Gwarancje kredytowe to instrument ze wszech miar szkodliwy. Zbyt łatwo dostępne hipoteki były jednym z czynników globalnego kryzysu finansowego w 2008 r. - mówi w rozmowie z DGP Adam Czerniak, doktor nauk ekonomicznych specjalizujący się w sprawach mieszkalnictwa, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH, dyrektor ds. badań Polityka Insight.

Jak podoba się panu poświęcona mieszkalnictwu część Polskiego Ładu?

Mam bardzo mieszane uczucia. Zacznijmy od pozytywów, do których zaliczam bony mieszkaniowe. Pomysł wsparcia wielodzietnych rodzin jest uzasadniony, bo na starcie, przy zakupie mieszkania, mają one gorszą pozycję niż osoby bezdzietne. Mają niższą wiarygodność kredytową, a do tego potrzebują większych mieszkań.
Bardzo ważne jest też to, że bony nie będą przekładać się na wzrost cen. W tym przypadku deweloperom będzie bardzo ciężko stosować dyskryminację cenową, czyli sprzedawać podobne mieszkania po różnych cenach, w zależności od odbiorcy.
Wstępnie dobrze oceniam też plany reformy zagospodarowania przestrzennego, która ma docelowo zlikwidować decyzje o warunkach zabudowy. Ma też sprawić, że plany będą szybciej powstawały i będą egzekwowane. Pytanie tylko, jak będzie to wyglądać w szczegółach, bo na razie ich nie znamy, a wręcz dowiedzieliśmy się, że będzie można sobie postawić dom do 70 mkw. z płaskim dachem bez zezwolenia…
Rzeczywiście zaskakująca jest ta propozycja w kontekście naszego nieładu przestrzennego i planów reformy systemu zagospodarowania. Ale może jednak to dobry pomysł? Ma gorących zwolenników, bardzo aktywnych w mediach społecznościowych. W swojej narracji zestawiają zdjęcia uroczych domków na łonie natury i obiektów reprezentujących tzw. patodeweloperkę.
Generalnie nie mam problemu z tym, aby upraszczać procedury związane z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę. Nie rozumiem jednak, dlaczego wybrano dom do takiego metrażu, skąd ta preferencja dla małego budownictwa, skoro samo Ministerstwo Rozwoju przyznaje, że jak na unijne standardy Polacy żyją w ciasnocie?
Najlepiej więc byłoby uprościć procedury budowlane dla wszystkich. Warto też rozważyć uproszczone zasady inwestycji w przypadku domów budowanych według projektów z katalogu, który można by stworzyć. Należałoby przy tym określić minimalne parametry działki, odległości od posesji sąsiada, od ulicy etc.
W tej sprawie jest jednak szereg pytań, np. czy takie domy będzie można stawiać w miastach, bo jeśli tak, to w efekcie grozi nam ich dalsze „rozlewanie”, co na pewno nie będzie sprzyjać spójności urbanistycznej.
A co z gwarancjami kredytowymi?
To jest instrument ze wszech miar szkodliwy. Jeżeli ma być wprowadzony, zgodnie z zapowiedziami minister Korneckiej, od stycznia 2022 r., to jest to bardzo zły moment – mamy rynek rozgrzany do czerwoności i historycznie niskie stopy procentowe.
Szykujemy sobie polską wersję American Dream Downpayment Act. Przypomnijmy: 2002 r., w USA rządzi prezydent George W. Bush. Ceny mieszkań rosną, a rzesze ludzi, zwłaszcza przedstawicieli mniejszości etnicznych, nie mogą pozwolić sobie na mieszkanie. Państwo postanawia więc zaoferować im pomoc w postaci programu dopłat i gwarancji. Co więcej, obliguje banki do tego, aby udzielały kredytów przedstawicielom tych mniejszości, jeżeli chcą otrzymywać finansowanie publiczne od Fannie Mae (to instytucja dotowana przez rząd USA, udzielająca poręczeń na kredyty hipoteczne – red.). Ustawa wchodzi w życie w 2003 r. i dokłada drwa do rozgrzanego amerykańskiego rynku nieruchomości. Kredyty otrzymują osoby o niższej wiarygodności kredytowej z tzw. segmentu subprime. Zyskują banki, które w przypadku takich klientów pobierają wyższe marże. Gdy w 2005 r. stopy procentowe idą do góry, wiele z tych osób nie ma pieniędzy, by spłacać te kredyty współfinansowane przez państwo.
Wiemy, jak to się skończyło dla nas wszystkich – globalnym kryzysem finansowym 2008 r., którego konsekwencje w niektórych obszarach – w postaci np. tzw. uśmieciowienia rynku pracy czy osłabienia mediów – ponosimy do dziś.
Kredyty współfinansowane przez państwo były jednym z czynników tamtego załamania. Na szczęście w większości poradziliśmy sobie już z jego skutkami.
Wracając na nasze podwórko – dokładanie popytu do i tak rozpędzonego rynku spowoduje, że już przewartościowane ceny mieszkań jeszcze wzrosną. Kredyty dostaną natomiast osoby znacznie bardziej wrażliwe na wahania stóp procentowych. Tymczasem co prawda nie wiemy, kiedy nastąpi podwyżka stóp, ale najprawdopodobniej do niej dojdzie.
Nasze władze zdają się jednak ignorować to, że po coś podniesiono wymogi dotyczące wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. Wymaga tego nie tylko Komisja Nadzoru Finansowego, ale również Komitet Nadzoru Bankowego w Bazylei. Stoi za tym słuszna argumentacja, że kredyty bez wkładu własnego są ryzykowne i stanowią zagrożenie dla stabilności systemu.
Pomysł gwarancji kredytowych jest więc zakładaniem przez rząd pętli kredytowej ludziom na szyję.
Kwotę spłaty zwiększy dodatkowo to, że – ze względu na możliwości finansowe kredytobiorców – kredyty będą zapewne udzielane na 25, a nie 20 lat.
A nie można zawrzeć w tych regulacjach bezpieczników, które zapobiegłyby takiemu scenariuszowi?
Można by udzielać gwarancji tylko kredytom o stałej stopie procentowej, co ograniczałoby ryzyko, jakie stwarza potencjalne podniesienie stóp.
Jednak w Polsce nie mamy jeszcze w ofercie kredytów o naprawdę stałej stopie procentowej.
Takich jak w USA nie mamy i mieć nie będziemy. Można znaleźć 5–7-letnie stałe oprocentowanie. Lepsze jednak 5 lat niż nic.
Mamy zatem recenzję poszczególnych elementów Polskiego Ładu dotyczącą mieszkalnictwa. A czy te inicjatywy mają szansę na to, by poprawić dostęp ludzi do mieszkań?
Zacznijmy od tego, że w mojej ocenie w Polsce wcale nie mamy deficytu 2 mln mieszkań, a 600–700 tys. Szacunki te opieram m.in. na danych dotyczących tzw. gniazdowników, czyli dorosłych mieszkających z rodzicami, którzy, gdyby mogli, toby się wyprowadzili. Największe braki mieszkań występują w dużych miastach i mniejszych miejscowościach, a najmniejsze – w średnich miastach. Jest to jednak moja intuicja ekspercka, bo brakuje rzetelnych i dogłębnych badań w tym zakresie – nie na poziomie makro, czyli całej gospodarki, ale na poziomie mikro, czyli dla poszczególnych miast.
Mieszkań zatem ewidentnie brakuje. Czy pomysły rządu zwiększą ich dostępność?
W niewielkim stopniu, bo dostępność mieszkań zależy od podaży, a nie od popytu. A zdecydowana większość tych instrumentów generuje popyt. Jednoczesna reforma planowania przestrzennego może z kolei zmniejszyć podaż, odsunąć realizację projektów inwestycyjnych w momencie, w którym są najbardziej potrzebne. Choć docelowo dobrze zaprojektowane plany zagospodarowania przestrzeni mają szansę zwiększyć podaż mieszkań w dobrych lokalizacjach.
Mówił pan, że gwarancje spowodują dodatkowy wzrost cen. Czy mogą one wywołać na naszym rynku nieruchomości bańkę?
O narastaniu bańki cenowej na naszym rynku mówię od początku 2020 r. Co więcej, pandemia wcale tego nie skorygowała. Spadły jedynie ceny najmu. W tej chwili czynnik, który sprawia, że jeszcze nie mamy z nią w pełni do czynienia, to relacja cen mieszkań do zarobków. Poza tym ciągle mamy deficyt mieszkań. Natomiast bardzo dużo wskaźników przemawia za tym, że mamy do czynienia z przeszacowaniem cen mieszkań. Jeszcze rok, dwa szybkiego wzrostu cen, a następnie wzrost stóp procentowych o 2–3 pkt proc. i niechybnie doczekamy się pęknięcia bańki, czyli spadku cen mieszkań o 10–15, a może nawet więcej procent.
A czy tę nową odsłonę programu mieszkaniowego obecnej ekipy rządzącej należy traktować jako ostateczne przyznanie się do porażki Mieszkania Plus?
A widziała pani gdzieś w Polskim Ładzie słowo Mieszkanie Plus? Zresztą pogram ten wyciszono już wcześniej. Przyczyną jego fiaska było przeszacowanie oczekiwań – ten program nie miał szans realizacji w 2–3 lata, a co najmniej w trakcie dekady. Ale jeżeli premier Morawiecki zapowiadał, że w krótkim okresie w budowie będzie 100 tys. mieszkań… Mieszkanie Plus umarło. Próbuje się je zastąpić szeregiem drobniejszych inicjatyw – Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, Społeczne Agencje Najmu (SAN).
Z mojego wstępnego rozeznania wynika, że samorządy, przynajmniej dużych miast, nie są zainteresowane SAN-ami.
Na razie nie, bo w momencie takiego rozgrzania rynku żadne SAN-y nie będą się opłacać. Ale jak przyjdzie kryzys i będzie sporo pustostanów, część mieszkań pozostanie niewynajęta, to wtedy takie rozwiązania wrócą do łask i samorządy, wspólnie z sektorem prywatnym, będą chciały wejść w ten program.
Wróćmy do Mieszkania Plus. Prezes Kaczyński w niedawnym wywiadzie dla Interii mówił: „Zawiodły pewne relacje międzyludzkie, które okazały się konfliktogenne, zawiedli też pewni ludzie, ale nie możemy zapomnieć też o mechanizmach związanych z deweloperką. Uderzenie w ten monopol jest bardzo trudne, a opór był silny. Ale była i kwestia instytucji, które nie chciały oddawać publicznych własności”. To słuszna diagnoza przyczyn porażki tego programu?
To nie jest wina deweloperów. Ale, jak przed chwilą powiedziałem, nierealistycznych oczekiwań. Przez pierwsze dwa lata trzeba było dostosowywać prawo do tego, by w ogóle można było ten program realizować. Trzeba było określić ramy prawne m.in. najmu z dojściem do własności, najmu instytucjonalnego. Określić sposób budowania tych mieszkań i stworzyć projekty, uwzględniając to, by te mieszkania były jak najtańsze. To wszystko wymagało czasu, takich rzeczy nie da się zrobić z dnia na dzień. Przygotowano zresztą bardzo dobre projekty za spore pieniądze. Pytanie, co się z nimi stało. ©℗
Rozmawiała Sonia Sobczyk-Grygiel