcy prowadzący tam działalność. Stracą natomiast – w związku z planowaną likwidacją zasady korzyści – właściciele dużych gruntów o niskiej wartości.
Zmiany takie przewiduje projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pełnomocnik ds. budowy CPK, wiceminister infrastruktury Marcin Horała, skierował do konsultacji.
Nie będzie już, jak mówi, specjalnych korzyści dla mniejszości, która „wygrywa na loterii setki i tysiące procent”. Pozostali dostaną więcej niż dotąd. Na „dzień dobry” 110 proc. ceny, a jeżeli nieruchomość jest mieszkalna lub służy do prowadzenia działalności gospodarczej – 120 proc. Do tego dochodzi roszczenie o szkodę rzeczywistą. Jeżeli szkoda jest większa niż 120 proc., to – po udowodnieniu – będzie prawo do wyższej rekompensaty. – Dla przytłaczającej większości wywłaszczanych proponowane regulacje będą bardziej korzystne niż te obecne – mówi Marcin Horała.
Zupełnie inną opinię ma jednak Łukasz Bernatowicz, radca prawny, wiceszef BCC. – Pytanie, jakie intencje przyświecają projektodawcy? Oczywiście kieruje się on tym, że – np. w przypadku CPK – zastosowanie zasady korzyści generowałoby ogromne koszty. Zmienia się więc przepisy po to, by ta oraz inne publiczne inwestycje były tańsze – akcentuje. Przy czym, jak podkreśla, robi się to kosztem wywłaszczanego obywatela.
Pełnomocnik rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego, sekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury Marcin Horała skierował w miniony czwartek do - kończących się 19 listopada - konsultacji projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.
Proponowane w nim rozwiązania mają charakter uniwersalny, jednak oprócz CPK wymienione w nim są np. takie inwestycje, jak przekop Mierzei Wiślanej, gazoport w Świnoujściu czy budowa elektrowni jądrowej. Autor inicjatywy pytany, kiedy można spodziewać się przyjęcia projektu przez rząd, wskazuje, że „jeżeli nie zajdą jakieś nieprzewidziane opóźnienia, np. znacząca zmiana treści w wyniku konsultacji, to w początkach przyszłego roku”.
Dziś tylko za budynek i teren
- Zapewniam, że dla przytłaczającej większości wywłaszczanych osób proponowane regulacje będą bardziej korzystne niż te obecnie obowiązujące - mówi DGP wiceminister Horała.
Przypomina, że obecnie, generalnie rzecz biorąc, właściciele mają prawo do odszkodowania w wysokości wartości terenu wywłaszczanego pod inwestycję celu publicznego.
- Przychodzi do nich rzeczoznawca i określa wartość danej nieruchomości. Zwykle jest to nieco krzywdzące dla wywłaszczanej osoby, ponieważ zazwyczaj uważa ona, że jej dom jest wart więcej niż oszacował to rzeczoznawca - opisuje. W jego ocenie jest to uzasadnione zwłaszcza w warunkach rosnących cen, gdyż rzeczoznawcy opierają się na danych historycznych. Poza tym wywłaszczana osoba musi zapłacić za przeprowadzkę, notariusza czy pośrednika w handlu nieruchomościami. A koszty te nie są rekompensowane.
Szczególnie poszkodowani pod tym względem są prowadzący działalność gospodarczą lub rolniczą podobną do działalności gospodarczej, np. hodowlaną, którzy posiadają zabudowania, maszyny etc. Dostają oni tylko tyle, ile wart jest budynek i teren. A przecież, zauważa Marcin Horała, ponoszą wyższe koszty - muszą choćby znaleźć nową siedzibę, jednocześnie płacąc pracownikom czy spłacając kredyty, a w tym czasie nie prowadzą działalności, więc nie mają przychodów.
Jest też jednak, jak dodaje wiceminister, mniejszościowe grono, które „trafiło los na loterii”, a „można domniemywać, że niektórzy z tej grupy mogli trochę pomóc temu losowi”. - Są to właściciele dużych obszarów o niskiej wartości gruntu - nieużytków albo gruntów rolnych do ekstensywnej produkcji rolnej - którzy bardzo wygrywają na obecnych regulacjach - wskazuje Horała. Jak tłumaczy, przyczynia się do tego obowiązująca obecnie zasada korzyści. Zakłada ona, że, jeżeli w wyniku wywłaszczenia wartość nieruchomości wzrośnie, to odszkodowanie oblicza się wg tej wyższej wartości.
- W efekcie np. wartość wywłaszczanej łąki wzrasta z pięciu do 200 zł za metr. Zdarza się nawet, że wywłaszczani właściciele takich terenów mają korzyści rzędu 1000-2000 proc. - podkreśla pełnomocnik rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego dla RP.
Likwidacja „zasady korzyści”
Projekt zakłada likwidację tej zasady. - Nie będzie już specjalnych korzyści dla mniejszości, która wygrywa na loterii setki i tysiące procent - zaznacza Marcin Horała. Natomiast wszyscy pozostali dostaną więcej niż dotychczas - na dzień dobry 110 proc. ceny, a jeżeli nieruchomość jest mieszkalna lub służy do prowadzenia działalności gospodarczej - 120 proc. - Do tego zyskają prawo roszczenia o szkodę rzeczywistą, więc jeżeli faktycznie ponieśli koszty czy szkodę większą niż te 120 proc., to - po udowodnieniu - mają prawo do wyższej rekompensaty - dodaje.
Poza tym, zwraca uwagę wiceminister, wobec tych, którzy mieszkają na wywłaszczanych terenach, obowiązuje współczynnik oparty na wartości odtworzeniowej metra kwadratowego. Jak zapewnia projektodawca, gwarantuje on, że nie dostaną mniej niż jest to niezbędne do tego, by zapewnić sobie dach nad głową w przyzwoitym standardzie.
- To ważne np. w przypadku emerytów rolniczych, którzy oddali gospodarstwo, żeby dostać emeryturę rolniczą i mają stary dom z lat 50. czy 60. do remontu, który może być wart 70-80 tys. zł, za co nowego lokum się nie kupi. Takie osoby mogą dostać odszkodowanie nawet w wysokości 300 proc., by móc zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe - stwierdza wiceminister infrastruktury.
Państwo zaoszczędzi
Likwidację „zasady korzyści” krytykuje jednak Łukasz Bernatowicz, radca prawny, wiceszef BCC.
- Zgodnie z tą zasadą np. za pole kukurydzy wywłaszczone pod autostradę czy lotnisko dostaje się wyższe odszkodowanie niż wynosi wartość tego terenu jako pola kukurydzy - przyznaje. Jak jednak tłumaczy, jest to związane m.in. z tym, że taka inwestycja często pomniejsza wartość pozostałej, niewywłaszczonej części nieruchomości, za którą odszkodowania się nie wypłaca. - Często to, co pozostaje właścicielowi, nie może już pełnić takiej funkcji jak wcześniej, traci więc na swoim przeznaczeniu - zauważa.
Jak dodaje, przepis ten wprowadzono zatem do ustawy po to, by nikt nie był stratny w związku z tym, że jest wywłaszczany pod wartościowe niekiedy inwestycje.
- Pytanie, jakie intencje przyświecają projektodawcy. Oczywiście kieruje się on tym, że - np. w przypadku CPK - zastosowanie zasady korzyści generowałoby ogromne koszty. Zmienia się więc przepisy po to, by ta oraz inne publiczne inwestycje były tańsze - mówi prawnik.
Przy czym, jak podkreśla, robi się to kosztem wywłaszczanego obywatela. I, jak uważa, zaproponowanie w projekcie ustawy dodatkowej rekompensaty rzędu 10 i 20 proc. wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości nie wyrówna właścicielowi straty poniesionej w związku z usunięciem zasady korzyści.
Dodatkowo, w ocenie mec. Bernatowicza, ustawodawca posługuje się „przewrotnym uzasadnieniem, powołując się na orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego”. - Jednak TK nigdy nie uznał niekonstytucyjności „zasady korzyści”, więc jego stanowisko nie powinno być podstawą do usuwania jej z obrotu prawnego - dowodzi.
OPINIA
Może wzrosnąć liczba skarg i protestów
Jak to zwykle bywa z tego typu zmianami, ich prawna ocena uzależniona jest od punktu widzenia potencjalnych osób, którym miałoby zostać przyznane odszkodowanie. Dla tych, którzy w wyniku wywłaszczenia pozbawiani są domów lub mieszkań, wysokość otrzymywanego odszkodowania może znacznie wzrosnąć, pod warunkiem że są zameldowani na pobyt stały w miejscu zamieszkania. Pozytywnie należy też ocenić wprowadzenie wprost podstawy prawnej do dochodzenia odszkodowania przewyższającego wypłacone odszkodowanie przez organy administracji. Będzie to miało przede wszystkim znaczenie dla strat, których nie uwzględnia się w przyznawanym odszkodowaniu za nieruchomość. Należy jednak zastrzec, że wartość takiego odszkodowania ograniczona zostanie wyłącznie do szkody rzeczywistej. Jeżeli ktoś miał zatem plany inwestycyjne i oczekiwał zysków w przyszłości, nie będzie miał prawa do dochodzenia tzw. utraconych korzyści. Uzyskanie takiego dodatkowego odszkodowania oznaczać będzie również długoletnie postępowania sądowe.
Niewątpliwie natomiast na nowelizacji znacząco stracą posiadacze gruntów niezabudowanych, w szczególności nieużytkowanych lub użytkowanych rolniczo. Wycena takich nieruchomości z pominięciem ich przeznaczenia na cel publiczny w obowiązujących aktach prawa miejscowego i decyzjach administracyjnych i oparta na aktualnym sposobie użytkowania znacząco obniży ich wartość. W konsekwencji może wzrosnąć liczba skarg i protestów związanych z realizacją inwestycji celu publicznego, gdyż potencjalny krąg wywłaszczanych będzie bardziej niechętny do wyzbycia się własności gruntów za niższym odszkodowaniem.
Warto podkreślić, że przepisy mają wejść w życie to dopiero po upływie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw (takie vacatio legis przewiduje projektodawca). Istotne jest także to, że będą one mieć zastosowanie, co do zasady, do spraw zupełnie nowych, co do których nie został jeszcze złożony wniosek o wywłaszczenie lub nie nastąpiło faktyczne pozbawienie własności.
Etap legislacyjny
Projekt w konsultacjach
