Urząd KNF popiera inicjatywę uregulowania rynku firm inwestujących w nieruchomości (FINN/REIT) w Polsce. Utworzenie polskich REIT-ów wspiera też GPW. Zaś dla ekspertów, z którymi rozmawiał DGP, rozwiązanie to jawi się jako recepta na niemal wszystkie bolączki polskiego systemu nieruchomości, w tym na tzw. patodeweloperkę.

Jak wskazuje rzecznik UKNF Jacek Barszczewski, w odpowiedzi na pytania DGP, inwestowanie na rynku nieruchomości poprzez wyspecjalizowane podmioty funkcjonujące w reżimie raportowania giełdowego jest bezpieczniejsze dla osób fizycznych niż inwestowanie przez takie osoby bezpośrednio. Co więcej, indywidualni inwestorzy mogą wówczas dywersyfikować swoje inwestycje, nie tylko pod względem geograficznym, ale też pod kątem innych obszarów tego rynku (oprócz biur, także centra logistyki, centra obliczeniowe). UKNF stoi na stanowisku, że podmioty tego rodzaju powinny być notowane na rynku regulowanym dla zapewnienia płynności i transparentności takiej działalności (z uwagi na konieczność wypełniania obowiązków informacyjnych). Postuluje też maksymalizację dywersyfikacji portfela inwestycyjnego takich firm.
Giełda widzi potencjał
Zdecydowanie pozytywną opinię ws. REIT-ów ma GPW. – Jako giełda widzimy duży potencjał rozwoju instrumentów finansowych typu REIT na rodzimym rynku kapitałowym – odpowiada DGP Piotr Borowski, członek zarządu GPW. Jak zauważa, mimo że w Europie Środkowo-Wschodniej Polska jest liderem pod względem wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne, to głównymi graczami w tym sektorze na naszym rynku wciąż są inwestorzy zagraniczni. Jego zdaniem polskie REIT-y przyczynią się zatem do dalszego rozwoju naszego rynku kapitałowego, gdyż inwestorzy indywidualni otrzymają dodatkową możliwość budowania oszczędności długoterminowych, a notowanie tych instrumentów na GPW zapewni płynność i rynkową wycenę tych inwestycji.
NBP, który, jak pisaliśmy wczoraj, ma cały szereg zastrzeżeń do pomysłu wprowadzenia REIT-ów, w odpowiedzi dla DGP również potwierdza, że dobrze zaprojektowany system inwestowania w nieruchomości typu REIT może przyczynić się do rozwoju rodzimego rynku kapitałowego. Jednak – zastrzega – by tak się stało, muszą być spełnione minimalne wymogi wyjściowe. Jak podkreśla, przede wszystkim ze względu na brak przejrzystości rynku nieruchomości REIT powinien dostarczać szczegółowych informacji o zyskach i stratach, które generują poszczególne nieruchomości w jego portfelu. Zaś inwestor powinien mieć wiedzę na temat tego, w jakie nieruchomości inwestuje dany REIT, na jakim terenie, kto jest użytkownikiem danej nieruchomości, na podstawie jakich umów lokale są użytkowane itp.
Eksperci rynku mieszkaniowego też są za
Do zastrzeżeń NBP odnosi się Agnieszka Jachowicz, członkini zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych: – Istotą wehikułu REIT/FINN jest udział inwestorów w dochodach z najmu nieruchomości, więc najlepszymi produktami będą obiekty, które już w momencie wejścia do takiego wehikułu są korzystnie skomercjalizowane, często takie, które w przeszłości cieszyły się zainteresowaniem najemców. Proponowane we wcześniejszych projektach regulacji mechanizmy kontrolne i/lub zabezpieczające, np. określony poziom finansowania dłużnego czy utrata statusu REIT w przypadku braku spełniania wymaganych warunków, wydają się mitygować wiele ryzyk podnoszonych np. przez NBP. Wierzymy, że podczas konsultacji ustawodawcy z szeroko reprezentowaną branżą wypracowane zostaną mechanizmy zabezpieczające, satysfakcjonujące dla wszystkich stron zaangażowanych w proces – tłumaczy Jachowicz.
Za jednoznacznie korzystne rozwiązanie uważają REIT-y eksperci rynku mieszkaniowego, z którymi rozmawiał DGP. Adam Czerniak, ekspert rynku nieruchomości ze Szkoły Głównej Handlowej uważa, że rozwój rynku mieszkań na wynajem, finansowany przez sektor prywatny, to najlepszy sposób na wzrost liczby mieszkań budowanych w Polsce i zwiększenie dostępności lokali.
– Z tego powodu bardzo potrzebujemy wprowadzenia do polskiego prawa REIT-ów. Rynek mieszkaniowy, szczególnie w ostatnich latach, przyciąga mnóstwo kapitału. Jednak obecny model, w którym prywatni właściciele wynajmują mieszkania prywatnym lokatorom, oznacza więcej ryzyk i wyższe czynsze niż w modelu, w którym mieszkania wynajmowałyby fundusze. Jeżeli mam 100 mieszkań i jedna osoba mi nie płaci, to jestem w innej sytuacji niż pojedynczy właściciel mieszkania. Z drugiej strony, wynajmowanie mieszkania od funduszu jest też bardziej przewidywalne dla lokatorów, nie grozi im wypowiedzenie mieszkania z dnia na dzień, bo właściciel postanowił je sprzedać, a tu są dzieci, szkoła itd. – argumentuje. I dodaje: – Musimy stworzyć mechanizm, który pozwoli inwestować na tym rynku w sposób zinstytucjonalizowany. Byłbym wręcz zwolennikiem rozwiązania, w którym jeden z pierwszych REIT-ów zostałby założony np. przez BGK. Kupowałby on całe budynki, a nie pojedyncze lokale, i stworzyłby pewien standard, do którego aspirowałyby mniejsze fundusze.
Podobną opinię ma Hanna Gill-Piątek, posłanka, ekspertka w dziedzinie mieszkalnictwa, w przeszłości aktywistka ruchów miejskich. Jej zdaniem do pomysłu REIT-ów warto wrócić, bo z uwagi na niskie oprocentowanie lokat, nadwyżki finansowe często lokowane są w mieszkania, w efekcie czego ceny wystrzeliły.
– Wprowadzenie REIT-ów pozwoliłoby na uporządkowanie tego procesu. Pieniądze już obecne na rynku byłyby inwestowane w bardziej kontrolowany i prawidłowy sposób niż obecne inwestowanie w dziką patodeweloperkę na polu buraków. Ukróciłoby również najem krótkoterminowy, który negatywnie wpływa na miasta. W połączeniu z realizacją, bardzo dobrej zresztą, społecznej części pakietu mieszkaniowego, która wprowadza m.in. tzw. SIM-y – REIT-y mogłyby się przysłużyć do rozwoju polskiego mieszkalnictwa – mówi.
W innym tonie wypowiada się jedynie Karolina Pervanić z Miasto Jest Nasze. Jej zdaniem wprowadzenie REIT-ów nie poprawi sytuacji mieszkaniowej w Polsce. Wyraża wręcz obawę, że może przyczynić się do wzrostu cen na rynku, pogarszając sytuację Polaków, którzy chcą nabyć mieszkanie na własne potrzeby, a nie w celu pomnażania posiadanego kapitału.
– Rząd w pierwszej kolejności powinien zająć się rozwiązaniem znacznie pilniejszych problemów takich jak: niedostępność tanich mieszkań, ceny oderwane od poziomu polskich płac, nielegalne eksmisje czy odmawianie, pod różnymi pretekstami, przyznawanie lokali z zasobu publicznego osobom, które spełniają odpowiednie kryteria – podkreśla aktywistka.
WażneRynek mieszkaniowy, szczególnie w ostatnich latach, przyciąga mnóstwo kapitału. Jednak obecny model, w którym prywatni właściciele wynajmują mieszkania prywatnym lokatorom, oznacza większe ryzyko i wyższe czynsze niż w modelu, w którym mieszkania wynajmowałyby fundusze