Jestem użytkownikiem wieczystym nieruchomości, która należy do Skarbu Państwa. W związku z problemami finansowymi mojej firmy zamierzam ewidencyjnie wydzielić działkę z tej nieruchomości, by ją sprzedać. Czy przed wniesieniem wniosku do prezydenta miasta o zatwierdzenie podziału muszę mieć zgodę właściciela?
Obrót nieruchomościami znajdującymi się w użytkowaniu wieczystym jest częstą praktyką. Wątpliwości nie ma, jeśli użytkownik chciałby sprzedać swoje prawo co do całości parceli: wówczas zgoda właściciela (np. Skarbu Państwa) nie jest potrzebna. Ale jeśli użytkownik planuje wydzielić część i tylko ten obszar zbyć – sytuacja się komplikuje. Trzeba mieć bowiem na uwadze, że stroną postępowania podziałowego będzie oprócz użytkownika również właściciel. Tak wynika z art. 97 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Mateusz Karciarz, prawnik w Kancelarii Radców Prawnych Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy sp.k. w Poznaniu, dodaje, że przepisy u.g.n. nie wskazują wprawdzie, aby właściciel miał jakiekolwiek podstawy prawne do wyrażania lub też niewyrażania zgody na podział, to jednak w przypadku, gdy jest on jemu przeciwny, może przedstawiać argumenty wskazujące np. na niezgodność z planem miejscowym albo wydanymi warunkami zabudowy.
Niejednorodne orzecznictwo
Prawnik zwraca też uwagę na uchwałę Sądu Najwyższego z 13 marca 2015 r. (sygn. akt III CZP 116/14), w której stwierdził on, że użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste. – Orzeczenie to, co prawda, zostało krytycznie przyjęte przez doktrynę, a ponadto dotyczy podziału wieczystoksięgowego, a nie geodezyjnego, o którym mowa w art. 97 ust. 1 u.g.n. Jednak może ono skutkować tym, że w przypadku, gdy dokonany zostanie podział geodezyjny, użytkownik wieczysty nie będzie uprawniony do zbycia jednej lub kilku z wydzielonych działek. Sąd wieczystoksięgowy bowiem, powołując się na przywołaną powyżej uchwałę SN, nie wyrazi na to zgody – tłumaczy Mateusz Karciarz. Trzeba zauważyć, że przez część nieruchomości należy rozumieć działkę geodezyjną bądź działki geodezyjne stanowiące nieruchomość, nie zaś udział w prawie użytkowania wieczystego, które to prawo użytkownik wieczysty jest uprawniony zbyć bez zgody właściciela nieruchomości.
Na ten temat wypowiedział się również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 9 maja 2018 r. (sygn. akt II SA/Gd 203/18). Wskazał on, że wykładnia art. 97 ust. 1 u.g.n. prowadzi do wniosku, że interes prawny w postępowaniu w sprawie o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości mają właściciel parceli oraz użytkownik wieczysty. Zdaniem sądu w tej sytuacji nie można wykluczyć, że w toku postępowania strony zgłoszą przeciwstawne wnioski: użytkownik wieczysty – domagający się podziału oraz właściciel nieruchomości (Skarb Państwa) – sprzeciwiający się temu. Gdy natomiast o podział występuje użytkownik wieczysty, Skarb Państwa jako właściciel może sprzeciwiać się podziałowi, ale jedynie w razie wykazania, że zamierzony podział jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z warunkami określonymi w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego.
Uprawnienia właściciela
W literaturze podkreśla się, że właściciel ma prawo swobodnego decydowania o ewidencyjnym kształcie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w ramach bycia stroną postępowania podziałowego. Przy czym może skutecznie kwestionować wnioskowany przez użytkownika wieczystego ewidencyjny podział nieruchomości tylko o tyle, o ile podział ten ograniczyłby uprawnienia właścicielskie przysługujące w takim kształcie, jaki wynika z oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Chodzi o sytuacje, gdyby jego skutkiem miało być ograniczenie bądź uniemożliwienie pobierania opłat rocznych albo ewidencyjny podział wpłynąłby na uprawnienie publicznoprawnego właściciela do wypowiedzenia umowy użytkowania wieczystego. Podkreśla się, że sam fakt ewidencyjnego podziału nie oznacza, że jego skutkiem jest modyfikacja uprawnień właścicielskich.
Nie można bowiem wykluczyć dopuszczalności zbycia przez użytkownika wieczystego części nieruchomości posiadanej w użytkowaniu wieczystym. Wynika to wprost z art. 233 kodeksu cywilnego – jako uprawnienie swobodnego rozporządzania swoim prawem, o ile rozporządzanie to nie sprzeciwia się ustawie, zasadom współżycia społecznego i umowie o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Możliwość rozporządzania prawem użytkowania wieczystego może bowiem dotyczyć zarówno całej nieruchomości, jak i wydzielonej jej części. Jednak by móc uczynić przedmiotem zbycia tylko część nieruchomości, należy uprzednio wyodrębnić tę część, właśnie w procedurze ewidencyjnego podziału nieruchomości. I tutaj może pojawić się problem: negatywne oddziaływanie ewidencyjnego podziału nieruchomości na zakres obowiązków użytkownika wieczystego wynikających z umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste zawsze może być przyczyną skorzystania przez publicznoprawnego właściciela nieruchomości z ustawowego uprawnienia wypowiedzenia tej umowy na mocy art. 240 kodeksu cywilnego i art. 33 ust. 3 u.g.n.
Podsumowując: sprzedaż tylko wydzielonej z użytkowanej wieczyście działki może być problematyczna. Na odłączenie części nieruchomości do odrębnej księgi wieczystej konieczna jest uprzednia zgoda jej właściciela (wymóg ten wynika z uchwały SN z 13 marca 2015 r., sygn. akt III CZP 116/14). Może on zatem skutecznie zablokować notarialne zbycie przez użytkownika geodezyjnie wydzielonej części nieruchomości.
Podstawa prawna
• art. 33 ust. 3, art. 97 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 65; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 471)
• art. 233i 240 ustawy z 23 kwietnia 1963 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 875)
