Subskrybuj nas na Youtube
Wojnę z mieszkaniami spółdzielczymi rozpoczął ustawodawca, który najpierw zakazał ustanawiania własnościowych praw do lokali, a wkrótce potem rozpoczął akcję uwłaszczeniową pod hasłem „mieszkanie spółdzielcze za darmo”. Teraz do walki z resztkami spółdzielczych praw własnościowych przystąpił Sąd Najwyższy.
Sąd Najwyższy upodobał sobie bowiem myśl, iż mieszkańcy lokali spółdzielczych tymi właśnie lokalami powinni odpowiadać za długi spółdzielni mieszkaniowych, jeżeli tylko długi takie zostały zabezpieczone hipotekami na nieruchomościach spółdzielczych. Odpowiedzialność spada przy tym na mieszkańców jak grom z jasnego nieba, bo wszystko odbywa się ex lege, a więc z mocy samego prawa, gdy tylko spółdzielnia znajdzie się w upadłości, likwidacji lub zostanie przeciwko niej wszczęta egzekucja. Wobec stanowiska SN każdy rozsądny beneficjent własnościowego prawa do lokalu powinien bezzwłocznie i zawczasu przekształcić się we właściciela mieszkania, sprawdzając uprzednio skrupulatnie, czy nieruchomość spółdzielcza, na której stoi dom z jego lokalem, nie została już aby obciążona hipoteką. Jeśli tak się stało, pozostaje tylko zanosić błagania, by SN zmienił swoje zapatrywania prawne.
Tymczasem w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) w celu ochrony prawa do mieszkania w razie likwidacji lub upadłości spółdzielni mieszkaniowej (SM) bądź w wypadku wszczęcia egzekucji z nieruchomości spółdzielczej zabudowanej domem mieszkalnym postanowiono, że skutki powyższych postępowań nie mogą pogorszyć sytuacji mieszkańców. Dlatego też w sytuacji, gdy w toku upadłości, likwidacji lub egzekucji nabywcą budynku mieszkalnego nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawa do lokali znajdujących się w tym budynku przekształcają się w prawo odrębnej własności lokalu (art. 17 18 u.s.m.). Skutek ten następuje automatycznie, z mocy prawa, bez wiedzy i woli mieszkańców.
Jednakże Sąd Najwyższy, w całej już serii orzeczeń (II CSK 349/13, II CSK 353/13, II CSK 550/13, II CSK 541/13) i bez żadnej refleksji nad ratio powyższej regulacji ustawowej, nieodmiennie wyraża pogląd, iż beneficjenci prawa własnościowego wraz z owym automatycznym przekształceniem ich prawa w prawo własności równie automatycznie stają się dłużnikami hipotecznymi w stosunku do wierzycieli SM, jeżeli tylko nieruchomość, na której znajduje się budynek wraz z ich lokalami, była obciążona hipoteką. Hipotekę taką należy bowiem, w ocenie SN, „przepisać” w charakterze hipoteki łącznej (art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – u.k.w.h.) do ksiąg wieczystych założonych dla przekształconych ex lege lokali własnościowych. Każdy zatem beneficjent prawa własnościowego, którego prawo uległo przekształceniu w prawo własności, staje się odpowiedzialny za zabezpieczony hipoteką dług spółdzielni mieszkaniowej w pełnej wysokości.
Wierzyciel spółdzielni może zatem przyjść do dowolnie wybranego przez siebie świeżo upieczonego właściciela lokalu z żądaniem spłaty np. wielomilionowego kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię lub tylko przez nią zabezpieczonego hipotecznie albo z żądaniem zapłaty równie wysokiej kary umownej z tytułu niewykonania lub nienależytego przez spółdzielnię jakiegoś zobowiązania, o którym właściciel mieszkania nigdy nie słyszał. Gdy właściciel oprze się takiemu wezwaniu do zapłaty, może spodziewać się egzekucji prowadzonej z jego nieruchomości lokalowej. Straci zatem mieszkanie, które Sąd Najwyższy – wbrew woli ustawodawcy – przeznaczył na spłatę wierzycieli SM. Jawi się zatem taki obraz – ustawodawca chroni mieszkańców lokali spółdzielczych przed skutkami upadłości spółdzielni mieszkaniowej, co zresztą stanowi przejaw właściwej aplikacji konstytucyjnego prawa do mieszkania (art. 75 konstytucji). Jednak SN intencji tej nie rozpoznaje, a sam potrzeby ochrony nie widzi.
Wbrew intencjom ustawodawcy
Stanowisko SN nie dość, że jest nietrafne, to w dodatku przyjąć je należy wręcz z niedowierzaniem, jako że zdaje się ono opierać na całkowitym niezrozumieniu meritum sprawy oraz treści relewantnych dla niej przepisów. Wiele z nich zresztą SN pomija w swych rozważaniach, powołując za to jako jeden z koronnych argumentów zupełnie nieadekwatny art. 24 1 ust. 2 u.k.w.h. Przepis ten stanowi bowiem, że w razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności nieruchomości lokalowej księga wieczysta prowadzona dla prawa własnościowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości lokalowej, a wpisana w tej księdze hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu obciąża nieruchomość lokalową.
W cytowanym przepisie wyraźnie jest więc mowa o księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz o hipotece obciążającej to prawo, a nie prawo własności (lub użytkowania wieczystego) nieruchomości należącej do SM. W art. 24 1 u.k.w.h. chodzi zatem o sytuację, kiedy to beneficjent prawa własnościowego zakłada księgę wieczystą dla swojego lokalu, zaciąga kredyt i zabezpiecza go, obciążając swoje prawo własnościowe hipoteką. Przepis ten nie ma więc żadnego związku z rozpatrywanymi przez SN sprawami, w których to spółdzielnia (a nie spółdzielca) ustanowiła na swojej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym hipotekę, działając zresztą nie jako kredytobiorca, lecz jako poręczyciel poręczający za kredyt zaciągnięty przez osobę trzecią. Tymczasem SN zaraz po zacytowaniu art. 24 1 ust. 2 u.k.w.h. stwierdza kategorycznie, iż „hipoteka przymusowa kaucyjna łączna obciążająca nieruchomość w dacie sprzedaży przedsiębiorstwa spółdzielni w toku postępowania upadłościowego, z mocy prawa obciąża zatem prawo odrębnej własności lokalu, które powstało na podstawie art. 17 18 u.s.m.”, i dodaje, że „przepis ten (art. 24 1 u.k.w.h. – dop. autorki) dotyczy przekształceń uregulowanych w art. 17 18 u.s.m.”. Otóż nie dotyczy i nie ulega to wątpliwości. Wiedziałby to SN, gdyby z większą uwagą wczytał się w treść obu powoływanych norm.
Drugi koronny argument SN stanowi teza o „jednoczesności”, za pomocą której SN udowadnia, że mimo sprzedaży w toku upadłości nieruchomości spółdzielczej lub przedsiębiorstwa prowadzonego przez SM hipoteki obciążające nieruchomości spółdzielcze nie wygasają. Za pośrednictwem tezy o „jednoczesności” SN stara się przełamać kardynalną zasadę prawa egzekucyjnego i upadłościowego, zgodnie z którą egzekucyjna lub upadłościowa sprzedaż nieruchomości lub przedsiębiorstwa upadłego powoduje wygaśnięcie praw ujawnionych w księdze wieczystej, w tym wygaśnięcie hipotek (art. 313 i 317 prawa upadłościowego i naprawczego – u.p.u.n.).
Sąd Najwyższy stwierdza bowiem autorytatywnie, iż skutki prawne umowy sprzedaży przedsiębiorstwa upadłej SM polegające, po pierwsze, na nabyciu przez zwycięskiego licytanta m.in. prawa własności nieruchomości (obciążonej hipoteką) wchodzącej w skład przedsiębiorstwa SM, po drugie, na przekształceniu spółdzielczych praw własnościowych do lokali w prawo odrębnej ich własności, a po trzecie, na utracie prawa własności przez nabywcę (zwycięskiego licytanta) „nakładają się na siebie i nie podlegają wyodrębnieniu oraz wobec treści art. 317 u.p.u.n. i art. 17 18 u.s.m. zachodzą jednocześnie w tym samym czasie, jeżeli wszystkie lokale znajdujące się w budynku posadowionym na nieruchomości wchodzącej w skład przedsiębiorstwa były przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu”. Zdaniem SN z powodu owej „jednoczesności” nie następuje skutek w postaci wygaśnięcia hipoteki obciążającej nieruchomość spółdzielczą. Dalej zaś SN stwierdza, iż w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali dochodzi do podziału nieruchomości, a skutkiem takiego podziału jest powstanie hipoteki łącznej (art. 76 u.k.w.h.), chyba że skutek ten w konkretnym przypadku zostanie wyłączony działaniem przepisów szczególnych.
Bez głębszej refleksji
Niełatwo dociec, dlaczego SN nie zaliczył art. 17 18 u.s.m., ex lege przekształcającego spółdzielcze prawo własnościowe w prawo własności, do przepisów szczególnych wobec art. 76 u.k.w.h., nakazującego powstanie hipoteki łącznej w razie podziału nieruchomości. Prawdopodobnie stało się tak w wyniku typowej w polskim orzecznictwie redukcji poznawczej, czyli zawężenia interpretacji do wykładni językowej, bez czynienia jakiejkolwiek refleksji nad celami i funkcją przepisów, jak również bez próby ich usytuowania w systemie prawa, na czele którego stoi konstytucja i przyjęta w niej aksjologia. Nie sięgając myślą do konstytucyjnego prawa do mieszkania, SN nie mógł zaczerpnąć z art. 75 konstytucji wskazówki aksjologicznej, która pozwoliłaby mu zrozumieć, że celem art. 17 18 u.s.m. jest ochrona mieszkańców lokali spółdzielczych przed negatywnymi konsekwencjami upadłości SM, jej likwidacji bądź egzekucji z nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.
Skoro najważniejsze dla SN okazały się przepisy techniczne, tj. art. 76 u.k.w.h. o hipotece łącznej oraz nierelewantny art. 24 1 u.k.w.h., to oczywiste staje się, że SN musiał opowiedzieć się za „przepisaniem” hipotek ciążących na nieruchomościach spółdzielczych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości lokalowych powstałych wskutek „zadziałania” ochronnego art. 17 18 u.s.m. i przekształcenia praw spółdzielczych w prawo własności lokalu.
Entuzjazm dla tezy o nieuchronnym powstaniu hipoteki łącznej na przekształconych lokalach zmusił SN do uporania się z niekorzystnymi dla niej przepisami prawa upadłościowego i naprawczego, a zwłaszcza z art. 317, który odsyłając do art. 313 u.p.u.n., stwierdza, iż hipoteki ciążące na nieruchomościach upadłego wygasają z chwilą ich sprzedaży w toku upadłości, w tym także w przypadku ich sprzedaży jako elementu składowego przedsiębiorstwa upadłego. Żeby zaś mogła powstać hipoteka łączna na przekształconych we własność lokalach spółdzielczych (a za takim przecież rozwiązaniem SN opowiedział się a priori), SN nie mógł pozwolić, by hipoteka obciążająca nieruchomość upadłej spółdzielni wygasała z chwilą sprzedaży nieruchomości, ponieważ nie byłoby wówczas czego „przepisywać” do ksiąg wieczystych założonych dla przekształconych lokali spółdzielczych. Dlatego też SN wykreował wspomnianą już tezę o „jednoczesności” skutków prawnych
Sformułowana przez SN koncepcja „jednoczesności”, przeciwna do typowo stosowanej koncepcji „prawniczej sekundy”, pozwalającej na określenie kolejności następowania po sobie skutków zdarzeń prawnych, nie przekonuje i wręcz razi swoistą mistyfikacją. SN bowiem – wbrew przyjętej koncepcji „jednoczesności” – sam określa kolejność zdarzeń prawnych i ich następstw, czyli w rzeczywistości posługuje się, choć w sposób ukryty, koncepcją „prawniczej sekundy”. Sąd przyjmuje bowiem, że najpierw zawierana jest umowa sprzedaży „upadłościowej”, a następnie dochodzi do przekształcenia praw spółdzielczych. W rezultacie czego, w ocenie SN, nie ma kiedy wygasnąć hipoteka obciążająca sprzedawaną nieruchomość. SN zaczyna zatem od zastosowania przepisów prawa upadłościowego, ale nie do końca, bo nagle przeskakuje na u.s.m., a czyni to właściwie po to, by stwierdzić, że opisane w prawie upadłościowym skutki sprzedaży upadłościowej nie zdążyły się pojawić.
Naruszenia i pominięcia
Przyjęty przez SN tok rozumowania trudno zaakceptować jako uzasadniony. Po pierwsze, mające stać za koncepcją „jednoczesności” przepisy, tj. art. 317 w zw. z art. 313 u.p.u.n. oraz art. 17 18 u.s.m., wyraźnie określają kolejność zdarzeń prawnych i ich skutków. Z art. 17 18 u.s.m. jasno wynika, że zanim nastąpi przekształcenie spółdzielczych praw własnościowych w prawo własności, musi zostać sfinalizowana transakcja sprzedaży „upadłościowej” (przepis ten stanowi, iż „jeżeli w toku [...] postępowania upadłościowego [...] nabywcą budynku ... nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu”). Najpierw zatem musi dojść do nabycia nieruchomości upadłej SM (czyli musi się zdarzyć to, co normuje art. 317 w zw. z art. 313 u.p.u.n.), łącznie z wygaśnięciem hipotek, a dopiero potem dochodzi do przekształcenia praw do lokali spółdzielczych.
Po drugie, wbrew temu, co sądzi SN, art. 17 18 u.s.m. nie reguluje chwili, w której prawa spółdzielcze przekształcają się w prawo własności. To wcale nie musi być chwila zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – ustawodawca używa zwrotu „w toku postępowania upadłościowego”, a nie w chwili zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Chwilę nastąpienia skutków sprzedaży „upadłościowej” wyraźnie za to normuje art. 313 ust. 2 u.p.u.n., który powiada, że sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw ją obciążających, w tym wygaśnięcie hipotek, a „skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży”. Dlaczego zatem SN przyjął, że wygaśnięcie hipotek jest wyprzedzone przez przekształcenie praw do lokali spółdzielczych, trudno pojąć.
Po trzecie, nie można zrozumieć, dlaczego SN pominął analizę systemową, sprawdzając, czy i jak została unormowana kwestia skutków prawnych sprzedaży egzekucyjnej. Jest to tym bardziej dziwne, że art. 313 ust. 1 u.p.u.n. expressis verbis postanawia, iż sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. W przepisach zaś o sprzedaży egzekucyjnej szczegółowo przedstawiono kolejność zdarzeń: (i) najpierw odbywa się licytacja, w czasie której dochodzi do sprzedaży nieruchomości, (ii) potem sąd udziela zwycięzcy licytacji przybicia, (iii) zwycięzca licytacji wykonuje warunki licytacji, w tym płaci cenę sprzedaży, (iv) dopiero wtedy sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, (v) z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa ciążące na nieruchomości, w tym hipoteki (art. 1000 par. 1 k.p.c.), (vi) nie wygasają natomiast spółdzielcze prawa do lokali (art. 1000 par. 3 k.p.c.), które z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności przekształcają się w prawo najmu (prawa lokatorskie) albo w prawo odrębnej własności lokalu (prawa własnościowe). Z cytowanych przepisów jasno zatem wynika, że najpierw wygasają obciążenia nieruchomości, w tym hipoteki, a niewygasłe prawa spółdzielcze dopiero wtedy ulegają stosownemu przekształceniu. Wprawdzie co do obu skutków prawnych (wygaśnięcie obciążeń i przekształcenie) ustawodawca posługuje się tą samą chwilą, tj. chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysadzeniu własności, ale analiza treści art. 1000 k.p.c. nie pozostawia wątpliwości co do potrzeby posłużenia się koncepcją „prawniczej sekundy”, bo sposób sformułowania art. 1000 k.p.c. wymusza ściśle określoną kolejność zdarzeń prawnych i wywołanych przez nie skutków. Gdyby zatem SN zajrzał do art. 1000 k.p.c. i postanowił zastosować analogiczne rozwiązanie w przypadku rozpatrywanej sprzedaży „upadłościowej”, nie byłoby wątpliwości, że, raz, hipoteki wygasają, a dwa, że wygasają, zanim nastąpi przekształcenie praw własnościowych w prawo własności. Wtedy zaś nie byłoby miejsca na teorię hipoteki łącznej i „przepisanie” hipotek z księgi wieczystej nieruchomości spółdzielczej do ksiąg wieczystych prowadzonych dla przekształconych lokali. SN wydałby zatem orzeczenie o przeciwnej treści, ale za to prawidłowe.
Chociaż ciężko i przykro to pisać, trzeba jednak stwierdzić, iż stawiając tezę o powstaniu hipoteki łącznej na przekształconych we własność lokalach spółdzielczych, SN naruszył niemałą liczbę ustaw: ustawę o księgach wieczystych i hipotece przez niewłaściwe zrozumienie art. 24 1 , prawo upadłościowe i naprawcze przez błędne rozumienie skutków sprzedaży „upadłościowej”, kodeks postępowania cywilnego przez pominięcie w toku wykładni art. 1000, ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych przez błędną wykładnię art. 17 18 , prawo spółdzielcze przez pominięcie zasady nieodpowiedzialności członków korporacji za długi korporacji (art. 19 par. 3) i wreszcie konstytucję przez pomięcie przepisów o prawie do mieszkania (art. 75).
Negatywne konsekwencje społeczne
Owe naruszenia i pominięcia zaowocowały werdyktem o dalekosiężnych, a zarazem negatywnych konsekwencjach prawnych i społecznych.
Po pierwsze, tyle pominięć świadczy o asystemowym charakterze rozstrzygnięcia. Pominięcia dowodzą także pobieżności, a zarazem wybiórczości orzekania – SN w miejsce dogłębnej i szczegółowej analizy rozpatrywanego zagadnienia w całej jego złożoności i z uwzględnieniem wszystkich jego aspektów wydaje wyrok na podstawie dość przypadkowo dobranych przepisów.
Po drugie, groźne jest to, iż SN, skupiony na technicznych przepisach art. 24 1 i 76 u.k.w.h., nie dostrzegł, iż skutkiem jego rozstrzygnięcia będzie przerzucenie odpowiedzialności za długi SM na mieszkańców budynków spółdzielczych, i to niezależnie od tego, czy są oni członkami tej korporacji. Tymczasem zasada nieodpowiedzialności członków korporacji za jej zobowiązania stanowi klasyczną i immanentną cechę koncepcji osób prawnych typu korporacyjnego. Ponadto niepokoi, że odpowiedzialność za długi SM sąd przypisał także nie członkom spółdzielni. W dodatku obu tym kwestiom nie poświęcił w uzasadnieniu jednego zdania, tak jakby problem przerzucenia odpowiedzialności za długi danego podmiotu na inne osoby w ogóle nie stanął przed oczami składu orzekającego.
Po trzecie, SN obdzielił mieszkańców budynków spółdzielczych odpowiedzialnością za długi SM, nie bacząc na to, że skutek w postaci przekształcenia praw własnościowych w prawo własności następuje z mocy prawa. Beneficjenci praw własnościowych uzyskują zatem prawo własności mieszkania, choćby w ogóle nie chcieli być właścicielami. Nie są w stanie w żaden sposób przeciwstawić się przekształceniu, bo dochodzi do niego bez ich wiedzy i woli. Mimo to SN nie miał żadnych wątpliwości co do tego, czy w sytuacji przekształcenia ex lege prawa własnościowego w prawo własności jest w ogóle dopuszczalne obciążanie kogokolwiek odpowiedzialnością za cudze długi. Autonomia woli jednostki i prawo decydowania o własnej sytuacji prawnej zostały zepchnięte do ciemnego kąta.
Po czwarte, SN nie zastanowił się nad tym, że decydując o powstaniu hipoteki łącznej na przekształconych lokalach spółdzielczych, kreuje zarazem stan nadzabezpieczenia, niekiedy nawet o potężnych rozmiarach, jeśli np. budynek spółdzielczy składa się z 400 mieszkań podlegających przekształceniu we własność. Wierzyciel spółdzielni uzyskuje w takim wypadku dodatkowo 400 hipotek w pełnej wysokości i 400 nowych dłużników.
Po piąte, gdy wierzyciel SM uzyska hipotekę łączną, przestanie on zapewne liczyć na niepewne i niepełne zaspokojenie w ramach postępowania upadłościowego, lecz skupi się na egzekwowaniu swej należności od właścicieli lokali. Może ich sobie swobodnie dobierać, aż do całkowitego zaspokojenia. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może bowiem według swojego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości lokalowej, z niektórych z nich albo ze wszystkich łącznie. Właściciele lokali dysponują zaś tylko jednym, i to skromnym, środkiem obronnym w postaci prawa żądania podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości lokalowych. Realizacja tego prawa oznacza wszakże konieczność wszczęcia procesu sądowego, a to wymaga czasu i pieniędzy.
W braku solidarnej postawy wśród właścicieli przekształconych lokali muszą pojawić się między nimi procesy z tytułu regresów. Ten, którego mieszkanie wierzyciel SM wybrał jako źródło zaspokojenia i który stracił mieszkanie wskutek jego egzekucyjnej sprzedaży albo który zapłacił wierzycielowi SM sumę odpowiadającą wartości swojego mieszkania, będzie zapewne chciał odzyskać od sąsiadów przypadające na nich części poniesionych kosztów zaspokajania wierzyciela SM. Można przypuszczać, że żaden z sąsiadów nie będzie chciał dobrowolnie partycypować w tych kosztach. Dotknięty egzekucją właściciel mieszkania będzie musiał wszcząć proces.
Zanim zostanie on rozstrzygnięty, wierzyciel zdąży wyegzekwować kolejną część swojej wierzytelności od kolejnego właściciela lokalu. Teraz on będzie chciał zrekompensować sobie kwoty wyegzekwowane przez wierzyciela SM. Będzie musiał wszcząć proces regresowy przeciwko sąsiadom. Wkrótce potem pojawi się następny i kolejny właściciel dotknięty egzekucją przez nieubłaganego wierzyciela SM. Mnożyć się zatem będą procesy między właścicielami lokali. Wszyscy ze wszystkimi będą się spierać i sądzić. Skonfliktowanie i antagonizmy staną się codziennym towarzyszem życia zmniejszającej się liczby „starych” mieszkańców budynku upadłej SM, bo na ich miejsce zaczną pojawiać się nowi, „poegzekucyjni”.
Na zakończenie warto przypomnieć mądrą łacińską paremię: Quidquid agis, prudenter agas et respice finem.
Sformułowana przez SN koncepcja „jednoczesności”, przeciwna do typowo stosowanej koncepcji „prawniczej sekundy”, pozwalającej na określenie kolejności następowania po sobie skutków zdarzeń prawnych, zdecydowanie nie przekonuje i wręcz razi swoistą mistyfikacją