Prof. Jacek Łaszek: Dodatkowa podaż używanych mieszkań, które często są tańsze ze względu na nieco niższy standard, mogłaby zwiększyć zakres działania programu Mieszkanie dla Młodych
Na początku tego roku ruszył rządowy program Mieszkanie dla Młodych, teraz wszyscy czekają na pierwsze inwestycje Funduszu Mieszkań na Wynajem Banku Gospodarstwa Krajowego. Czy rzeczywiście ma on szansę wpłynąć na spadek stawek czynszów na rynku najmu?
Nie sądzę. Do tej pory nie zdarzyło się, aby państwo radykalnie rozwiązało jakiś problem w konkurencyjnym, wolnym segmencie gospodarki. Takie sprawy należy zostawić rynkowi, ułatwiając mu tylko działanie. W tym przypadku przydałoby się na przykład złagodzenie rygorów ustawy o ochronie praw lokatorów. Gdybyśmy w przypadku Funduszu Mieszkań na Wynajem mówili o mniejszym, pilotażowym programie, który ma pokazać, jak taki komercyjny, długoterminowy wynajem mieszkań może działać z korzyścią dla firmy i dla wynajmujących, byłoby to rozwiązanie do przyjęcia. Ale program wart kilka miliardów złotych to chyba zbyt szeroko zakrojone plany.
Państwo ma inne zadania – udzielanie pomocy socjalnej i społecznej osobom mniej zamożnym, najbiedniejszym czy wielodzietnym, które nie mają szans na otrzymanie kredytu hipotecznego nawet w warunkach obniżonych stóp procentowych, a muszą gdzieś mieszkać. To są kanony polityki społecznej w państwach cywilizowanych.
Jak są realizowane?
Na przykład poprzez budowę mieszkań w formule ograniczonego zysku, w której chodzi głównie o budowę mieszkań zleconą przez samorząd, na tanich lub należących do niego gruntach, w nieco gorszej lokalizacji i z niewielkim rządowym dofinansowaniem. Cena takich mieszkań może być nawet o połowę niższa od tych budowanych przez deweloperów. Dlatego będzie na nie stać ludzi, którzy pracują i mają zdolność kredytową, ale nie mogą kupić mieszkania deweloperskiego, na którym firma stara się osiągnąć marżę na poziomie przynajmniej 15–20 proc.
Na razie jednak rząd przez MdM wspiera zakupy nowych lokali na rynku komercyjnym. W niedawnym raporcie NBP na temat rynku nieruchomości znalazło się stwierdzenie, że bardziej wspiera on sektor deweloperski, a nie realizuje celów społecznych.
W pewnym stopniu rozumiem, dlaczego MdM został nastawiony na rynek pierwotny. W momencie tworzenia programu oceniano, że branża deweloperska nie była w najlepszej sytuacji, a obawy związane z konsekwencjami ewentualnych bankructw mogły mieć wpływ na tę decyzję. Być może z tego względu rząd poszedł w kierunku wsparcia nowych mieszkań.
Jakie są złe strony tego rozwiązania?
Działając w ten sposób, wspieramy oczywiście produkcję mieszkań. Prowadzi to jednak także do wzrostu cen w tym jednym określonym segmencie. I mimo że limity w programie MdM ustawione są dość konserwatywnie, to od momentu jego wejścia w życie wyraźnie zmieniła się relacja cen między niesubsydiowanym rynkiem wtórnym a pierwotnym. Różnice cenowe między tymi segmentami rosną na korzyść deweloperów. Tymczasem dodatkowa podaż używanych mieszkań, które często są tańsze ze względu na nieco niższy standard, mogłaby zwiększyć zakres działania MdM. Wspomagając zakup używanych lokali, rząd nie wspierałby co prawda nowych inwestycji, ale w gospodarce nie ma rozwiązań idealnych. Trzeba pamiętać, że program miał umożliwić zakup pierwszego mieszkania przez ludzi niezamożnych, a nie wspieranie tych, którzy mogliby pozwolić sobie na kredyt hipoteczny nawet bez pomocy programu MdM. Jeśli już chcemy wspierać własność, to należałoby czynić to tak, aby pomóc uzyskać zdolność kredytową tym, którzy pracują, ale uzyskują zbyt niskie dochody, aby móc samodzielnie starać się o finansowanie w banku.
Tylko w jaki sposób wyodrębnić taką grupę?
Potrzebne byłyby programy uwzględniające kontrolę dochodów. Byłoby to najlepsze rozwiązanie, choć trzeba podkreślić, że trudne do wprowadzenia. Po pierwsze ze względu na kwestię subiektywnej oceny i określenia wysokości granicznego dochodu, a po drugie – ich kontrolę. Banki zapewne takiej oceny przeprowadzać by nie chciały, bo to oznacza więcej pracy i kosztów. Prostsze jest więc określenie niezbyt wysokiego standardu powierzchniowego i cenowego z założeniem, że skorzystają z niego ci, których w przeciwnym wypadku nie byłoby na własne mieszkanie stać. Biorąc pod uwagę to, jak skomplikowane mogłoby być kryterium dochodowe, nie dziwię się, że rządzący zdecydowali się na limitowanie standardu lokali.
Tymczasem deweloperzy wskazują, że zbyt niskie limity cenowe MdM w dużych miastach wyrzucają kupujących na obrzeża, przez co pogarsza się jakość życia, m.in. wydłuża się czas i rosną koszty dojazdów do pracy.
Gdyby to było możliwe, każdemu gospodarstwu domowemu życzyłbym 100-metrowego mieszkania i porsche w garażu, a każdemu deweloperowi 40-procentowej marży. Ale pieniędzy w budżecie jest określona ilość i na tyle nas w ramach MdM stać. Jeśli deweloper nie chce budować w MdM, to niech nie buduje. Zrobi to jego kolega. Na tym polega wolny rynek. Uważam, że poziomy cenowe są w MdM ustawione rozsądnie. Możemy rozmawiać ewentualnie o nierównościach w strukturze MdM, bo jeżeli chodzi o dostępność, program bardzo różnie rozkłada się między miastami.
A jak ocenia pan obecną kondycję branży deweloperskiej? W ostatnich miesiącach głośno było m.in. o upadłości dużego dewelopera Gant Development.
Gant zmagał się z wysokim zadłużeniem od dawna i od co najmniej 1,5 roku spodziewano się jego upadku. Na razie jednak rentowność produkcji deweloperskiej jest bardzo dobra. Branżę wspomagają stabilne koszty produkcji, w tym usług budowlanych, a niskie stopy procentowe wzmacniają popyt na nowe lokale. Średnie marże deweloperów na projektach mieszkaniowych oscylują obecnie w okolicy 18–20 proc. To całkiem niezła rentowność, która jest jednocześnie poziomem odpowiednim do pokrycia ryzyka związanego z tym typem działalności.
Często pojawiają się opinie, że deweloperzy zarabiają na mieszkaniach zbyt dużo.
O ile każdy biznes musi się liczyć z ryzykiem, o tyle w przypadku deweloperów jest ono wysokie. Budownictwo wielorodzinne opiera się na projektach trwających po kilka lat, a firmy w jednym roku mogą liczyć zyski, a w następnym straty. Średnia marża na poziomie 15–20 proc. realizowana na projektach zapewnia im dobry margines bezpieczeństwa. Ale choć branża jest w dobrej kondycji, dobrze stało się, że w końcu przed dwoma laty weszła w życie ustawa chroniąca klientów deweloperów.
Jakie są jej główne zalety?
Do tego momentu upadek dewelopera oznaczał utratę szans na mieszkanie. Choć ustawa deweloperska nie jest wolna od wad, teraz relacje między kupującym a spółkami są bardziej wyrównane. Wcześniej kupujący byli ochrony niemal całkowicie pozbawieni.