Nieruchomości: Udowodnienie istnienia wady jest obowiązkiem kupującego

To nie kupujący ma dowodzić, że wada rzeczy powstała z przyczyny tkwiącej w niej od początku – orzekł Sąd Najwyższy.

Małżonkowie nabyli działkę zabudowaną domem jednorodzinnym. Wcześniej przeprowadzili kilkakrotne dokładne oględziny nieruchomości wraz z budynkiem. Sprzedająca nie powiedziała im jednak o zawilgoceniu piwnicy, a kupujący nie byli w stanie tego zawczasu odkryć. Wykryli tę wadę pół roku później.

Skoro w umowie jest rekompensata, to nie ma mowy o wadzie

Mimo osuszania piwnicy problemy powracały. Zlecili więc wykonanie ekspertyzy technicznej dotyczącej przyczyn zalewania pomieszczenia. W jej wyniku okazało się, że na etapie projektowania i wykonania domu nie przeprowadzono badań geotechnicznych i nie zabezpieczono części podziemnej budynku przed wodami gruntowymi. Za ekspertyzę i wykonanie prac zabezpieczających małżonkowie zapłacili prawie 6 tys. zł. Dodatkowe koszty pochłonęło osuszanie domu.

Skierowali zatem do sprzedającej przedsądowe wezwanie do zwrotu tych kwot. Ta jednak nie zapłaciła. Sprawa trafiła do sądu.

Nadmierny hałas za oknem to wystarczający powód, by żądać od dewelopera zwrotu pieniędzy

Ekspertyza prywatna

Sąd rejonowy uwzględnił powództwo. Wskazał, że zgodnie z art. 560 par. 1 kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże nie może zrezygnować z kontraktu, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Zgodnie zaś z art. 556 par. 1 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, czy też jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Budynek w chwili sprzedaży dotknięty był zaś wadą fizyczną zmniejszającą jego wartość. W ocenie sądu sprzedająca nie podważyła skutecznie dowodzących tego ekspertyz, które przedstawili powodowie.

Pozwana wniosła apelację. Sąd okręgowy zmienił wyrok i oddalił powództwo. Uznał, że istnienie wady powinien wykazać kupujący. Przeprowadzone przez sąd I instancji postępowanie dowodowe budzi zaś zastrzeżenia, bo sąd nie przeprowadził dowodów w sposób bezpośredni, podczas postępowania, a przyniesiona przez stronę opinia prywatna eksperta nie może stanowić opinii biegłego. Pozasądowa ekspertyza sporządzona na zlecenie strony powinna zostać potraktowana jako dokument prywatny. Ten zaś może dopiero wskazać na potrzebę wykorzystania wiadomości specjalnych i wówczas sąd powinien dopuścić dowód z opinii biegłego. Oparcie wyroku na ekspertyzie prywatnej jest uchybieniem procesowym.

Kupujący wnieśli skargę kasacyjną.

Kto odpowiada za wady

Sąd Najwyższy uchylił wyrok II instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Wyjaśnił, że co do zasady rzeczywiście udowodnienie istnienia wady jest obowiązkiem kupującego. A udokumentowane fotograficznie przez nabywców zjawisko zawilgocenia, zagrzybienia oraz zalewania piwnicy wskazywało na istnienie wady fizycznej sprzedawanej nieruchomości. Jednak sprzedająca podnosiła, że opisana wada nie istniała w chwili sprzedaży nieruchomości. W tej sytuacji, ze względu na treść art. 559 k.c., to na pozwanej – czyli osobie która twierdzi, że wady budynku powstały już po przekazaniu kluczy nabywcom – spoczywa ciężar dowodu w tym zakresie. Dopiero wykazanie tej okoliczności, z której sprzedawczyni nieruchomości wywodzi korzystne dla siebie skutki prawne, zwolni ją od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne.