Subskrybuj nas na Youtube
To jedno z najskuteczniejszych zabezpieczeń dla wierzyciela. Kiedy jednak suma wskutek spłat zaczyna przerastać ochranianą wartość, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia jej kwoty
Czy mogę zażądać ustanowienia hipoteki
Zgodziłem się pożyczyć całe moje oszczędności przyjaciołom, którzy chcą otworzyć restaurację i potrzebują o wiele więcej, niż oferuje im bank. Czy w tej sytuacji i ja mogę zabezpieczyć swoją wierzytelność hipoteką na ich nieruchomości?
Do ustanowienia hipoteki na pana rzecz potrzebna jest umowa między wierzycielem a dłużnikami – właścicielami lub choćby współwłaścicielami nieruchomości, która ma być obciążona. Podstawą wpisu do księgi wieczystej, który jest konieczny do powstania hipoteki, jest oświadczenie o jej ustanowieniu. Pod rygorem nieważności wymagana jest forma aktu notarialnego (jedynie bankom – wierzycielom do wpisu hipoteki wystarcza forma pisemna).
W zasadzie nie ma znaczenia, czy działka, dom, mieszkanie albo lokal użytkowy jest własnością jednego z małżonków, czy obydwojga, o ile w umowie z właścicielem lub właścicielami zostanie dokładnie napisane, w jakiej wysokości i czyja wierzytelność jest zabezpieczana na jakiej nieruchomości lub jej części. Należy mieć również na względzie, że jeśli nawet zostanie zawartych kilka umów pożyczki z tymi samymi osobami, to nic nie stoi na przeszkodzie zabezpieczeniu ich wszystkich jedną hipoteką umowną. Wolno bowiem tak zabezpieczać nawet kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.
W umowie ustanawiającej hipotekę należy dokładnie określić i stosunki prawne, i wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem. Warto również dopilnować, by kwota zabezpieczanego zobowiązania nie była wyższa niż wartość nieruchomości. W razie bowiem konieczności zaspokojenia się z tej, powiedzmy, działki, nie odzyska się całych pieniędzy, jeżeli komornikowi nie uda się jej sprzedać za oczekiwaną sumę. Trzeba również sprawdzić, co jest napisane w dziale IV księgi wieczystej, bo właśnie w tym miejscu wpisuje się hipoteki. Jest to ważne dlatego, że gdyby na nieruchomości była już ustanowiona hipoteka, byłyby nikłe szanse zaspokojenia się w sytuacji, w której dłużnicy staliby się niewypłacalni, a wszyscy wierzyciele postanowiliby odzyskać swoje pieniądze. Liczy się wszak kolejność. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej (a tym właśnie jest hipoteka) rozstrzyga chwila złożenia wniosku (co do minuty). Jedynie hipoteki wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo.
Podstawa prawna
Art. 12, art. 65, art. 681 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).
Czy powinnam ustanowić hipotekę przymusową
W zeszłym roku uzyskałam z sądu postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia mojego roszczenia wobec osoby, która jest mi winna duże pieniądze, i której wytoczyłam proces o zapłatę. Ustanowiłam wówczas przymusową hipotekę na nieruchomości tego dłużnika. Czy teraz, kiedy w innej sprawie uzyskałam orzeczenie, które stało się prawomocne, też będę mogła ustanowić hipotekę na domu mego dłużnika?
Również tym razem ma pani prawo do hipoteki przymusowej. Jeżeli dłużnik zapłaci, problem przestanie istnieć. Jeśli jednak nie zechce tego uczynić albo nie będzie miał z czego oddać pieniędzy, może pani – dysponując tytułem egzekucyjnym, którym jest prawomocny wyrok – żądać najpierw nadania mu przez sąd klauzuli wykonalności, a następnie wpisu hipoteki na nieruchomym majątku swego dłużnika. Wniosek musi pani złożyć w sądzie wieczystoksięgowym. Nie jest do tego potrzebny udział właściciela. Hipotekę przymusową można uzyskać nawet wbrew jego woli. Warto się jednak pospieszyć. Po wpisaniu bowiem hipoteki przymusowej będzie pani miała prawo np. przejąć na własność obciążoną nieruchomość. Może się to jednak zdarzyć tylko w drodze egzekucji sądowej.
Gdyby natomiast nieruchomość, na której chce pani ustanowić hipotekę, należała do majątku wspólnego dłużnika i jego żony, to będzie konieczne rozszerzenie klauzuli wykonalności na drugiego z małżonków. Chodzi o spełnienie warunku koniecznego do prowadzenia czynności egzekucyjnych.
Podstawa prawna
Art. 109 i art. 110, art. 1101 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).
Czy wolno mi zbyć obciążoną nieruchomość
Chcę sprzedać dom z hipoteką. Czy mogę dokonać tego tak, by ostatecznie na nikim nie ciążyło zobowiązanie zwrotu długu zabezpieczonego na mojej nieruchomości?
Obciążenie hipoteką domu, ziemi czy mieszkania nie wpływa na możliwość ich zbycia albo nabycia (oprócz sprzedaży możliwa jest również darowizna, ale wtedy nie ma związanego z transakcją przepływu pieniędzy i może pozostać problem zadłużenia, a skutkiem tego również niewykreślonego zabezpieczenia). Trzeba bowiem pamiętać, że hipoteka obarcza nieruchomość, czyli jest niejako do niej przywiązana, bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Dlatego wierzyciel hipoteczny (ten, kto pożyczył pieniądze dłużnikowi) może żądać spłaty kwoty wpisanej w księdze wieczystej od każdego właściciela obciążonej nieruchomości, o ile w określonym np. w umowie kredytu terminie nie pokryje jej sam dłużnik osobisty, czyli ten, kto wziął pieniądze. Co gorsza, nawet przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Dlatego kupowanie nieruchomości z hipoteką jest ryzykowne, mimo że możliwe. Warto wobec tego dążyć do spłaty całego długu jeszcze przed podpisaniem umowy notarialnej przenoszącej własność obciążonej nieruchomości. A gdyby to nie było możliwe, należność banku albo innego wierzyciela może – za zgodą sprzedającego dłużnika lub i sprzedającego, i dłużnika – zostać zapłacona bezpośrednio przez kupującego w rozliczeniu, czyli jako zapłata całości, względnie części ceny. Wówczas spłata spowoduje wygaśnięcie zobowiązania wobec wierzyciela hipotecznego (np. banku). Sprawi to, że hipoteka wygaśnie i będzie można ją wykreślić. Proszę jednak pamiętać, że nie dzieje się to ani automatycznie, ani nie musi się o to starać wierzyciel. Obowiązek wykreślenia hipoteki leży po stronie właściciela nieruchomości lub dłużnika osobistego (tego, kto pożyczył pieniądze z zabezpieczeniem hipoteką). O wykreślenie należy zwrócić się do sądu prowadzącego księgę. Podstawą wpisu będzie zezwolenie na wykreślenie, czyli dokument wystawiony przez wierzyciela.
Podstawa prawna
Art. 65, art. 77, art. 90 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).
Czy zabezpieczę zobowiązanie syna na moim lokalu
Nie chcę spłacać długów mego syna. Zgodziłam się jednak dać wierzycielowi zabezpieczenie na należącym do mnie mieszkaniu spółdzielczym. Czy mogę na nim ustanowić hipotekę?
Może pani pomóc synowi przez ustanowienie hipoteki na swoim spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. W ten sam sposób mogłaby pani ustanowić hipotekę np. na prawie własności do domu czy działki budowlanej. Nie da się tego zrobić jedynie na lokatorskim prawie do lokalu. Przez hipotekę nie przejmie pani długu syna. Nadal to on będzie dłużnikiem osobistym przedsiębiorcy, od którego pożyczył pieniądze. Oznacza to, że ciągle będzie zobowiązany do spłaty pożyczki, niezależnie od tego, że będzie ona zabezpieczona na pani mieszkaniu. Żądanie zabezpieczenia hipoteką wzięło się jednak stąd, że gdyby syn stał się niewypłacalny, pożyczkodawca zwróci się do pani. Stanie się bowiem pani przez hipotekę na własnym mieszkaniu dłużnikiem rzeczowym tego, kto pożyczył pieniądze synowi. Pani zobowiązanie nie będzie jednak rozciągało się na żadne inne rzeczy ani prawa, których jest pani właścicielką.
Samo ustanowienie tego zabezpieczenia odbędzie się na podstawie pani oświadczenia złożonego w akcie notarialnym. Na tej podstawie zostanie wpisane obciążenie do księgi wieczystej mieszkania, do którego ma pani spółdzielcze własnościowe prawo. Oczywiście wcześniej musi pani sprawdzić, czy lokal ma taką księgę. W razie braku będzie pani musiała ją założyć, ponieważ warunkiem i dowodem istnienia hipoteki jest jej wpis w dziale IV księgi wieczystej.
Podstawa prawna
Art. 65, art. 73 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).
Czy ma sens żądanie obniżenia sumy hipoteki
Spłaciłem ponad połowę kwoty zabezpieczonej wraz z odsetkami hipoteką. Co więcej, wartość mojej nieruchomości nawet w chwili wpisu do księgi wieczystej zabezpieczenia znacznie przewyższała kwotę oprocentowanej pożyczki wraz z innymi kosztami. Czy mogę w tej sytuacji żądać zmniejszenia sumy hipoteki umownej ciążącej na moim lokalu użytkowym?
Jeśli pożyczkodawca, na rzecz którego ustanowił pan hipotekę, nie zgodzi się na zawarcie kolejnej umowy pozwalającej wpisać niższą kwotę hipoteki, to powinien pan zwrócić się do sądu. Właściwy będzie tym razem wydział procesowy. To, czy będzie to sąd rejonowy, czy okręgowy, zależy od wartości przedmiotu sporu. A jest nim różnica między dotychczasową wartością hipoteki a tą, której będzie się pan domagał.
Żądanie pozwu musi dotyczyć obniżenia kwoty zabezpieczenia ustanowionego na pańskiej nieruchomości. Będzie to powództwo o ponowne ukształtowanie stosunku prawnego, jakim jest umowa ustanawiająca hipotekę, przez zmniejszenie sumy do kwoty, którą uznaje pan za nienadmierną.
Nie jest wykluczone, że sąd, rozważając kwotę zmniejszenia weźmie pod uwagę przepis dotyczący hipoteki przymusowej, zgodnie z którym jeśli z dokumentu stanowiącego podstawę wpisu nie wynika wysokość sumy hipoteki, to nie może ona przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki. Bierze się przy tym pod uwagę dzień złożenia wniosku.
Pozew, który pan złoży, będzie również wymagał dokładnego określenia wszystkich postanowień pierwotnej umowy. Także – wskazania parametrów księgi wieczystej, do której zostało wpisane owo nadmierne dziś zabezpieczenie. Powinien pan również dobrze uzasadnić żądanie, wykazując i wartość nieruchomości, i wysokość dokonanych spłat.
Ostatecznie decyzję podejmie sąd. Wyrok w tej sprawie będzie podstawą wpisu nowej wartości zabezpieczenia w księdze wieczystej. Dotychczasowa hipoteka w zakresie przewyższającym nową kwotę zabezpieczenia wygaśnie.
Podstawa prawna
Art. 68 ust. 2, art. 31 ust 2, art. 69 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).