Rynek sprzedaży mieszkań odbił w okresie, w którym stopa bezrobocia rejestrowanego wzrosła. Jednocześnie nasz poziom życia i zarobki nie poprawiły się diametralnie. Skąd zatem lepsze wyniki?
Na sprzedaż mieszkań najmocniej wpływają perspektywy stabilnego zatrudnienia i możliwość zaciągania zobowiązań finansowych. Wychodzi na to, że ludzie pewniej czują się ze swoimi portfelami.
A czy nie jest tak, że po długotrwałym spadku cen ludzie boją się ich wzrostu?
To jest drugi powód. Wiele osób stwierdziło, że kryzys gospodarczy jest na finiszu i mieszkania lada moment przestaną tanieć. Widać to także po danych NBP z ubiegłego roku. 56 proc. osób, które kupiły mieszkanie, dokonało transakcji za gotówkę. Doszli do wniosku, że niskie oprocentowanie oferowane przez banki jest nieopłacalne i lepiej inwestować np. w mieszkania.
Mówi pan tak, jakby wzrost cen był nieunikniony.
Bo faktycznie jest. W kolejnych miesiącach mieszkania zdrożeją. Podstawową przyczyną wzrostu cen będą zmiany przepisów technicznych. Od 2021 r. będziemy budowali tylko takie budynki, które mają zerowe lub bliskie zeru zapotrzebowanie na energię z zewnątrz. Pierwszy etap inwestowania w ekotechnologię już ruszył. To niesie za sobą wysokie nakłady.

Jakieś przykłady?

Koszt wstawienia okien według nowych standardów wzrósł na przełomie roku o 50 proc. Ale oszczędności energii można szukać także w wentylacji i przegrodach budowlanych. Nieważne, w co zainwestuje deweloper. Liczy się efekt końcowy.

A kiedy my, potencjalni nabywcy, odczujemy wzrosty cen?

Wszystkie mieszkania, które zaczęto budować w tym roku, już mają wyższe koszty techniczne. Mało któremu deweloperowi udaje się zejść poniżej 3500 zł za 1 mkw. budynku. Do tego należy doliczyć ceny działki, koszty finansowe, sprzedaży, koszty prawne itd. Finalnie cena poniżej 4500 zł, nawet w małych miejscowościach, jest praktycznie niemożliwa do osiągnięcia przy najniższym standardzie. Ponadto pod koniec ubiegłego roku weszło w życie rozporządzenie dotyczące instalacji niskoprądowych. Deweloper jest przez to zobowiązany, by dostarczyć do każdego mieszkania trzy niezależne kable: światłowód, skrętkę i miedź. O takie rozwiązanie zabiegali dostawcy poszczególnych usług, ale wątpliwe jest, czy mieszkańcy naprawdę będą te wszystkie możliwości wykorzystywali. Zwłaszcza że światłowód zmieściłby te wszystkie sygnały. Efekt jest taki, że nabywca, czy tego chce, czy nie, dokłada do mieszkania od 1 do 5 tys. zł. Czy w dobie technologii bezprzewodowych jest to naprawdę niezbędne?

Wiadomo, jak ekobudynki przełożą się na rachunki za prąd?

Nie zostało to precyzyjnie wyliczone. Na pewno budynek będzie zużywał mniej energii, co jest dobrą wiadomością. Trzeba jednak pamiętać również o kosztach serwisu, np. potrzebie zmiany filtrów w wymiennikach ciepła.

Czyli nie mamy gwarancji, że będziemy płacić mniej?

Takiej gwarancji nikt nie daje, ale wierzymy, że co do zasady tak będzie.

Wróćmy do tego, co drożeje.

Na przykład pod hasłem ochrony przeciwpożarowej w garażach podziemnych wciąż wprowadzane są kolejne wymagania. Dzieje się tak, choć w ostatnich kilkunastu latach nie słyszeliśmy o pożarach w tych miejscach. Koszt instalacji takiego systemu w garażu z 80 miejscami to 750 tys. zł. Do tego dochodzą kilkutysięczne koszty dla wspólnoty za utrzymanie i serwisowanie tych urządzeń.

Jak podnoszenie standardów ma się do rynkowych realiów?

Nie chcemy być zmuszanymi do budowy samych mercedesów w sytuacji, gdy społeczeństwa nie stać na nie. Mamy jednak świadomość, że wraz z rozwojem technologii i szerszym stosowaniem ceny nowoczesnych rozwiązań spadną.

Ilu mieszkań brakuje na rynku?

Według różnych szacunków od 700 tys. do 2 mln. Jesteśmy przy tym jedynym krajem w Unii Europejskiej, w którym liczba gospodarstw domowych jest większa od liczby mieszkań.

Kiedy ten deficyt zlikwidujemy?

Będzie na to musiało poczekać kilka pokoleń.

Dlaczego? Przecież mamy niż demograficzny.

Zgadza się, ale obok niżu mamy tykającą bombę zegarową w postaci mieszkań, które niebawem będą musiały być wyburzane.

Mówi pan o wielkiej płycie?

Zdecydowanie. Użytkowanie większości takich budynków było szacowane na 50 lat. Wiele z nich już przekroczyło ten okres. Problem w tym, że trudno zweryfikować jakość głęboko schowanych spawów i konstrukcji. Trudno zatem określić, czy bloki postoją jeszcze kilkanaście, czy 100 lat.

Trochę zmieniając temat. Jak po wakacjach kształtuje się wykorzystanie środków z programu Mieszkanie dla Młodych?

Idzie zdecydowanie gorzej, niż zakładaliśmy. Wykorzystanie funduszy słabnie z miesiąca na miesiąc. W sierpniu wpłynęły wnioski o dopłaty jedynie na 1,89 proc. środków pozostałych do wykorzystania na ten rok. Łącznie po ośmiu miesiącach to wykorzystanie nie sięga 30 proc., a powinno oscylować w okolicach 66 proc. Szacujemy, że do końca roku osiągniemy pułap ok. 45 proc. wykorzystania środków.

To porażka tego systemu.

Niestety, ale winne są mało życiowe zapisy. W dużych miastach w ramy projektu łapie się około 5–10 proc. mieszkań. Wszystkie są na terenach peryferyjnych. Problemem młodych jest to, że muszą decydować się na Białołękę czy Wawer, choć pracują np. na Ursynowie. Młody człowiek nie może zdecydować się na 40 metrów w wybranej dzielnicy, tylko narzuca mu się 60 metrów w miejscu, z którego do pracy będzie dojeżdżał 1,5 godziny. To kompletnie nieżyciowe.

Związek z tym walczy?

Ciągle rozmawiamy z ministerstwem. Pokazujemy słabe punkty projektu. Najlepszym argumentem jest jednak słabe wykorzystanie środków.

Samorządy tanich dzielnic także czekają problemy.

I to już wkrótce. Osiedla w tych miejscach przyciągają zwłaszcza młodych ludzi, którzy planują lub już mają potomstwo. Przedszkola pękają w szwach, a w tym samym czasie w centrum jest problem, by zapełnić klasy. Problem będzie się pogłębiać, bo młodych ludzi nie stać na zakup mieszkania po 8–10 tys. zł za 1 mkw.