Subskrybuj nas na Youtube
Całoroczny dom letniskowy za 150–200 tys. zł? Lepiej uważać na takie oferty, bo jest prawdopodobne, że kupimy kłopoty. Proceder jest na tyle poważny, że działkowcy zarządzili powszechny przegląd działek.
„Polecam domek całoroczny letniskowy na działce ROD. Bardzo dobry dojazd. 70 mkw., trzy pokoje. Na parterze znajduje się salon z kominkiem, który ogrzewa cały dom, na półpiętrze kuchnia z jadalnią oraz łazienka z kabiną prysznicową w gustownych płytkach. Na piętrze dwie sypialnie (mała i duża). Dom ocieplony i otynkowany, dach dwuspadowy, ciekawy projekt budynku” – tego rodzaju oferty można bez problemu znaleźć na popularnych portalach internetowych z ogłoszeniami. Problem w tym, że zamiast zrobić interes życia, można w prosty sposób popaść w tarapaty – zarówno prawne, związane z kwestią własności gruntu, jak i finansowe, bo może zdarzyć się nawet konieczność rozbiórki dopiero co kupionej nieruchomości.
Polski Związek Działkowców (PZD), który ostrzega przyszłych nabywców przed tym procederem, nazywa sprawę wprost – to jawna próba oszustwa. Problem dotyczy oferowanych budynków. Zgodnie z art. 12 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych (ROD) obowiązuje w nich zakaz zamieszkiwania lub prowadzenia działalności gospodarczej. Tymczasem sprzedawcy zachwalają swoje altany, wyraźnie wskazując, że można się tam spokojnie wprowadzić. Problem dotyczy też wymiarów budynków. Altana działkowa może mieć maksymalnie 35 mkw. i do 5 m wysokości przy stromym dachu oraz 4 m przy dachu płaskim. Tymczasem zdarzają się oferty na budynki nawet 2- lub 3-krotnie większe.
Konsekwencje nabycia ponadnormatywnej altany mogą być naprawdę bolesne. – Gdy zarząd ROD stwierdzi, że działkowiec wybudował, nadbudował lub rozbudował altanę działkową z naruszeniem regulaminu, będzie on zobowiązany do usunięcia nieprawidłowości, a nawet do rozebrania budowanej lub rozbudowanej altany, jeżeli naruszenia nie mogą zostać usunięte w inny sposób – przestrzega Krajowa Rada PZD.
Tego typu budowli nie brakuje na terenach działkowych, stąd tyle ofert w internecie. – Proceder staje się coraz powszechniejszy, coraz więcej osób zwyczajnie zamieszkuje na działkach. Niestety PZD średnio sobie z tym radzi – zwraca uwagę poseł Piotr Zgorzelski z PSL, który w zeszłej kadencji Sejmu brał udział w pracach m.in. nad nową ustawą o ROD wspólnie z przedstawicielami PZD.
Jak mówi nam Marcin Werner z ROD „Goździk” w Płocku, w samym mieście i okolicach (w sumie jest tam 35 ogrodów) działkowcy odnotowali co najmniej kilkanaście przypadków całorocznego zamieszkiwania na terenie ROD. – Ale to wynika raczej z biedy działkowców, którzy nie mają innego wyboru – twierdzi. Przyznaje jednak, że zna przypadki z innych miast, gdzie ludzie pobudowali sobie altany liczące nawet po 100 mkw.
Życie mieszkańców ponadnormatywnych altan skomplikowały zawirowania wokół definicji altan zapoczątkowane przez wyrok NSA z 2014 r. Sąd stwierdził wówczas, że altana powinna być „ażurowym, bez pełnych ścian, schronieniem przed deszczem, wiatrem i słońcem”. Tymczasem wiele altan to domki całoroczne, nierzadko murowane i z odrębnymi pomieszczeniami (np. kuchnią, łazienką). W jednym momencie niepewny stał się los 900 tys. budynków. Dlatego też w trybie pilnym parlament przyjął nowelizację przepisów, gdzie dookreślono, czym jest altanka, by w ten sposób uchronić działkowców przed widmem masowych rozbiórek – np. z powodu braku ażurowych ścianek.
– Ale od początku założenie było takie, że nowa ustawa nie zalegalizuje ponadnormatywnych altan-gigantów – opowiada poseł Zgorzelski. Było to jasne zarówno dla parlamentarzystów, jak i samego PZD. Związek twierdził, że osoby wznoszące ponadnormatywne altany robiły to z pełną świadomością, że łamią prawo.
Efekt tych regulacji był łatwy do przewidzenia – właściciele budynków niespełniających kryteriów (wspomniane wcześniej 35 mkw.) próbują się teraz pozbyć problemu i dodatkowo na tym zarobić. Pozostaje pytanie, czy potencjalny nabywca orientuje się, że kupuje nieruchomość leżącą na działce, do której właściciel nie ma prawa własności. PZD twierdzi, że to kwestia sformułowań użytych w ogłoszeniach. „Opis działki jest formułowany tak, jakby była to faktycznie samodzielna, własnościowa działka rekreacyjna, a nie działka w ROD” – przekonuje związek.
Z art. 7 ustawy o ROD wynika, że rodzinne ogrody działkowe są zakładane na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych. To oznacza, że w większości przypadków PZD ma prawo użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się ogrody działkowe, i nie może tego prawa przenieść na indywidualnych działkowców.
Działkowcy są zaniepokojeni narastającym procederem sprzedaży trefnych nieruchomości. – Z tego względu w ramach PZD organizowany jest powszechny przegląd działek, by stwierdzić, jaka jest skala zjawiska i gdzie mogą być sytuacje problematyczne. Przegląd potrwa do końca sierpnia, potem będziemy podejmować ewentualne działania w tym zakresie – zapowiada Marcin Werner.
Dopóki przegląd się nie skończy, skala zjawiska nie będzie znana. Wiadomo tylko, że problem jest niebagatelny. Przykładowo tylko na terenie okręgu poznańskiego PZD na działkach mieszka prawie 4 tys. osób, a zameldowanych na stałe na terenie ogrodów działkowych jest ponad 1,7 tys. Problemem zainteresował się już rzecznik praw obywatelskich (RPO). Jego obawy wzbudziły działania PZD, w wyniku których osoby mieszkające w ponadnormatywnych altanach mogą zostać pozbawione prawa do działki. Zdaniem rzecznika może się okazać, że w niedługim czasie wiele osób będzie wymagało pomocy mieszkaniowej ze strony gmin, w tym przede wszystkim działań chroniących przed bezdomnością.
W poznańskim PZD na działkach mieszka 4 tys. osób, 1,7 tys. ma meldunek
Uważaj, co i jak kupujesz
Kupując altanę w rodzinnym ogródku działkowym, trzeba mieć na uwadze, że grunt w tym przypadku nie może stanowić elementu sprzedaży. Nabyć można co najwyżej własność nasadzeń i obiektów znajdujących się na działce. Nowy działkowiec może stać się dzierżawcą działki, a nie jej właścicielem.
PZD przypomina, że – zgodnie z przepisami ustawy o ROD – działkowiec może przenieść za życia prawo dzierżawy działkowej na pełnoletnią osobę fizyczną zamieszkałą na terytorium RP. Pisemnie zawartą umowę potwierdzić musi dodatkowo notariusz. Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku do zarządu ogrodu o zatwierdzenie przeniesienia prawa do działki z załączoną umową. Zawarcie umowy w inny sposób, np. przez umowę kupna-sprzedaży, będzie traktowane tak, jakby w ogóle nie doszło do przeniesienia prawa do działki. „Należy bardzo uważnie czytać wszystkie ogłoszenia i zwracać szczególną uwagę na wielkość altany. Jeżeli zakupimy działkę z ponadnormatywną altaną, to wszystkie konsekwencje spadną właśnie na kupującego” – przestrzega PZD.
To oznacza, że nawet gdy dopełnimy wszelkich formalności, jeśli chodzi o przeniesienie prawa do dzierżawy gruntu, to w przypadku znajdowania się tam ponadnormatywnej altany, nowy działkowiec będzie musiał na własny koszt doprowadzić ją do stanu zgodnego z prawem, czyli dostosować do wymogów prawa budowlanego i ustawy o ROD.