Z danych przekazanych DGP przez 9 banków wynika, że obecnie prowadzą one 625 rachunków deweloperskich, czyli czterokrotnie więcej niż jeszcze rok temu. To oznacza, że obowiązek nałożony na deweloperów przestaje być martwym zapisem z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która weszła w życie ponad dwa lata temu. I bezpieczniejsze staje się kupowanie lokali w ledwie rozpoczętych inwestycjach.
Na wysyp rachunków trzeba było czekać tak długo, bo przepisy wymagają, by były one zakładane dla każdej nowej inwestycji, którą firmy wprowadziły do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 r. Nie obejmowały projektów wprowadzonych do sprzedaży wcześniej lub ich kolejnych etapów. – Wszystkie nasze inwestycje, a jest ich kilkanaście, mają rachunek powierniczy. Nie ukrywam, że jest to dobrze postrzegane przez kupujących. Widać to po rosnącej liczbie transakcji już na początkowym etapie inwestycji. Dziś na etapie zero, czyli prac ziemnych, sprzedaje się 10–20 proc. mieszkań. Jeszcze rok temu średnio 5 proc. – deklaruje Grzegorz Iwański z Echo Investment.
Deweloperzy mają do wyboru dwa rodzaje rachunków: zamknięty i otwarty. Z pierwszego pieniądze dostają dopiero po przekazaniu lokali nowym właścicielom. Środki z rachunku otwartego trafiają do nich w miarę postępów budowy weryfikowanych przez bank.
Michał Tokarz, specjalista ds. rynku pierwotnego w agencji Home Broker, potwierdza, że inwestycje na etapie dziury w ziemi lub bardzo wczesnym etapie budowy sprzedają się znacznie lepiej niż jeszcze rok temu. Wtedy na wysoką sprzedaż zaraz po rozpoczęciu sprzedaży mogły liczyć jedynie renomowane spółki.
Najważniejszymi przyczynami są ciągle atrakcyjna cena i warunki umowy, choć maksymalne poziomy rabatowania zostały ograniczone z 15 proc. do ok. 10. A drugi powód to właśnie coraz większa liczba inwestycji objęta rachunkami powierniczymi. Dzięki temu klienci odważniej myślą o zakupach na bardzo wczesnych etapach.
Kredyt hipoteczny a upadłość dewelopera

Zobacz również
– Znaczna część kupujących ma już świadomość, że chroni ich ustawa deweloperska, choć trzeba przyznać, że często nie znają jej szczegółowego działania. Poza tym wcześniejszy zakup oznacza duży wybór spośród najbardziej atrakcyjnych lokali – dodaje Tokarz.
Budimex Nieruchomości, który w czerwcu rozpoczął sprzedaż pierwszego etapu projektu w Krakowie, z 322 mieszkań w ciągu miesiąca sprzedał ok. 200. Warszawski Marvipol w styczniu zaczął sprzedawać 441 mieszkań na Ursynowie i do tej pory znalazł chętnych na 64 proc. Budowa tej inwestycji rozpoczęła się w lutym. Z kolei francuski Nexity na początku czerwca rozpoczął sprzedaż 124 mieszkań w Warszawie. W ciągu trzech pierwszych dni firma sprzedała 61 lokali, podczas gdy prace budowlane zaczęły się na początku września.
Czy dzięki większej ochronie wracamy do hossy w latach 2006–2008, kiedy kupowaliśmy niemal wyłącznie dziury w ziemi? Niekoniecznie.
– W dalszym ciągu największym powodzeniem cieszą się mieszkania gotowe lub te, które będą gotowe za chwilę – ocenia Katarzyna Kuniewicz z firmy Reas, monitorującej rynek deweloperski. Michał Tokarz dodaje, że jeszcze przed siedmiu laty deweloperzy nie byli w stanie dostarczyć tylu mieszkań, ilu było kupujących, jednak teraz oferta jest ustabilizowana i daje dostęp do lokali na różnych etapach budowy.
Trzeba też pamiętać, że w ciągu ostatnich kilku lat branżą deweloperską wstrząsnęło kilka głośnych upadłości, w tym bankructwo wrocławskiego Ganta, jeszcze przed kilku laty jednego z liderów branży. Według danych firmy ubezpieczeniowej Euler Hermes w latach 2012 i 2013 upadło po 30–35 podmiotów związanych z działalnością deweloperską. W poprzednich latach liczba upadłości nie przekraczała kilkunastu w skali roku. W I połowie tego roku opublikowano informacje o upadłości 23 firm związanych z branżą. Poza Gantem były to zazwyczaj firmy małe, bez zaplecza finansowego czy wsparcia banków.
– Kryzys, a przynajmniej spowolnienie na rynku doprowadziło do polaryzacji rynku. Więksi są silniejsi, mniejsi zaś coraz mniej konkurencyjni. Największe podmioty nie mają z reguły problemów z nowymi regulacjami i otwieraniem rachunku powierniczego, którym uwiarygodniają się w oczach klientów – twierdzi Grzegorz Błachnio z Euler Hermes.
Słabsze finansowo podmioty z otwarciem rachunku powierniczego mają już znacznie większe problemy i dla wielu z nich może to oznaczać eliminację z rynku.
OPINIA
Dr Piotr Bodył-Szymala
radca prawny, CEE WSB w Poznaniu
Ustawa deweloperska obowiązuje od kwietnia 2012 r. i zbliża się moment dokonania jej przeglądu. Dyskusji o zmianach nie należy sprowadzać tylko do zmian w kształtowaniu i aneksowaniu prospektu informacyjnego. Równie pilne jest dopracowanie konstrukcji mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwłaszcza otwartego, i roli banku, czyli eksperta na rynku usług finansowych, a nie budowlanych, w systemie ochrony praw nabywcy lokalu.
Na koniec 2013 r. 75 proc. aktywnych rachunków mieszkaniowych to były rachunki otwarte, które nie rażą precyzją, m.in. w kwestii dziedziczenia praw do rachunków przez nabywców lokali (jakkolwiek te prawa nazwiemy) czy sposobie uczestniczenia w wypłatach na zakończenie etapu budowy versus wielkość realnie wpłaconych środków na subkonto przez poszczególnych nabywców. Pilnego przemyślenia wymaga także funkcjonowanie mieszkaniowego rachunku powierniczego po śmierci dewelopera (przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną) lub po ogłoszeniu upadłości dewelopera. Współpraca nabywców jest wówczas warunkiem koniecznym, aby myśleć o realnej minimalizacji negatywnych następstw ww. zdarzeń. Być może warto instytucjonalnie mocniej wymuszać tę współpracę nabywców.