Czy prawo powinno chronić dzikich lokatorów? Sprawą zajmie się SN

Internetowe fora pełne są wpisów sfrustrowanych właścicieli mieszkań, którzy nie mogą się uwolnić od dzikich lokatorów. Nawet takich, z którymi nigdy nie zawierali umowy najmu. To, jak rozwiązywać problemy z niechcianymi najemcami, wskazać ma wkrótce Sąd Najwyższy, do którego trafiło pytanie prawne (sygn. akt III CZP 49/18).

Opiera się ono na historii właścicielki lokalu w Szczecinie, wynajmowanego od 10 lat. Problem w tym, że po jakimś czasie lokator się wyprowadził, a jego miejsce zajęło małżeństwo z dwójką małych dzieci. Legalny najemca, jak tłumaczył już w trakcie procesu, powierzył im „opiekę nad mieszkaniem”, choć w pewnym momencie zorientował się, że cała czwórka po prostu tam mieszka. Tymczasem zgodnie z kodeksem cywilnym lokator nie może oddać w bezpłatne użytkowanie lokalu bez zgody wynajmującego. Jeśli to zrobi, wówczas taka umowa jest nieważna.

Zarządy spółdzielni mieszkaniowych przed mieszkańcami chronią zbrojeni ochroniarze. Państwo mówi zwykłym ludziom: Radźcie sobie sami

Właścicielka została wprawdzie poinformowana o wprowadzeniu się nowych lokatorów, ale podkreślała, że nie wyraziła na to zgody, a rodzina zajęła lokum samowolnie. Po rozwiązaniu umowy ze swoim najemcą nie chciała też zawrzeć umowy najmu z małżeństwem. Wiarygodności nie dodawało im też to, że oboje byli bezrobotni i pracowali tylko dorywczo. Niechciani goście nie zamierzali się jednak wyprowadzić, więc właścicielka pozwała ich do sądu. Ten potwierdził, że nie mieli oni żadnego tytułu prawnego do spornego lokalu ani do żadnego innego, lecz jednocześnie uznał, że są oni lokatorami w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2001 nr 71, poz. 733). Bo choć właścicielka mieszkania odmówiła im zawarcia umowy o wynajmie, to wśród pozwanych są osoby małoletnie. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd przyznał więc rodzinie prawo do lokalu socjalnego (na podstawie art. 14 ust. 4 pkt. 2 ustawy). Do czasu zapewnienia im mieszkania przez gminę mieli więc pozostać w zajmowanym na dziko lokum.

Sąd okręgowy rozpatrujący apelację właścicielki nabrał wątpliwości, czy osoby, którym legalny najemca powierzył bezumownie mieszkanie, faktycznie można uznać za lokatorów w rozumieniu ustawy. Dlatego zwrócił się do SN z pytaniem prawnym. Zdaniem sądu odwoławczego porozumienie między lokatorem a rodziną w sprawie „opieki nad mieszkaniem” miało charakter umowy użyczenia lokalu. Umowa najmu różni się od niej m.in. tym, że za samo udostępnienie lokum wynajmujący musi zapłacić czynsz. Nie wystarczy więc ponoszenie kosztów utrzymania mieszkania, jak w przypadku użyczenia. Co ważne, nawet w takiej sytuacji wymagana jest zgoda właściciela.

Chociaż SN wielokrotnie wydawał orzeczenia doprecyzowujące krąg osób, które można uznać za lokatora, to nigdy w podobnej sprawie. Jego interpretacja szła raczej w kierunku rozszerzającym. W uchwale z 2001 r. (sygn. akt III CZP 66/01) podkreślił m.in., że uprawnienie do korzystania z mieszkania, a tym samym status lokatora, może przysługiwać także osobom, którym najemca użyczył lokalu, ale za wiedzą i zgodą właściciela. Z drugiej strony bywały sprawy, w których SN stwierdzał, że samowolne zajmowanie mieszkania jest właśnie przyczyną odmowy przyznania statusu lokatora.