Nowe rozwiązania wynikające z ustawy z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 11; dalej: nowelizacja ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa lub nowelizacja) są bardzo liczne i obejmują wszystkie ustawy podstawowe dla mieszkalnictwa społecznego, w tym komunalnego. Akt ten dokonuje zmian w aż 24 regulacjach dotyczących tego obszaru tematycznego. Dodatkowo przewiduje instrumenty prawne polegające na finansowym wsparciu gospodarstw domowych w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych, w tym także w okresie występowania skutków epidemii COVID-19.
W raporcie o stanie mieszkalnictwa w Polsce w latach 2011–2019 (opublikowanym w marcu 2020 r.) wskazuje się na duży deficyt ilościowy i jakościowy mieszkań o niskich czynszach. Dlatego głównym kierunkiem realizowanych już od 2016 r. programów rządowych jest wspieranie budownictwa mieszkań na wynajem przeznaczonych dla mniej zamożnych gospodarstw domowych. Odbywa się to w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM), który został przyjęty 27 września 2016 r. uchwałą Rady Ministrów nr 115/2016.
Podstawowymi programami wsparcia rozwoju budownictwa komunalnego i społecznego (czynszowego) są:
- program bezzwrotnego dofinansowania części kosztów inwestycji mieszkaniowej – realizowany na podstawie ustawy z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 508; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11; dalej: ustawa o finansowym wsparciu tworzenia lokali), która dotyczy społecznego budownictwa komunalnego;
- program preferencyjnych kredytów objętych dopłatami do odsetek – realizowany na podstawie ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2195; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11; dalej: ustawa o popieraniu budownictwa mieszkaniowego), dotyczący społecznego budownictwa czynszowego.
Ich uzupełnieniem jest działający od 2019 r. program „Mieszkanie na start”, realizowany na podstawie ustawy z 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 551; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11; dalej: ustawa o pomocy państwa) i obejmujący dopłaty do czynszów dla gospodarstw domowych spełniających kryteria średniozamożności, a także program termomodernizacji i remontów.
Mieszkanie plus
Priorytetem NPM są następujące działania:
- stabilne finansowanie budżetowe mieszkalnictwa w perspektywie długoletniej;
- działania regulacyjne dotyczące standardów technicznych nowych i istniejących budynków mieszkalnych oraz działania wspierające poprawę stanu technicznego zasobów mieszkaniowych, wpływające na zwiększenie ich efektywności energetycznej i obniżenie kosztów ich utrzymywania;
- zmiana prawa stanowiąca punkt wyjścia do uporządkowania sytuacji na rynku mieszkaniowym i podstawę do proponowania instrumentów finansowych (chodzi m.in. o elektronizację prawa budowlanego).
Poza nimi podstawowym pakietem rozwiązań w ramach NPM jest program „Mieszkanie plus”. Ma on na celu zwiększenie dostępności mieszkań. Został podzielony na dwa filary, tj. część rynkową i część społeczną. Ta pierwsza umożliwia osobom o umiarkowanych dochodach najem mieszkania lub najem z możliwością dojścia do własności mieszkania. Filar ten przeznaczony jest dla osób, które nie mają zdolności kredytowej ani możliwości ubiegania się o mieszkanie socjalne (komunalne), lecz są w stanie regularnie opłacać czynsz. Czynsze są naliczane według stawki rynkowej. Część komercyjną pakietu realizuje PFR Nieruchomości SA.
Z kolei filar społeczny pakietu „Mieszkanie plus” jest segmentem budownictwa mieszkaniowego zaspokajającym potrzeby mieszkaniowe osób średnio i najniżej zarabiających. Mieszkania powstają z udziałem środków budżetu państwa (użytkowane są w formule najmu), a czynsz w nich jest limitowany ustawowo (mieszkania w towarzystwach budownictwa społecznego) albo ustalany przez władze samorządowe (budownictwo gminne). Aby stać się najemcą takiego lokalu, trzeba spełnić określone warunki w postaci niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych oraz niskiego dochodu gospodarstwa domowego przypadającego na członka rodziny. Dodatkowo z reguły gminy ustalają kryteria pierwszeństwa dla osób ubiegających się o najem, np. dla rodzin wielodzietnych. W tym obszarze przewidziane są dwa programy wsparcia realizowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK): program wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego oraz program wsparcia społecznego budownictwa czynszowego.
Główną cechą odróżniającą oba pola realizacji rządowego programu „Mieszkanie plus”, tj. część rynkową i społeczną, jest zaangażowanie środków publicznych. W tej pierwszej nie występuje udział finansowania nowych inwestycji z budżetu państwa, co konsekwentnie przekłada się również na zasady użytkowania tych mieszkań – w pełni rynkowe i niepodlegające ograniczeniom – na etapie po oddaniu do użytkowania (brak ustawowych ograniczeń stawki czynszu i wymóg posiadania tzw. zdolności czynszowej dla czynszu rynkowego, dodatkowo – od początku wpisana w ten model jest formuła pozwalająca docelowo zostać właścicielem wynajmowanego mieszkania).
Zapoczątkowana w 2018 r. reorganizacja części założeń NPM, m.in. w aspekcie jego przygotowania i wdrażania, była kontynuowana w 2019 r. W 2020 r. realizacja NPM została przyhamowana przez pandemię.
Bezzwrotne dofinansowanie
Podstawowym instrumentem wsparcia budownictwa komunalnego w ramach NPM jest program bezzwrotnego dofinansowania części kosztów inwestycji mieszkaniowej z Funduszu Dopłat w BGK. Jest on realizowany od 2007 r. na podstawie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali. Nowelizacja ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa zawiera sporo zmian w tym programie (szczegółowo będzie o nich mowa dalej).
Przypomnijmy, że w jego ramach beneficjenci, czyli m.in. gminy, jednoosobowe spółki gminne, związki międzygminne, powiaty i organizacje pożytku publicznego, mogą realizować inwestycje mieszkaniowe przy udziale środków z budżetu państwa. Jego głównym celem jest wsparcie w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób w najtrudniejszej sytuacji życiowej. Źródłem udzielanej pomocy jest Fundusz Dopłat ulokowany w BGK.
Nadal jednak liczba nowych inwestycji budownictwa komunalnego i społecznego znacząco odbiega zarówno od potrzeb (duże deficyty ilościowe i jakościowe mieszkań o niskich czynszach), jak i możliwości dofinansowania, jakie stwarza program wsparcia, zgodnie z poziomem zabezpieczenia środków w budżecie państwa. W latach 2019–2025 na pokrycie części kosztów dofinansowania budowy mieszkań komunalnych oraz na wynajem przeznaczono łączną kwotę 6 mld zł. W budżetach na lata 2019–2020 rząd zarezerwował na ten program kwotę 500 mln zł rocznie, plany na lata 2021–2025 umożliwiają zaś wsparcie budowy mieszkań kwotą maksymalnie 1 mld zł rocznie.
Poszerzenie zakresu wsparcia
Nowelizacją ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa dokonano kolejnej modyfikacji NPM. ramka 1
Ramka 1
Co przewidziano w ustawie
Do kluczowych rozwiązań przewidzianych w nowelizacji należą:
• zwiększenie wysokości finansowego wsparcia w formie grantów z Funduszu Dopłat dla gmin na budowę mieszkań społecznych i komunalnych,
• umożliwienie uzyskania premii remontowej na budynki TBS starsze niż 20 lat,
• wprowadzenie „wakacji czynszowych” dla lokatorów TBS,
• wprowadzenie możliwości uzyskania prawa własności mieszkania społecznego na podstawie umowy najmu z dojściem do własności,
• dopłaty do czynszów w programie „Mieszkanie na start” i umożliwienie dojścia do własności mieszkania także przez osoby bez zdolności czynszowej,
• utworzenie Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, udzielającego finansowego wsparcia gminom, których budżety ucierpiały w wyniku epidemii COVID-19,
• usprawnienie procedury dla wnioskujących o dodatek mieszkaniowy,
• przyznawanie dodatków mieszkaniowych powiększonych o dopłaty z Funduszu Przeciwdziałania COVID-19 dla najemców, którzy utracili dochody w wyniku epidemii COVID-19. ©℗
W szczególności modyfikuje ona zakres wsparcia w ramach programu BSK. Po zmianach w przepisach ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali granty z tego programu będą przyznawane również na remont (modernizację) istniejących, lecz bezużytecznych z uwagi na zły stan techniczny lokali znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Ta część nowelizacji zacznie obowiązywać od 5 marca 2021 r. Rozwiązanie to ma wypełnić lukę remontową w zasobach komunalnych i wpłynąć na rozwiązanie sytuacji pustostanów znajdujących się w tych zasobach. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego na koniec 2018 r. pustostany stanowiły ok. 6,5 proc. wszystkich mieszkań gminnych (ponad 54 tys. mieszkań niezasiedlonych).
Przyjęte rozwiązanie ma umożliwić odzyskanie zdewastowanego (niezamieszkanego) zasobu przez przywrócenie jego funkcjonalności, a tym samym zmniejszyć kolejkę oczekujących na lokale komunalne. Chodzi tu o zasoby o bardzo niskim standardzie, np. mieszkania bez indywidualnych węzłów sanitarnych, ale także zasoby zniszczone przez upływ czasu lub żywioł, np. pożar lub wiatr. Przypomnieć należy, że ustawa z 23 stycznia 2020 r. o zmianie ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U. poz. 412) poszerzyła o gminy katalog inwestorów uprawnionych do ubiegania się o premię remontową. Samorząd będzie mógł zatem się ubiegać o dofinansowanie przedsięwzięcia remontowego budynku wielorodzinnego, którego użytkowanie rozpoczęło się przed 14 sierpnia 1961 r. W ten sposób pakiet narzędzi systemu wsparcia termomodernizacji i remontów został uzupełniony o nowy instrument, tj. wsparcie samorządów gminnych.
Większe granty
Nowelizacja ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa od 5 marca 2021 r. zmodyfikuje zasady udzielania wsparcia w formie grantu, jak również zmieni okres, w jakim gminom przekazywane jest takie bezzwrotne wsparcie z Funduszu Dopłat. Dla gmin partycypujących w kosztach budowy na podstawie umowy zawartej pomiędzy jednostką samorządu terytorialnego (JST) a inwestorem (w tym TBS) wsparcie finansowe zostanie podwyższone z 20 proc. do maksymalnie nawet 35 proc. kosztów inwestycji. Przy czym udział gminy albo związku gminnego będzie pokrywany do wysokości odpowiadającej wartości gruntu inwestora, na którym realizowane będzie przedsięwzięcie. Podstawową zasadą nadal będzie jednak udzielanie finansowej pomocy na realizację przedsięwzięcia na podstawie art. 5 ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali w wysokości nieprzekraczającej 25 proc. jego kosztów.
Wysokość finansowego wsparcia będzie dodatkowo podwyższana o 10 pkt proc., jeżeli budynek jest wpisany do rejestru zabytków lub znajduje się na obszarze wpisanym do tego rejestru. Przedsięwzięcia remontowe w takich budynkach wymagają bowiem dodatkowych nakładów wynikających z zaleceń konserwatora. Najczęściej remontu takiego budynku nie można zrealizować tradycyjnym sposobem i należy zastosować inne, bardziej kosztowne techniki, wymagające również zatrudnienia wyspecjalizowanych firm budowlanych, których usługi są droższe. Ta część nowelizacji wejdzie w życie także 5 marca 2021 r.
Nowelizacja wprowadzi też zmiany w art. 16 ust. 1 i 1a ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali. Ich celem jest umożliwienie dofinansowania przedsięwzięć rozpoczętych, ale nie zakończonych przed dniem złożenia do BGK wniosku o wsparcie finansowe w ramach programu BSK. Rozwiązanie to zacznie obowiązywać od 5 marca 2021 r. Umożliwi uzyskanie finansowego wsparcia na inwestycje, które zostały rozpoczęte ze względu na upływający termin wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę. Dotychczas bowiem podjęcie robót budowlanych przed zawarciem umowy pomiędzy gminą a BGK skutkowało brakiem możliwości ubiegania się o taką pomoc. Stanowiło to barierę dla potencjalnych beneficjentów programu BSK.
Natomiast w przypadku przedsięwzięć polegających na kupnie lokali mieszkalnych finansowe wsparcie może zostać udzielone na przedsięwzięcie zakończone, jeżeli wniosek o wsparcie zostanie złożony przez beneficjenta przed upływem 12 miesięcy od dnia rozpoczęcia przedsięwzięcia. Dotychczas grant refinansował wydatki już poniesione przez gminę w ramach partycypacji w kosztach budowy, wymagając uprzednio zapewnienia odpowiednich środków w budżecie JST. Nowelizacja przewiduje, że grant z Funduszu Dopłat będzie bezpośrednio finansował część/całość partycypacji JST, tj. będzie uruchamiany w celu pokrycia kosztów budowy (w grę wchodzą różne przypadki). Nowelizacja dodaje też ust. 4 w art. 17 ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali, który określa przypadki, gdy grant podlegać będzie zwrotowi. Stanie się tak w przypadku:
• gdy beneficjent świadczenia (gmina) w ciągu sześciu lat od otrzymania wsparcia nie przekaże go na rzecz inwestora;
• niezakończenia przez inwestora przedsięwzięcia, odpowiednio w ciągu:
‒ pięciu lat od dnia przekazania finansowego wsparcia na rachunek beneficjenta w przypadku budowy budynku,
‒ dwóch lat w przypadku remontu lub przebudowy budynku niemieszkalnego przeznaczonego na pobyt ludzi albo jego części, a także zmiany sposobu użytkowania budynku albo jego części, wymagającej dokonania remontu lub przebudowy.
Polityka senioralna
Dodany art. 5b ust. 1 ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali ma umożliwić finansowanie budowy dodatkowych powierzchni użytkowych, które będą służyły zaspokajaniu potrzeb osób starszych (np. pomieszczeń rekreacyjnych, ambulatoryjnych). Takie powierzchnie użytkowe będą mogły być wykorzystywane również przez pozostałych najemców lokali mieszkalnych. Zmiana ta wejdzie w życie 5 marca 2021 r.
Warunkiem uzyskania finansowego wsparcia na utworzenie dodatkowych powierzchni użytkowych przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb osób starszych jest to, by docelową grupę najemców lokali w danej inwestycji stanowili seniorzy (zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 1 ustawy z 11 września 2015 r. o osobach starszych, Dz.U. poz. 1705). W związku z tym beneficjenci będą musieli we wniosku o uzyskanie dofinansowania przekazywać informacje o liczbie lokali mieszkalnych, których pierwszymi najemcami będą seniorzy.
TBS, SIM i wakacje czynszowe
Nowelizacja zmienia również ustawę o popieraniu budownictwa mieszkaniowego. ramka 2 Wprowadzone w niej modyfikacje weszły w życie co do zasady 19 stycznia 2020 r.
Ramka 2
Popieranie budownictwa mieszkaniowego – kluczowe modyfikacje
W ustawie o popieraniu budownictwa mieszkaniowego nowelizacja wprowadza:
• możliwość tworzenia SIM, czyli społecznych inicjatyw mieszkaniowych, w miejsce dotychczasowych TBS (przy czym TBS powstałe przed 19 stycznia 2021 r. mogą nadal funkcjonować);
• możliwość zamiany umowy najmu na taką, która uwzględni okresowe lub całkowite rozliczenie partycypacji (tzw. wakacje czynszowe) dla osób wynajmujących mieszkania w TBS;
• dla osób wynajmujących mieszkania w TBS – możliwość uzyskania prawa własności mieszkania poprzez zmianę dotychczasowej umowy na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, uwzględniającą rozliczenie partycypacji;
• doprecyzowanie, że najemca mieszkania TBS oprócz czynszu będzie również ponosił opłaty z tytułu dodatkowych wydatków, wpływających na obniżenie kosztów eksploatacji budynku lub zapewnienie (poprawę) dostępności mieszkań dla osób ze szczególnymi potrzebami;
• możliwość wynajmu mieszkań w TBS przez pracodawców lub organizacje pozarządowe w celu ich podnajmu lub udostępnienia osobie fizycznej, np. pracownikowi;
• Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa, zasilony środkami Funduszu Przeciwdziałania COVID-19. ©℗
Uwaga! Dokładne omówienie tej części nowelizacji nastąpi w dalszych tekstach niniejszego poradnika.
Mieszkanie na start
Program dopłat do czynszu „Mieszkanie na start”, realizowany od 1 stycznia 2019 r. na podstawie ustawy o pomocy państwa, jest stosunkowo nowym instrumentem polityki mieszkaniowej. Oprócz inwestycji prowadzonych na zasadach rynkowych dotyczy też mieszkań budowanych we współpracy z gminą w ramach programów wsparcia społecznego budownictwa czynszowego. W latach 2019–2028 budżet państwa zabezpieczył finansowanie programu maksymalnie do kwoty 16 mld zł. Nowelizacja ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa w art. 23 dokonuje zmian również w ustawie o pomocy państwa (weszły one w życie 19 stycznia 2021 r.). ramka 3
Ramka 3
Pomoc państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych – co istotne
Główne zmiany w ustawie o pomocy państwa to:
• poszerzenie zakresu wsparcia poprzez wprowadzenie możliwości stosowania dopłat do czynszów w przypadku podnajmu mieszkania od gminy, jeżeli ta wynajmuje lokal od inwestora;
• w przypadku gdy gmina wynajmuje mieszkanie bezpośrednio od inwestora w celu podnajmu beneficjentowi wsparcia, zwolnienie najemcy od bezwzględnego obowiązku posiadania zdolności czynszowej (ryzyko bieżącego pokrywania opłat czynszowych w całości przejmuje w takiej sytuacji gmina jako bezpośredni najemca);
• w stosunku do podnajmu przez gminę mieszkań wybudowanych na podstawie umowy inwestora z gminą w ramach programu „Mieszkanie na start” wyłączenie zasady odpowiedniego stosowania przepisów ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 611; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11);
• rozszerzenie możliwości uzyskania dopłaty do czynszu przez najemców mieszkań znajdujących się w budynkach poddanych rewitalizacji na cały obszar gminy będący w stanie kryzysowym. ©℗
Jedna z ważniejszych zmian w ustawie o pomocy państwa dotyczy jej art. 2. Na mocy nowelizacji rozszerzono obszar, na którym najemcom mieszkań znajdujących się w budynkach poddanym rewitalizacji przysługują dopłaty do czynszu. Dotychczas taka możliwość dotyczyła wyłącznie najemców mieszkań w budynkach poddanych rewitalizacji, położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji (SSR). Natomiast takiego uprawnienia pozbawieni byli najemcy zamieszkujący w budynkach położonych poza SSR. Teraz dopłaty do czynszu dotyczą również obszaru gminy poza SSR, o ile znajduje się on w stanie kryzysowym.
Dodać należy, że art. 52 ust. 1 ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 802; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11) do końca 2023 r. dopuszcza realizację lokalnych programów rewitalizacji, przyjmowanych uchwałą rady gminy, w ramach których realizowane będą przedsięwzięcia mające na celu wyprowadzenie obszaru zdegradowanego ze stanu kryzysowego. Takie programy przyjmowane są bez uchwalania gminnego programu rewitalizacji i bez wyodrębniania SSR. W związku z tym dotychczas gminy prowadzące działania rewitalizacyjne na podstawie ww. programów lokalnych, nie mogły zaoferować przystąpienia do programu dopłat do czynszu mieszkańcom zamieszkującym budynki wyremontowane na ich podstawie. To zmieniło się za sprawą nowelizacji, która od 19 stycznia 2021 r. pozwala na ubieganie się o dopłaty do czynszu najemcom mieszkań położonych na całym obszarze rewitalizacji oraz realizowanych do końca 2023 r. w ramach przedsięwzięć wynikających z ww. lokalnych programów rewitalizacji służących wyprowadzeniu obszaru zdegradowanego ze stanu kryzysowego.
Dopłaty do czynszu
Nowelizacja zmienia ustawę z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz.U. poz. 1842; ost. zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 159) i wprowadza w niej dopłaty do czynszu. Przysługują one osobom, których dochody obniżyły się wskutek pandemii koronawirusa. Dopłaty ruszyły 5 stycznia 2021 r., wnioski można zaś składać do 31 marca 2021 r. Przyznawane są one wraz z dodatkiem mieszkaniowym. O dopłaty mogą się starać najemcy – a dzięki nowelizacji również podnajemcy – mieszkań: prywatnych, TBS, komunalnych i spółdzielczych.
Nowelizacja przyznała też gminie dodatkowe narzędzie pomocy lokatorom o dzisiaj dobrej, ale z różnych przyczyn niepewnej sytuacji dochodowej (tzw. opcja dla stających na nogi). Chodzi o dopłaty do czynszu również dla lokatorów mieszkań wynajmowanych przez gminę od inwestora i podnajmowanych tym lokatorom. Nie muszą oni mieć zdolności czynszowej, dlatego ta forma może dotyczyć np. byłych lokatorów mieszkaniowego zasobu gminy, którym JST zamierza zaoferować nowe lokale.
Kolejna nowość, wprowadzona 19 stycznia 2021 r., dotyczy przeprowadzania naboru wniosków o zawarcie umowy najmu mieszkania w programie „Mieszkanie na start”. Polega ona na dodaniu w kryteriach pierwszeństwa dodatkowego warunku w postaci posiadania przez kandydata na najemcę mieszkania książeczki mieszkaniowej z prawem do premii gwarancyjnej. To nowe kryterium pierwszeństwa może być teraz uwzględnione w uchwale rady gminy określającej zasady przeprowadzania naboru wniosków o zawarcie umowy najmu mieszkania. Ponadto JST musi określić wartość punktową tego kryterium, aby podlegało ono ocenie w procesie naboru wniosków o zawarcie umowy najmu mieszkania. Brak posiadania książeczki mieszkaniowej nie dyskwalifikuje jednak kandydata na najemcę z możliwości zawarcia umowy najmu, a jedynie nie daje mu dodatkowych punktów w procesie naboru.
Premia remontowa
Nowelizacja ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa zmienia art. 6 ustawy z 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 22; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11; dalej: ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów). Dzięki niej od 19 stycznia 2021 r. TBS mogą się ubiegać o dodatkowe finansowe wsparcie w utrzymaniu ich zasobów mieszkaniowych wybudowanych z udziałem lokatorów będących stroną umowy partycypacji w kosztach budowy mieszkań. Pomoc ta ma formę tzw. premii remontowej na spłatę części kredytu zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia remontowego (udzielanej na zasadach określonych w ww. ustawie). TBS mogą ubiegać się o tę premię dla budynków, których użytkowanie rozpoczęto co najmniej 25 lat przed dniem złożenia wniosku o jej przyznanie. Przy czym zgodnie ze wspomnianą już nowelizacją ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów premia remontowa przysługuje, jeżeli kwota kredytu zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia remontowego stanowi co najmniej 50 proc. kosztów tego przedsięwzięcia, a jej wysokość stanowi 15 proc. tych kosztów.
Nowelizacja dokonała też korekt w ustawie z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1100; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11), które obowiązują od 19 stycznia 2021 r. Nowością jest rozszerzenie możliwości działania podejmowanego przez KZN w ramach gospodarowania zasobem o tworzenie i przystępowanie do istniejących TBS. Dotychczasowe regulacje nie przewidywały tej formy działania KZN.
Lokal za grunt
Na koniec warto wskazać, że 16 grudnia 2020 r. Sejm przyjął ustawę o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (Dz.U. z 2021 r. poz. 223). Wejdzie ona w życie 1 kwietnia 2021 r. Celem tej regulacji jest stworzenie warunków do nabywania nieruchomości gminnych z przeznaczeniem na cele inwestycyjne z jednoczesnym zagwarantowaniem przekazania JST lokali lub budynków mieszkalnych lub użytkowych przez nabywcę nieruchomości i rozliczeniem ceny tych lokali lub budynków w ramach ceny całej nieruchomości.
Gmina będzie mogła wykorzystać pozyskane w wyniku rozliczenia ceny nieruchomości lokale czy budynki na realizację jej zadań z zakresu polityki mieszkaniowej, kulturalnej, edukacyjnej czy opieki zdrowotnej. Co ważne, nieruchomości oferowane przez gminę będą musiały być objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Ma to istotnie przyśpieszyć proces inwestycyjny i zmniejszyć niepewność potencjalnych inwestorów co do możliwości zagospodarowania danego gruntu.
Przepisy ustawy wprowadzą dodatkowo zachęty do inwestowania na terenach poddawanych rewitalizacji oraz do prowadzenia prac remontowych w budynkach zabytkowych. ramka 4 ©℗
Ramka 4
Lista korzyści
Dzięki rozwiązaniu przyjętemu w ustawie o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości gmina:
• zwiększy zasób mieszkaniowy, bez konieczności bezpośredniego zaangażowania się w realizację procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym niekiedy od razu po zbyciu gruntu (bo budynki lub lokale przekazane w rozliczeniu mogą pochodzić z przedsięwzięcia innego niż inwestycja);
• będzie mogła realizować swoje zadania, np. zwiększy ofertę lokalową, podejmie działania rewitalizacyjne, poprawi dostęp osiedli mieszkalnych do infrastruktury technicznej i społecznej, zwiększy zakres lub poprawi jakość usług świadczonych na rzecz mieszkańców, dzięki czemu uzyska istotne społecznie efekty niematerialne m.in. w postaci poprawy jakości życia mieszkańców gminy;
• zagospodaruje do realizacji zadań niewykorzystywane działki, generujące koszty związane z utrzymaniem nieruchomości;
• zwiększy atrakcyjność inwestycyjną regionu.
