- Dopuszczamy możliwość przekazania działki w reprezentacyjnym miejscu w zamian za lokale pod innym adresem. Skromniejsza inwestycja może być dużo lepiej dopasowana do potrzeb gminy - mówi w wywiadzie dla DGP Katarzyna Gruszecka-Spychała, wiceprezydent Gdyni.
Od 1 kwietnia zacznie obowiązywać nowa ustawa „Lokal za grunt”. Czy daje ona samorządom wystarczające zachęty do udziału w tym programie?
Trudno mi jest odpowiadać za wszystkie samorządy. Myślę, że może to zupełnie inaczej kształtować się w dużych miastach, a inaczej w małych. W takich jak moje przewiduję trochę problemów. I nie tyle chodzi o chęci skorzystania z ustawy, co o możliwości. Podstawowym problemem jest to, że nie wszystkie samorządy mają duży zasób gruntów. Nam takich gruntów brakuje i dla siebie, i na sprzedaż. Potrzebujemy też lokali dobrze dostosowanych do potrzeb osób niepełnosprawnych, np. na parterach domów, z odpowiednio szerokimi przejściami i dużymi łazienkami. Takie bardzo trudno znaleźć na rynku wtórnym. Jednak skoro nie mamy czego zaproponować deweloperom, to niekoniecznie możemy na współpracy z nimi skorzystać. Przeprowadzamy obecnie bardzo dokładną kwerendę dotyczącą własności terenów, ponieważ interesujemy się nie tylko tą propozycją, lecz także innymi wariantami współpracy z Krajowym Zasobem Nieruchomości i możliwością pozyskiwania grantów na własne inwestycje.
Czy inne samorządy, zwłaszcza większe miasta, dysponują gruntami?
Z pewnością są i takie gminy, które mają własne grunty i będą mogły zrobić z nich użytek w ramach tej ustawy. Niekoniecznie największe zainteresowanie będą wykazywać duże miasta. Sądzę, że w znacznej mierze może to dotyczyć mniejszych miejscowości.
Czy oczekiwania samorządów nie będą się rozmijały z interesem deweloperów, którzy chcieliby pozyskiwać grunty nie gdziekolwiek, ale w atrakcyjnych miejscowościach i lokalizacjach?
Może tak być, choć i w mniejszych miastach mieszkania są i będą potrzebne. Mam jednak i inne wątpliwości. Z doświadczenia wiem, że na wykładających własne pieniądze klientów deweloperów nie najlepiej wpływają informacje o tym, że będą sąsiadować z lokalami komunalnymi czy socjalnymi. Deweloperzy sygnalizowali już, że to utrudnia sprzedaż. Nie jestem przekonana, czy deweloper byłby zachwycony takim projektem, skoro i tak nie mamy doskonałych lokalizacji, a dodatkowo musiałby sobie wziąć na głowę ten kłopot, niezależnie od tego, jak oceniamy takie zjawisko.
Deweloperzy mówią też, że nie są specjalnie zainteresowani oddawaniem akurat mieszkań, woleliby przekazywać inne lokale, np. na żłobek, przedszkole, dom kultury. W ten sposób chcieliby ten grunt pod mieszkania spłacać...
Tutaj rzeczywiście tej ustawie wróżę największy sukces, przynajmniej z punktu widzenia mojego miasta. Tego rodzaju rozwiązania podejmowaliśmy już na gruncie obowiązujących przepisów ogólnych, czyli przede wszystkim ustawy o gospodarce nieruchomościami, i musieliśmy się bardzo gimnastykować, żeby sobie z tym pod względem prawnym poradzić. Umówiliśmy się, że to deweloper wybuduje nam przedszkole. Natomiast biorąc pod uwagę, że ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości pozwala na przeznaczenie takich obiektów na cele administracyjne, kulturalne czy zdrowotne lub edukacyjne, to uważam, że jest szansa na dogadanie się, o ile deweloperom spodobają się te działki, którymi miasta dysponują.
Deweloperzy proponują i takie wyjście: dostaną grunt w bardzo dobrym miejscu, ale będą chcieli oddać lokale gdzie indziej, w gorszym miejscu, w skromniejszej inwestycji. Co państwo na to?
Hipotetycznie to może być dla nas dobry interes. Dlatego, że bardzo kosztowne apartamentowce na reprezentacyjnej działce są zwykle również kosztowne w eksploatacji. Zakładając, że mielibyśmy taką reprezentacyjną działkę, dopuszczam możliwość, iż lokale, które otrzymamy w rozliczeniu, nie znajdą się pod tym adresem, którego dotyczy sprzedawana nieruchomość. Ta skromniejsza inwestycja może być dużo lepiej dopasowana do naszych potrzeb, np. będą to lokale o mniejszej powierzchni, tańsze w utrzymaniu. Takie rozwiązanie pozwala zachować elastyczność.
Tereny, które oferuje miasto, mogą mieć plan zagospodarowania lub warunki zabudowy, które niekoniecznie muszą się deweloperom podobać. A jak rozumiem, warunki zabudowy gmina musi przedstawić przed przystąpieniem do przetargu. Czy nie obawiacie się państwo, że deweloper będzie występował o zmianę warunków zabudowy?
Staramy się, żeby maksimum działek, które wystawiamy w przetargu, miało jednak już plan zagospodarowania przestrzennego, chociaż prawo dopuszcza warunki zabudowy. W takim przypadku musimy zadbać o to, co dostaje inwestor w cenie nabycia. Gdybyśmy znacząco poprawili te warunki w stosunku do tego, co inwestor nabył, to pojawiłby się zarzut, że wyzbyliśmy się majątku gminy zbyt tanio. Tego rodzaju rozwiązań staramy się więc unikać. Druga strona też mogłaby mieć do nas pretensje. Dlatego w wuzetkach są najczęściej określone maksymalne możliwości działki – takie, że nie da się już bardziej negocjować. Ograniczenia nie wynikają z naszej wolnej woli, ale z przepisów budowlanych, musimy uwzględnić sąsiedztwo, przepisy dotyczące nasłonecznienia, miejsc parkingowych itp. To nie jest tak, że te ewentualne wuzetki będziemy renegocjować. Również gdy tworzymy plany, to bardzo dokładnie patrzymy na wuzetki, które już zostały wydane. Bo jeżeli pogorszymy planem sytuację danej działki, to mogą nam grozić określone roszczenia.
A czy cena odtworzeniowa 1 mkw. przewidziana w nowej ustawie została określona właściwie?
Na to pytanie lepiej odpowiedzą deweloperzy niż my. Ale my również sporządzamy takie analizy, np. robiąc nowe plany i zastanawiając się nad tym, jaka powinna być prawidłowa intensywność zabudowy. Żeby z jednej strony inwestorowi opłacało się przeprowadzić inwestycję, a z drugiej, żeby ludziom dobrze się żyło. I również uważamy, że ta kwota jest niedoszacowana. Nam, jak liczyliśmy, opierając się na symulacjach, wychodziło niedoszacowanie w granicach 10‒12 proc. Przy czym uwaga – rynek może to zweryfikować.
Gminy mogą upatrywać pewnych szans w tej ustawie, a czy pani zdaniem deweloperzy będą chętni do korzystania z tych przepisów?
Myślę, że się tacy pojawią, jednak nie sądzę, iż będzie to jakieś masowe, gigantyczne zainteresowanie. Tak jak lex deweloper nie sprawiło, że pojawiły się setki inwestorów chcących budować w tej formule, tak i tu wielkiego boomu zapewne nie będzie.
Czyli ten sposób będzie raczej niszowy?
Być może, ale uważam, że takie rozwiązanie, dające nową możliwość współpracy samorządów z deweloperami, też jest potrzebne. Operowanie gruntami w ten sposób na podstawie przepisów ogólnych powoduje sporo niejasności. Nie mamy pewności, czy organ kontrolny zinterpretuje je tak jak my. Tymczasem ustawa ucina pewne niejasności i pozwala takie inwestycyjne działania prowadzić z większą pewnością. Braku tego typu przepisów doświadczyliśmy, gdy od jednego z deweloperów kupowaliśmy jeszcze na etapie dziury w ziemi mieszkania dla osób niepełnosprawnych, których nie mogliśmy pozyskać w inny sposób. A deweloperzy nie chcą czekać, skoro popyt jest duży i mogą lokale na tym etapie sprzedać. To wynika z przepisów o gospodarce nieruchomościami. Na etapie tzw. dziury w ziemi nie ma przedmiotu obrotu. Nie ma nieruchomości, którą moglibyśmy wycenić, jak każe ustawa. Ewentualnie musielibyśmy robić jakiś przetarg, ale wszak nie na nieruchomość, bo te są wyłączone, tylko na budowę. Konia z rzędem deweloperowi, który by się zgłosił, a drugiego – autorowi specyfikacji.
Był wielki problem z zawarciem umowy, kiedy lokal był jeszcze niewyodrębniony, a z kolei deweloper nie chce czekać, gdy mieszkania rozchodzą mu się na pniu. Udało się nam przez to przebrnąć tylko dzięki przychylności inwestora.
Czy miasta będą zainteresowane budową mieszkań czy raczej obiektów publicznych?
Decydujące znaczenie będzie miała lokalizacja, bo my bardzo dokładnie wiemy, w którym miejscu czego brakuje. Są dzielnice, w których nie chcielibyśmy mieć więcej lokali w zasobie komunalnym, a są takie, gdzie one są wręcz niezbędne. I podobnie są dzielnice, które się starzeją i nie potrzeba tam nowych szkół czy przedszkoli, a są takie, w których tego typu inwestycje są bardzo pilne, a my nie nadążamy z budową.
Co będzie głównym kryterium w przetargach oprócz ceny?
Myślę, że to również będzie zależało od lokalizacji. My przede wszystkim zwracalibyśmy uwagę na jakość lokali, zwłaszcza w kontekście dostępności dla osób niepełnosprawnych. To jest problem, z którym się zmagamy, i takich lokali najbardziej potrzebujemy.
Czy już się pani zastanawiała, jak będą wyglądały uchwały przyjmowane w omawianym zakresie, a jak umowy?
Nad tym jeszcze się nie zastanawialiśmy. Na pewno na etapie uchwały potrzebny jest operat szacunkowy. To również będzie zbliżało rozwiązanie z ustawy „Lokal za grunt” do normalnej procedury postępowania z nieruchomościami na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, i to akurat dobrze. Bo takie rozwiązanie pozwala uciąć dyskusje o jakichkolwiek porozumieniach czy tzw. interesach.
Ustawa pozwala na pozyskanie grantów na infrastrukturę, ale niewielkich, w wysokości 10 proc. inwestycji. Czy taka skromna pomoc ma dla samorządów znaczenie?
To jest skromne, a jeszcze skromniejsze, biorąc pod uwagę różne atrakcyjne granty i dopłaty, które proponuje Krajowy Zasób Nieruchomości. Myślę jednak, że przy tej zapaści finansowej, jaka teraz towarzyszy samorządom, to nawet grant w wysokości 10 proc. wartości inwestycji jest nie do pogardzenia. W dobrych czasach nikt by się nie połasił na 10 proc. Ale czasy dobre nie są i nawet 10 proc. może być ważne i spowodować, że pojawi się zainteresowanie tym rozwiązaniem.
