Koniec użytkowania wieczystego: Wszystko, co trzeba wiedzieć o przekształceniu we własność [WYWIAD]

Jak zmieni się sytuacja prawna osoby, której dotychczasowe prawo użytkowania wieczystego przekształci się we własność? Spróbujmy wskazać plusy i minusy tego rozwiązania.

Po podpisaniu przez prezydenta ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, od 1 stycznia 2019 r. właściciele mieszkań w blokach oraz domów jednorodzinnych stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, uwłaszczą się z mocy prawa. Należy zaznaczyć, że warunkiem dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych jest, aby przynajmniej jedno mieszkanie w bloku zostało wyodrębnione na własność.

W mojej opinii plusem przekształcenia we własność jest fakt, że prawo własności jest bezdyskusyjnie silniejsze od prawa użytkowania wieczystego. Jest ono przede wszystkim nieograniczone w czasie, inaczej niż w przypadku użytkowania wieczystego, co do którego należy wnioskować o jego przedłużenie, gdy zbliża się koniec czasu, na który prawo to zostało ustanowione.

Założenia zawarte w ustawie mają jednak przede wszystkim na celu wyeliminowanie dotychczasowej, kłopotliwej procedury przekształceniowej. Zgodnie z treścią uzasadnienia do niniejszego aktu, prace nad projektem zostały zainicjowane właśnie ze względu na liczne postulaty i petycje kierowane zarówno do organów administracji rządowej, jak i do parlamentu przez współużytkowników wieczystych gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi, w których wyodrębniono własność lokali.

Właścicielom lokali mieszkalnych wyodrębnionych w budynkach wielolokalowych, usytuowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, przysługuje bowiem udział w nieruchomości wspólnej, jako współużytkownikom wieczystym nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek. To właśnie ta grupa użytkowników gruntów publicznych napotykała dotychczas na znaczne trudności przy przekształceniu prawa do gruntu. Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83, z późn. zm.), do przekształcenia niezbędna była zgoda wszystkich właścicieli lokali, którym przysługują udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu umożliwiała wprawdzie wystąpienie z żądaniem przekształcenia przez grupę współużytkowników wieczystych, których suma udziałów wynosiłaby, co najmniej połowę, jednak w takiej sytuacji sprzeciw chociażby jednego współużytkownika wieczystego blokował całą procedurę i nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych mieszkańców budynku do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.

Jak będzie wyglądać to po wejściu w życie nowych przepisów?

Ogromnym plusem nowych rozwiązań jest wyeliminowane wspomnianej problematycznej procedury. Ustawa stawia bowiem współużytkowników wieczystych gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi na równi z użytkownikami wieczystych gruntów zabudowanych domami jednorodzinnymi. Obecnie mają oni łatwiej, gdyż do przekształcenia nie musieli dotychczas uzyskiwać zgody innych użytkowników wieczystych.

Dzięki nowej ustawie pozbędziemy się też różnicy w wysokości opłat.

Tak. Kolejnym pozytywem omawianego przekształcenia jest też to, że w przypadku prawa własności płaci się podatek od nieruchomości, który jest o wiele niższy od rocznych opłat z tytułu prawa użytkowania wieczystego. Z doświadczenia wiemy, że podwyżki tego podatku nie są tak znaczne, jak w przypadku rocznych opłatach za użytkowanie wieczyste gruntu.

A jeśli chodzi o minusy, co może być problem dla nowych właścicieli?

Przekształcenie niestety nie odbędzie się za darmo. Zgodnie z przepisami nowej ustawy, po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność, przez 20 lat będzie się wnosić tzw. opłatę przekształceniową.

Czy sama procedura przekształcenia wiąże się jeszcze z jakimiś opłatami?

Tak naprawdę nie mamy do czynienia z procedurą przekształceniową, a z przekształceniem użytkowania wieczystego z mocy prawa. Nie generuje ono innych kosztów niż wspomniana opłata przekształceniowa. Natomiast podstawą do zmiany wpisu statusu prawnego gruntów w księgach wieczystych będzie zaświadczenie, wydawane przez właściwe organy, jak dla przykładu, w odniesieniu do gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W zaświadczeniu tym potwierdzać się będzie przekształcenie i informować o obowiązku ponoszenia rocznych opłat przekształceniowych.

Zaświadczenie to będzie jedynym dokumentem, na podstawie którego sąd w księgach wieczystych zamieni użytkowanie wieczyste na własność a co istotne, odbędzie się to bez żadnej opłaty sądowej.

Roszczenie o zapłatę opłaty przekształceniowej będzie z urzędu ujawniane w księgach wieczystych nieruchomości w działach III KW. W razie sprzedaży nieruchomości obowiązek uiszczania opłat będzie przechodził nabywcę nieruchomości. Ponadto omawiane zaświadczenie będzie zawierać pouczenie o możliwości zaskarżenia- tj. złożenia wniosku, a mianowicie w oparciu o art. 2 ust 10 nowej Ustawy, w sytuacji, gdy dana osoba , na rzecz której przekształcono prawo użytkowania wieczystego nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłat rocznych przekształceniowych, może złożyć do właściwego organu który wydał zaświadczenie, w terminie 2 miesięcy od dnia jego doręczenia, wniosek o ustalenie wysokości i okresu wnoszenia tych opłat w drodze decyzji administracyjnej. Do czasu zakończenia postępowania opłata przekształceniowa wnoszona jest w wysokości wykazanej w zaświadczeniu. Ustalona w postępowaniu wysokość opłaty obowiązuje od dnia przekształcenia.

Zostańmy jeszcze na chwilę przy opłacie przekształceniowej. Jaki jest jej cel?

Tak jak wspomniałam, opłata przekształceniowa ma być spłacana w 20 rocznych ratach w wysokości równej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Termin na jej uiszczenie wyznaczony został na 31 marca każdego roku. Nie ulega wątpliwości, że wnoszenie tej opłaty będzie niejako płaceniem „na swoje”, spłacaniem nabytego prawa własności do gruntu, na rzecz dotychczasowego właściciela.

Czy istnieje jakaś możliwość uniknięcia tej opłaty?

Nowa ustawa przekształceniowa przewiduje możliwość ubiegania się przez mieszkańca jedynie o zmniejszenie wartości rocznej opłaty przekształceniowej. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności opłaty przekształceniowej w danym roku, właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin wniesienia opłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego, w przypadkach uzasadnionych względami społecznymi lub gospodarczymi, w szczególności możliwościami płatniczymi wnioskodawcy.

Opłatę przekształceniową będzie można zapłacić w ratach lub w całości. Ile zaoszczędzimy wybierając tę drugą opcję?

W przypadku wniesienia opłaty łącznej w odniesieniu do gruntu stanowiącego przed dniem przekształcenia własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługiwać będzie bonifikata od tej opłaty w wysokości aż do 60% w przypadku, gdy opłata łączna zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu. Następnie z każdym rokiem ta bonifikata ulega zmniejszeniu o 10 %, dochodząc do wartości 10% w przypadku, gdy opłata łączna zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego.

Spróbujmy porównać przekształcenie we własność na dwóch przykładach: osoby mieszkającej w domu jednorodzinnym oraz osoby mieszkającej w bloku we wspólnocie mieszkaniowej. Czy pojawi się jakaś różnica w opłatach?

Ustawa ta nie różnicuje wartości opłaty od tego czy ktoś jest właścicielem lokalu mieszkalnego, czy właścicielem domu jednorodzinnego. Zasadą jest, że po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność, przez 20 lat będzie się wnosić opłatę przekształceniową, której wysokość ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w danym przypadku w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 r. Należy mieć na uwadze, że opłata przekształceniowa może podlegać waloryzacji zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Waloryzacji opłaty właściwy organ dokonuje z urzędu albo na wniosek właściciela, nie częściej jednak niż raz na 3 lata od dnia dokonania ostatniej aktualizacji.

Czy koniec użytkowania wieczystego może być krokiem do wprowadzenia podatku katastralnego, którego temat co jakiś czas powraca w debacie publicznej?

Na chwilę obecną, na podstawie samej treści ustawy ciężko jest dywagować na temat podatku katastralnego. Faktem jednak jest, że od stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste gruntów Skarbu Państwa de facto znika. Można się zatem spodziewać, że w dalszej perspektywie istnieje ryzyko wprowadzenie jakiejś opłaty bądź nowego podatku jako pewnego rodzaju zastępstwo.

Dlaczego przekształcenie dotyczy tylko lokali mieszkalnych, a nie także tych, które są użytkowane na inne cele?

Dzieje się tak z uwagi na obowiązujące przepisy unijne. W przypadku wprowadzenia takich przepisów do nowej ustawy Polska mogłaby narazić się na zarzut naruszenia unijnych zasad dotyczących pomocy publicznej dla przedsiębiorców. Chodzi o to, że firmy powinny mieć jednakowe szanse na rozwój, a te, które uwłaszczyłyby się na gruncie, mogłyby znaleźć się na uprzywilejowanej pozycji.

Przekształcenia obawiają się samorządy. Związek Miast Polskich uważa opłatę przekształceniową za niekonstytucyjną. Dlaczego ta ustawa sprawia lokalnym włodarzom taki kłopot?

ZMP uważa, że nowa regulacja jest zbędna, ponieważ istnieje od lat procedura przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, z której gminy korzystają, stosując bonifikaty. Jednak obiektywnie, samorządy po prostu obawiają się nowej Ustawy, że może ona doprowadzić do uszczuplenia ich dochodów i konieczności dodatkowego zadłużania się.

A jeśli chodzi o przekształcenia w spółdzielniach mieszkaniowych? Można spotkać się z opiniami, że tam użytkowanie wieczyste nadal będzie obowiązywać i nie zamieni się we własność.

W odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych wystarczy, że tylko jedno mieszkanie będzie miało wyodrębnioną własność i wówczas automatycznie cały budynek spółdzielni będzie podlegał nowej Ustawie. Osoby, które mają mieszkania w bloku w formie wyodrębnionej własności, będą sami od tej pory przez 20 lat płacić opłatę przekształceniową. Natomiast, co do pozostałych osób mających w takim bloku lokatorskie i spółdzielcze prawo własności, opłatę przekształceniową będzie płacić bezpośrednio spółdzielnia. Dlatego też z pewnością w praktyce spółdzielnia będzie chciała obciążać taką opłatą swoich członków w postaci na przykład wyższych rachunków.

W dodatku osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, korzystać mają z bonifikaty jaką uzyska dana spółdzielnia w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość takiej ulgi powinna odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty, udzielonej danej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali mieszkalnych.

W sytuacji, gdy dojdzie do wykupienia mieszkania ze spółdzielni już po wejściu w życie nowej ustawy, to od dnia, w którym nastąpił wykup, osoba taka będzie już sama płaciła swoją opłatę przekształceniową, już beż pośrednictwa spółdzielni.