W realiach procesu budowlanego, szczególnie podczas realizacji dużych i złożonych inwestycji, wykonanie niektórych robót wykonawca (generalny wykonawca) powierza podwykonawcom. Podwykonawcami są zwykle mniejsze, wyspecjalizowane przedsiębiorstwa budowlane. Biorąc pod uwagę słabszą pozycję gospodarczą podwykonawcy w porównaniu z inwestorem czy wykonawcą (generalnym wykonawcą), ustawodawca przyznał podwykonawcom szczególną ochronę w zakresie dochodzenia zapłaty wynagrodzenia. Po spełnieniu określonych wymogów podwykonawca może domagać się zapłaty wynagrodzenia solidarnie przez wykonawcę (generalnego wykonawcę) i inwestora.

Odpowiedzialność solidarna

Odpowiedzialność solidarna oznacza, że podwykonawca może dochodzić zapłaty wynagrodzenia za zrealizowane roboty budowlane zarówno od wykonawcy (generalnego wykonawcy) jak i inwestora. Może żądać całości lub części zapłaty od ww. osób łącznie lub od każdej z osobna.

Jest to sytuacja wyjątkowa, ponieważ co do zasady stosunek umowny wiąże jej strony, a więc w tym przypadku podwykonawcę oraz wykonawcę (generalnego wykonawcę). Stroną umowy podwykonawczej nie jest inwestor, który jest związany odrębną umową z generalnym wykonawcą.

Odpowiedzialność inwestora względem podwykonawcy istnieje tak długo, dopóki ten drugi nie zostanie w pełni zaspokojony. Inwestor ma obowiązek rozliczyć się z podwykonawcą, nawet gdy uprzednio dokonał zapłaty na rzecz wykonawcy (generalnego wykonawcy). Taka sytuacja jest niekorzystna dla inwestora, ponieważ może być zobowiązany do podwójnej zapłaty za te same prace. Ryzyko to jest w pewnym stopniu równoważone przez uprawnienia przyznane inwestorowi. Może on po dokonaniu zapłaty wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy wystąpić z roszczeniem regresowym przeciwko wykonawcy (generalnemu wykonawcy) albo dokonać potrącenia uiszczonej kwoty z wymagalnym wynagrodzeniem wykonawcy (generalnego wykonawcy).

Przesłanki powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora

Przesłanki solidarnej odpowiedzialności inwestora z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu zrealizowanych robót budowlanych określa art. 647(1) Kodeksu cywilnego:

  • szczegółowy przedmiot robót budowlanych powierzonych podwykonawcy powinien zostać zgłoszony inwestorowi, w formie pisemnej pod rygorem nieważności, przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót;
  • inwestor w terminie 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia nie złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciwu w formie pisemnej pod rygorem nieważności wobec wykonywania robót przez podwykonawcę;
  • zgłoszenie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.

Nie ma konieczności przedstawiania inwestorowi treści umowy pomiędzy wykonawcą (generalnym wykonawcą) a podwykonawcą. Warunkiem skutecznego zgłoszenia jest określenie podwykonawcy w sposób umożliwiający jego identyfikację przez inwestora oraz wskazanie przedmiotu jego robót. Zakres robót powinien zostać oznaczony na tyle szczegółowo, aby możliwe było oszacowanie wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy (generalnemu wykonawcy) za te roboty. Jest to niezbędne do określenia limitu odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy.

Inwestor na złożenie sprzeciwu ma 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia. Jeżeli tego nie uczynił, przyjmuje się, że wyraził zgodę na powierzenie prac podwykonawcy.

Warto zwrócić uwagę, że zgłoszenie inwestorowi prac budowlanych realizowanych przez podwykonawcę oraz jego sprzeciw wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Zakres odpowiedzialności inwestora

Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy w wysokości ustalonej w umowie pomiędzy podwykonawcą a wykonawcą (generalnym wykonawcą). Może się jednak zdarzyć, że wartość ta przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy (generalnemu wykonawcy) od inwestora z tytułu tożsamych robót budowlanych, określonych w umowie pomiędzy inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą). W takiej sytuacji odpowiedzialność inwestora ogranicza się do kwoty, jaką inwestor musiałby na podstawie umowy zapłacić wykonawcy (generalnemu wykonawcy) za analogiczny zakres robót budowlanych, który został zrealizowany przez podwykonawcę.

Na przykład, w umowie zawartej pomiędzy inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą) wynagrodzenie za położenie instalacji elektrycznej określono na kwotę 40 000 zł. Jeżeli zakres robót faktycznie zrealizowanych przez podwykonawcę oraz ustalony w umowie pomiędzy inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą) jest tożsamy, podwykonawca po spełnieniu wyżej wskazanych warunków może dochodzić od inwestora kwoty 40 000 zł. Odpowiedzialność inwestora względem podwykonawcy jest zatem ograniczona do kwoty 40 000 zł. W sytuacji, gdy wykonawca (generalny wykonawca) i podwykonawca umówią się na wykonanie tych robót za wynagrodzeniem wyższym niż 40 000 zł, inwestor nie będzie zobowiązany do zapłaty nadwyżki na rzecz podwykonawcy.

Bezwzględne obowiązywanie

Wyżej wymienione przesłanki solidarnej odpowiedzialności inwestora z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu zrealizowanych robót budowlanych należy interpretować w sposób ścisły.

W sytuacji, gdy nie zostaną spełnione albo wystąpi przesłanka negatywna w postaci sprzeciwu inwestora, odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy będzie ponosił wyłącznie wykonawca (generalny wykonawca).

Omawiana regulacja ma charakter bezwzględnie wiążący. Oznacza to, że odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy nie może zostać uregulowana w umowie w sposób odmienny. Postanowienia umowne sprzeczne z omawianymi zasadami będą nieważne.

Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy