Przy przekształcaniu użytkowania wieczystego we własność jako nieruchomość należy traktować cały grunt ujęty w jednej księdze wieczystej, bez względu na istniejący w jego obrębie podział ewidencyjny.
Tak wynika z interpretacji Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich, do której dotarł DGP.
Problem związany jest z tym, że choć samo przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność następuje z mocy prawa, to dokumentem, który je potwierdza, jest zaświadczenie wydawane przez właściwy organ administracji. Jednak w praktyce, według PZFD, zdarza się, że organy administracji odmawiają wydawania tych zaświadczeń w sytuacji, gdy nie każda z działek ewidencyjnych ujętych w księdze wieczystej jest zabudowana w sposób pozwalający na przekształcenie.
Co więcej, pogląd taki pojawia się w orzecznictwie sądów administracyjnych, m.in. WSA w Kielcach. W wyroku z 28 kwietnia 2020 r. (sygn. akt II SA/Ke 403/20) sąd ten stwierdził, że „(…) samo ustalenie, że wniosek dotyczy jednej nieruchomości nie oznacza automatycznie, że zabudowanie tej nieruchomości choć jednym budynkiem wywołuje z mocy prawa skutek w postaci jej przekształcenia w całości w prawo własności w sytuacji, gdy w skład nieruchomości wchodzi więcej niż jedna działka”.
W związku z tym radca prawny PZFD Przemysław Dziąg skierował w styczniu pismo do MRPiT w tej sprawie. Prosił w nim o wydanie interpretacji przepisów w kwestii definicji pojęcia nieruchomości przekształcanej na gruncie ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040).
Wnioskował o potwierdzenie, że poprzez grunt zabudowany na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym w znaczeniu wieczystoksięgowym, a zatem, że do przekształcenia, a w konsekwencji do wydania zaświadczenia o przekształceniu wystarczające jest zabudowanie budynkiem mieszkalnym jakiejkolwiek z działek ewidencyjnych, ujętych w księdze wieczystej danej nieruchomości, z uwzględnieniem pozostałych warunków przekształcenia.
Jedna nieruchomość to jedna księga
Jak tłumaczył, są dwa znaczenia pojęcia nieruchomości – materialnoprawne i wieczystoksięgowe. W tym pierwszym ujęciu sąsiednie działki, należące do tej samej osoby, a mające różne księgi wieczyste stanowią jedną nieruchomość. Natomiast zgodnie z koncepcją wieczystoksięgową, którą – sugerował Dziąg – powinno przyjmować się przy stosowaniu ustawy przekształceniowej, jedna nieruchomość to jedna księga wieczysta, w związku z czym przesłanki przekształcenia należy odnosić do całej wieczystoksięgowej nieruchomości, a nie do każdej z działek ewidencyjnych z osobna.
Powołał się na to, że zgodnie z doktryną i orzecznictwem przesłanką wyodrębnienia nieruchomości jest założenie dla niej księgi wieczystej, a nieruchomości, które mają księgi wieczyste, są odrębnymi nieruchomościami. Przypomniał w tym kontekście uchwałę Sądu Najwyższego z 21 marca 2013 r., który wskazał, że dominująca w orzecznictwie SN jest koncepcja przewidująca pierwszeństwo wieczystoksięgowego modelu nieruchomości. Jak dodał, również bezpośrednio na gruncie stosowania ustawy przekształceniowej wykształcił się pogląd o przyjęciu ujęcia wieczystoksięgowego rozumienia nieruchomości. Na przykład WSA w Olsztynie 24 marca 2020 r. (sygn. akt II SA/Ol 104/20) orzekł, że uznanie księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu, „a względy systemowe sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 46 par. 1 k.c.”.
Potrzebę uzyskania interpretacji MRPiT prawnik uzasadnił tym, że autorzy ustawy przekształceniowej nie zdefiniowali pojęcia „nieruchomości”, ponieważ, z punktu widzenia wykładni systemowej, należy kwalifikować grunt przekształcany (nieruchomość) zgodnie z przepisami ustawy kodeks cywilny, ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również ugruntowanym na kanwie ww. przepisów orzecznictwem.
– Należy bowiem podkreślić, że użytkowanie wieczyste obciąża nieruchomości gruntowe, zatem definicja legalna pojęcia takiej nieruchomości, zawarta w art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest spójna z pojęciem nieruchomości w rozumieniu art. 46 kodeksu cywilnego oraz art. 24 ust. 1 zd. 1 i ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – mówi Przemysław Dziąg.
Trafny pogląd
W odpowiedzi, przekazanej DGP przez PZFD, Anna Kornecka, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii, zaznaczyła, że na gruncie ustawy przekształceniowej przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, podlegające uwłaszczeniu ex lege, należy rozumieć nieruchomości z budynkami mieszkalnymi jedno- lub wielorodzinnymi wraz z innymi obiektami i urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z zabudowy mieszkaniowej.
– Zgodnie z intencją projektodawcy do wykładni pojęcia nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o przekształceniu (…) stosować należy definicję zawartą w art. 1 ust. 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r. poz. 2204 ze późn. zm.) ‒ wskazała wiceminister.
Jak napisała, w tym stanie rzeczy ocena spełnienia przesłanek przekształcenia powinna odbywać się w odniesieniu do całego gruntu uregulowanego w jednej księdze wieczystej, bez względu na istniejący w jego obrębie podział ewidencyjny. W konsekwencji przed wydaniem zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu (…) organ zobligowany jest do badania stanu naniesień w granicach całej nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą.
– Okoliczność braku zabudowy na jednej z wyodrębnionych geodezyjnie działek nie może być zatem identyfikowana jako negatywna przesłanka uwłaszczenia gruntu z mocy prawa – podkreśliła Anna Kornecka.
Potwierdziła też, że pogląd utożsamiający pojęcie gruntu w ustawie przekształceniowej z nieruchomością, dla której urządzona została odrębna księga wieczysta, należy oceniać jako trafny.
– Interpretacja MRPiT oznacza, że organ, weryfikując przesłanki przekształcenia nieruchomości, nie może ich badać dla każdej, pojedynczej działki ewidencyjnej – stanowiącej tylko część składową nieruchomości – ale powinien brać pod uwagę całą nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym – komentuje radca prawny PZFD.
Jego zdaniem stanowisko MRPiT ma kapitalne znaczenie i powinno pomóc mieszkańcom czy deweloperom w spornych sprawach z miastami/gminami, które, jak mówi, niejednokrotnie prezentują odmienny, niesłuszny zresztą, pogląd. Według mec. Dziąga problem ten dotyczy przede wszystkim dużych miast, szczególnie Warszawy. ©℗
OPINIA
Krok w kierunku ostatecznego uporządkowania kwestii przekształceniowych
Katarzyna Barańska partner, liderka działu Infrastruktura i Środowisko w kancelarii Kochański i Partnerzy
Sprawa ma kapitalne znaczenie dla przekształceń. To bardzo ważny krok w kierunku ostatecznego wyjaśnienia wciąż pojawiających się wątpliwości wobec kluczowych zasad przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działek we własność. Warto tu przypomnieć, że do przekształcenia z mocy prawa doszło z początkiem 2019 r., ale gros postępowań w tym zakresie jeszcze się toczy.
W praktyce bardzo często zdarza się, że w jednej księdze wieczystej jest wpisana więcej niż jedna działka. Stan rzeczywisty takich działek może się bardzo różnić, przykładowo część z nich może być zabudowana lub nie, stanowić działki drogowe lub zabudowane infrastrukturą. To co je łączy, to jeden tytuł prawny właściciela do nich. Tytuł ten może zmieniać się wyłącznie wobec wszystkich nieruchomości jednocześnie.
Racjonalne podejście ministerstwa umożliwi przekształcenie, a zatem zmianę tytułu prawnego właściciela, wobec nie tylko działek zabudowanych na cele mieszkaniowe itp. zgodnie z zapisem ustawy, lecz także wobec wszystkich działek w jednej księdze wieczystej. Przeciwne podejście wymagałoby wydzielania do osobnej księgi wieczystej działek, które mogą podlegać przekształceniu, co jest procesem czasochłonnym i w praktyce zbędnym. Rodziłoby także poważne wątpliwości prawne wobec samego momentu przekształcenia prawa dla poszczególnych działek.
Praktyka rynkowa przyszłych przekształceń pokaże natomiast, czy niektóre podmioty nie będą podejmowały próby przekształcenia prawa użytkowania wieczystego większej liczby działek, nie zawsze tam, gdzie to potrzebne.
Biorąc pod uwagę powyższe, trzeba stwierdzić, że to stanowisko to dobry i bardzo pożądany przez rynek krok w kierunku ostatecznego uporządkowania kwestii przekształceniowych.
Interpretacja MRPiT, choć nie ma charakteru wiążącego, stanowi ważny kierunek dla rozwiązywania wątpliwości związanych z przekształceniem. ©℗
