Raport: 2020 r. bardzo nierówny dla wtórnego rynku mieszkaniowego

Z powodu pandemii Covid-19 sytuacja na wtórnym rynku mieszkaniowym szybko się zmieniała: popyt na mieszkania i domy rósł, spadał i znów rósł, a ceny wbrew oczekiwaniom poszły w górę - wynika z raportu portalu GetHome.pl

Jak ocenia raport, 2020 rok był bardzo trudny dla obrotu nieruchomościami, obfitował także w zmiany tendencji dotyczących zarówno kupna, jak i wynajmu mieszkań i domów na rynku wtórnym.

Na początku, po ogłoszeniu marcowego lockdownu spowodowanego pandemią koronawirusa, z biur pośredników i deweloperów oraz z placówek bankowych zniknęli klienci kupujący mieszkania. Zamknęły się także urzędy i biura notarialne. Banki zareagowały na sytuację zaostrzeniem wymagań kredytowych, w tym podniesieniem wkładu własnego.

"Przed epidemią koronawirusa w większości banków możliwe było zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego z 10 proc. wkładem własnym, oczywiście wraz z ubezpieczeniem brakującej części wkładu. W marcu niemal standardem stał się bezwzględny wymóg wniesienia 20 proc. Przy czym część kredytodawców podniosła te kryteria do 30 czy nawet 40 proc." - zwrócił uwagę Michał Krajkowski z Notus Finanse, cytowany w raporcie GetHome.pl.

Ponadto banki odmawiały kredytu pracownikom branż, w które Covid-19 uderzył najmocniej. "Na kredyt nie mogły liczyć osoby prowadzące działalność gospodarczą bądź zatrudnione w gastronomii, branży beauty, czy turystyce. Wiele banków przedstawiło listy branż wykluczonych czy zagrożonych, jednak w części instytucji klienci dowiadywali się o braku możliwości uzyskania kredytu dopiero po decyzji negatywnej" - podkreślił Krajkowski. Dodał, że wiosną banki bardzo niechętnie udzielały kredytów osobom zatrudnionym na umowach o pracę na czas określony czy na umowach cywilnoprawnych (umowy zlecenie, umowy o dzieło). W efekcie liczba udzielonych kredytów hipotecznych skurczyła się o blisko 30 proc.

Jednak - jak zauważył raport - sprzedaż mieszkań odbiła się po załamaniu. W ocenie ekspertów, wielu potencjalnych nabywców prawdopodobnie doszło do wniosku, że dalsze odkładanie decyzji o zakupie mieszkania nie ma sensu, więc skorzystali m.in. na rekordowo niskim oprocentowaniu kredytów.

Dodatkowo w sierpniu banki poluzowały wymagania, m.in. w kwestii wysokości wkładu własnego i w efekcie jesienią sytuacja na rynku kredytowym wróciła do stanu sprzed pandemii, choć na decyzję kredytową trzeba było czekać nawet o kilka tygodni dłużej niż przed wybuchem pandemii. Także niskie oprocentowanie lokat bankowych przyczyniło się do wzrostu popytu na mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych, głównie z myślą o ich wynajmowaniu.

Z ankiety przeprowadzonej przez GetHome.pl wśród pośredników handlu i najmu nieruchomości wynika, że 45 proc. z nich odnotowała wzrost obrotów mimo pandemii koronawirusa. Jednocześnie jednak 35 proc. firm nie zalicza 2020 r. do udanych. Ankieta wykazała ponadto, że kupującym przyświecają wciąż te same cele. Zdaniem pośredników najliczniejszą grupą (przeszło 68 proc. wskazań) są wciąż kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych, w tym pod wynajem.

Pośrednicy zauważyli też, że decyzje o zakupie inwestycyjnym podejmowane są z coraz większą ostrożnością, zwłaszcza jeśli chodzi o drobnych inwestorów, którzy mają środki na zakup np. jednego mieszkania. Zaobserwowali także, że wśród kupujących mieszkania jest coraz więcej tzw. klientów gotówkowych.

Z przeprowadzonej przez GetHome.pl ankiety wśród pośredników wynika także, iż wskutek pandemii koronawirusa zmieniają się preferencje klientów agencji. Zdecydowanie większym zainteresowaniem cieszyły się lokale z ogródkiem, tarasem lub lokalizacje z bliskością terenów zielonych. Wzrosło też zainteresowanie działkami pod budowę domów jednorodzinnych, domami, a także terenami rekreacyjnymi.

Według GetHome.pl, wielu ekspertów spodziewało się, że wywołany przez pandemię koronawirusa kryzys gospodarczy i wzrost bezrobocia doprowadzi do spadku popytu na mieszkania, zwłaszcza że zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym ceny mieszkań rosły nieprzerwanie od co najmniej pięciu lat, a w ostatnich dwóch latach ten wzrost wyraźnie przyspieszył. Jednak - wskazuje raport - z zebranych przez Narodowy Bank Polski (NBP) danych za III kwartał wynika, że w największych miastach koronawirus nie spowodował znaczącej korekty cen. Także większość pośredników nieruchomości, zapytanych przez GetHome.pl, zauważa wzrost cen mieszkań. "Przeszło sześciu na 10 z nich odpowiedziało, że ceny mieszkań wzrosły. Spadek cen zaobserwował zaś niespełna co 20, a co trzeci uważa, że w 2020 r. ceny ustabilizowały się" - napisano w raporcie.

Raport zauważa, że jednocześnie w złym położeniu znaleźli się właściciele mieszkań na wynajem, szczególnie ci, którzy postawili na wynajem krótkoterminowy. Dotknęła ich wzrastająca liczba rezygnacji z przyjazdów, a także czasowy zakaz krótkoterminowego wynajmu mieszkań. Spowodowało to wzrost podaży mieszkań na wynajem długoterminowy przy jednoczesnym spadku liczby najemców, gdyż np. studenci czy cudzoziemcy wrócili do rodzinnych miast.

Znajduje to odbicie w cenach najmu. GetHome.pl, powołując się na najnowszy raport AMRON za trzeci kwartał 2020 r. wskazuje, że w okresie trwania pandemii koronawirusa spadek średnich stawek czynszu w niektórych największych aglomeracjach był stosunkowo duży. Najbardziej, bo ok. 10 proc. w porównaniu do pierwszego kwartału spadł przeciętny czynsz w Krakowie i Warszawie. "Co ciekawe, właśnie końcówka roku przyniosła tak spektakularne zmiany w obu tych miastach. Po drugim kwartale spadki czynszów były bowiem raczej symboliczne" - zauważają eksperci GetHome.pl.

W raporcie GetHome.pl zawarto także prognozy na 2021 r., choć jego autorzy podkreślają, że prognozowanie dotyczące rynku mieszkaniowego jest wyjątkowo trudne.

Z ankiety wśród pośredników wynika, że przeszło połowa z nich spodziewa się w przyszłym roku stabilizacji cen mieszkań, zaś tylko co 10 wieszczy ich spadek. Przeszło jedna trzecia ankietowanych pośredników prognozuje wzrost cen.

Jak wskazują eksperci, przyszłość rynku mieszkaniowego w dużym stopniu będzie zależała od tego, jak pandemia Covid-19 wpłynie na sektor bankowy. W listopadzie banki udzieliły więcej kredytów mieszkaniowych niż w analogicznym okresie 2019 r. "Nie wiadomo jednak, czy ta tendencja utrzyma się w kolejnych miesiącach. Wyniki listopadowej akcji kredytowej częściowo odzwierciedlają popyt z okresu września i października. A ponieważ w listopadzie dość gwałtownie się on skurczył, więc perspektywy dla sprzedających mieszkania nie napawają optymizmem. Sytuację mogłoby pogorszyć przykręcenie przez banki śruby kredytowej" - napisano w raporcie.

GetHome.pl powołuje się przy tym na dane BIK. Podkreśla, że mimo pandemii jakość portfela kredytów hipotecznych jak na razie nie tylko się nie pogorszyła, ale wręcz nastąpiła niewielka poprawa, co w dużej mierze może to być efektem wakacji kredytowych. "Jednak jeśli jesienią część kredytobiorców wpadła w tarapaty finansowe, uwidoczni się to dopiero w najbliższych miesiącach, co będzie dla banków podstawą do podejmowania decyzji o ewentualnym zaostrzeniu warunków kredytowych" - zauważa raport.