Kwestią budzącą wątpliwości jest to, czy termin przedawnienia dochodzenia odszkodowania z tytułu niewłaściwego wykonania umowy rozpoczyna się od dnia jej wykonania przez dewelopera, czy też od dnia zaistnienia szkody albo od dnia dowiedzenia się przez kupującego o szkodzie.

Odszkodowanie po latach? Sąd Najwyższy: tak

Wątpliwości te rozstrzygnął Sąd Najwyższy, który w uchwale z 22 listopada 2013 r. (sygn. akt III CZP 72/13) orzekł, że termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem. Orzeczenie to nie jest korzystne dla deweloperów, bo oznacza, że nawet po długim czasie od zakończenia inwestycji istnieje ryzyko pozwu od klienta. W konsekwencji nawet po latach od wystąpienia szkody klient ma prawo dochodzić odszkodowania z tytułu wad mieszkania bądź domu od dewelopera. Wiele wad, głównie ukrytych, mieszkań czy domów ujawnia się bowiem po miesiącach, a nawet po latach.

Termin „przedawnienie” definiuje art. 118 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Jeżeli wymagalność roszczenia zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, bieg terminu rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynności w najwcześniej możliwym terminie. 

Termin spełnienia przez dłużnika świadczenia określa zatem art. 455 kc, według którego dłużnik powinien je spełnić niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. Najwcześniejszym możliwym terminem wezwania dłużnika przez wierzyciela do wykonania zobowiązania jest chwila powstania zobowiązania. Oznacza to, że w razie budowy domu przez dewelopera prawo dochodzenia odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania powstaje z chwilą wystąpienia szkody.

Warunki ubiegania się o odszkodowanie

Klient może domagać się od dewelopera odszkodowania za wady mieszkania/domu, jeżeli poniósł szkodę z tego tytułu. Oznacza to, że sama wada, jeśli nie generuje szkody, nie daje prawa do wystąpienia o rekompensatę. Warto też pamiętać, że szkoda z tytułu wady domu lub mieszkania może powstać później - i wtedy klient ma otwartą drogę do dochodzenia odszkodowania.

Aby wystąpić o odszkodowanie za wady budynku muszą być spełnione dwa warunki:

- nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera;
- wynikająca z niewłaściwego wykonania umowy szkoda dla klienta.

Aneta Mościcka – portal RynekPierwotny.com