Po prawie trzech latach prac nad przepisami, które mają chronić nabywców mieszkań, rząd przyjął wczoraj projekt autorstwa UOKiK. Wysokość składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma być niższa, niż pierwotnie zakładano

Dla branży jednak składki ciągle są za wysokie. Przestrzega też, że rozwiązanie to na pewno podniesie ceny mieszkań. Z argumentem tym nie zgadza się prezes UOKiK, który wskazuje na wysokie marże osiągane przez deweloperów.
W intencji wnioskodawców Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma chronić wpłaty klientów deweloperów wnoszone na mieszkaniowe rachunki powiernicze (zarówno otwarte, jak i zamknięte). To rozwiązanie podobne do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego czy Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Ten drugi zresztą ma, w założeniu, prowadzić DFG.
Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zakłada, że składki na DFG określać ma rozporządzenie ministra rozwoju, pracy i technologii. Maksymalne składki będą mogły wynieść 2 proc. wartości wpłat nabywców na powierniczy rachunek mieszkaniowy dla otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP) i 0,2 proc. dla zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych (ZMRP). Natomiast według ustaleń DGP w rozporządzeniu będą one określone na poziomie 1 proc. dla rachunków otwartych i 0,1 proc. dla zamkniętych.
– Nad omawianymi przepisami pracowaliśmy wspólnie z MRPiT, szeroko konsultując je z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich. Wzmocnią one prawa nabywców mieszkań i domów oraz zaufanie do rynku nieruchomości – mówi Tomasz Chróstny, prezes UOKiK.
– To są dobre zmiany, dla wielu osób kupno nieruchomości to jedyna w swoim rodzaju transakcja w życiu, musi być zatem zabezpieczona na najwyższym poziomie, także przed nieuczciwymi przedsiębiorcami. Polskie państwo musi o to zadbać – podkreśla.
Mieszkania podrożeją?
Jednak branża jest sceptyczna. – UOKiK wskazywał w uzasadnieniu do projektu, że chciałby na DFG rocznie gromadzić kwotę ok. 140 mln zł, tak by zabezpieczyć ewentualną upadłość jednego większego i dwóch mniejszych deweloperów. W tym stanie rzeczy, przy wartości rynku na poziomie ok. 55 mld zł, ewentualna składka na fundusz nie powinna przekraczać 0,3–0,5 proc. w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, który jest stosowany przy przeszło 90 proc. inwestycji – uważa Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Przekonuje też, że wprowadzenie DFG przełoży się na ceny mieszkań, które będą musiały zawierać w sobie również wartość składki na fundusz. Ale składka to niejedyny koszt, bo projekt zakłada wprowadzenie całego mechanizmu ewidencyjno-rozliczeniowego tych składek, który również powiększy koszty całej inwestycji.
Z argumentem, że zmiany wpłyną na wzrost cen mieszkań, nie zgadza się prezes UOKiK. – Wprowadzenie DFG jest korzystne dla wszystkich uczestników rynku. Także deweloperzy są jego beneficjentami. Fundusz zwiększy bowiem zaufanie klientów. Poza tym działalność deweloperska należy do wysokomarżowych. A biznes powinien też świetnie rozumieć, że lepiej być ubezpieczonym na wypadek trudniejszych czasów, a taką rolę pełni właśnie DFG – konkluduje Tomasz Chróstny.
Najnowsza wersja projektu jest znacznie korzystniejsza dla deweloperów, w porównywaniu z poprzednimi propozycjami UOKiK. Ostatnio urząd proponował maksymalną stawkę na poziomie 3 proc. w przypadku otwartych oraz 0,6 proc. w odniesieniu do zamkniętych rachunków powierniczych. Wcześniej miało to być – odpowiednio – 5 proc. oraz 1 proc. Pierwotnie Urząd chciał w ogóle zlikwidować rachunki powiernicze otwarte, co w 2017 r. rekomendował Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów, jednak wskutek konsultacji wycofał się z tamtego pomysłu.
Obecna ustawa spełnia swoją funkcję
Pierwszą wersję projektu kierował do konsultacji, w 2018 r., ówczesny szef UOKiK, obecny członek zarządu UFG Marek Niechciał. – Celem proponowanych rozwiązań jest podniesienie bezpieczeństwa środków nabywców w momencie załamania na rynku, którego, ze względu na jego cykliczny charakter, nie można wykluczyć, a jego skutków bagatelizować – wyjaśniał w piśmie do rzecznika MSP w 2019 r.
Wskazywał też, że w obecnym stanie prawnym, w skrajnych sytuacjach, nabywcy mogą nie odzyskać żadnych środków wpłaconych na OMRP (o ile taki środek był w ogóle stosowany), ani nie zostać właścicielem nieruchomości. Pozostanie im natomiast kredyt hipoteczny do spłacenia.
OMRP broni natomiast Przemysław Dziąg z PZFD: – Przez przeszło dziewięć lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej, przy 850 tys. sprzedanych w tym czasie mieszkań, nie było przypadku, żeby mieszkaniowy rachunek powierniczy nie ochronił nabywców. Były w tym okresie dwa przypadki upadłości deweloperskiej. W pierwszym – doszło prawdopodobnie do przestępstwa związanego z podrobieniem dokumentacji projektowej, ale finalnie nabywcy i tak otrzymali mieszkania, a w drugim – deweloper, pomimo obowiązku ustawowego, nie stosował do swojej inwestycji ustawy deweloperskiej. Pokazuje to, że ustawa spełnia swoją funkcję, chroniąc nabywców na odpowiednim poziomie – stwierdza mec. Dziąg.
Niewiele skarg
O opinię na temat projektu DGP zapytał Biuro RPO. Kamilla Dołowska, dyrektorka zespołu prawa cywilnego Biura Rzecznika Praw Obywatelskich, zaznaczyła w odpowiedzi: – Aktualnie do BRPO nie wpływają już raczej skargi na deweloperów – w skali roku są to dosłownie pojedyncze pisma. Tych skarg było w przeszłości dużo więcej, dlatego RPO podejmował aktywne działania na rzecz stworzenia przepisów mających na celu ochronę nabywców mieszkań – efektem tych działań było uchwalenie przez parlament ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Po nowelizacjach tej ustawy, które doprecyzowały jej regulacje, skargi do RPO są sporadyczne i wynikają raczej z braku dostatecznej świadomości prawnej obywateli. W związku z brakiem skarg, nie jesteśmy w stanie ocenić, czy w praktyce dotychczasowe przepisy nie chroniły nabywców wystarczająco efektywnie i czy uzasadnione jest wprowadzenie do obrotu deweloperskiego funduszu gwarancyjnego.
UOKiK stoi jednak na stanowisku, że obecny system ochrony pieniędzy wpłacanych przez nabywców mieszkań jest za mało bezpieczny. Jego zdaniem stosowane przez ponad 90 proc. deweloperów otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze nie gwarantują skutecznej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. Wypłata zgromadzonych środków z tego rodzaju rachunku następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie, jednak przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę. W przypadku upadłości dewelopera powoduje to ryzyko utraty przez kupującego zarówno pieniędzy, jak i nieruchomości.
Zgodnie z projektem gwarancja z DFG uruchamiana będzie w sytuacji: upadłości dewelopera (dotyczy to OMRP), odstąpienia klienta od umowy w przypadku, gdy deweloper nie wypełnia obowiązków ustawowych (również dotyczy tylko OMRP) oraz upadłości banku (dotyczy OMRP oraz ZMRP).
UOKiK prowadził prace w tej sprawie od 2013 r., kiedy odbyły się pierwsze konsultacje społeczne. Ustawa ma wejść w życie 12 miesięcy po ogłoszeniu.
Kolejny rok wzrostów
Etap legislacyjny
Projekt przyjęty przez Radę Ministrów