W związku z trudną sytuacją nasza spółka chce sprzedać nieruchomość. W księdze wieczystej jest wpisana służebność gruntowa. Służebność ta od ponad 10 lat nie jest wykonywana – budynek komunalny zyskał dostęp swobodny do drogi publicznej. Gmina mimo to nie chce samodzielnie jej wykreślić, bo uważa, że „może się kiedyś przydać”. Czy mogę wnieść sprawę do sądu o nieistnienie służebności?

Definicję służebności gruntowej zawiera art. 285 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Postanowiono w nim, że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel tej drugiej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Wpis do księgi wieczystej
Wskutek ustanowienia służebności gruntowej właściciel obciążony taką służebnością musi umożliwić korzystanie z nieruchomości na rzecz innego właściciela. Co ważne, służebność podlega wpisowi do księgi wieczystej właściciela nieruchomości, co wynika z art. 25 ust. 1 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dział trzeci księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
Z art. 293 par. 1 k.c. wynika, że służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. W jednym z nowszych orzeczeń z podanego zakresu przedmiotowego (wyrok Sądu Rejonowego w Zgierzu z 20 października 2020 r., sygn. akt I C 3501/19) podkreślono m.in., że omawiany przepis „reguluje instytucję wygaśnięcia służebności gruntowych. Wygaśnięcie służebności stanowi naturalną konsekwencję braku korzystania z niej przez właściciela nieruchomości władnącej. Długotrwały stan niewykonywania jej świadczy o jej zbędności. Ustawodawca zdecydował, że okres, jaki uprawnia do wysuwania takiego wniosku, wynosi 10 lat (Fras Mariusz [red.], Habdas Magdalena [red.], «Kodeks cywilny. Komentarz», Tom II «Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126‒352)», Warszawa 2018)”.
Usunięcie niezgodności
Artykuł 293 par. 1 k.c. nie wskazuje jednak, w jaki sposób z księgi wieczystej usunąć wpis, gdy służebność staje się nieaktualna. Wydaje się, że rozważana przez czytelnika sprawa sądowa o nieistnienie służebności nie jest właściwą formą ubiegania się o usunięcie wpisu (wygasłej już) służebności z księgi wieczystej. W powyższym wyroku sądowym podstawą prawną pozwu był art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Z jego treści wynika, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
A zatem również biorąc pod uwagę stan faktyczny opisany przez czytelnika, rozwiązaniem sytuacji związanej z nieaktualnym wpisem w księdze wieczystej może być skierowanie do sądu pozwu o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie z jej działu trzeciego służebności gruntowej.
Podstawa prawna
•art. 285, art. 293 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2320)
•art. 10 ust. 1, art. 25 ust. 1 pkt 3 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204)