Piramidę da się zbudować w każdym otoczeniu prawnym, jeśli trafimy na podatny grunt – dobrze opakowany produkt, dobrego sprzedawcę i chętnego do zainwestowania. 90 proc. takich przedsięwzięć nad Wisłą opiera się na nieruchomościach.
ikona lupy />
DGP
Jak zbudować w Polsce piramidę finansową?
ikona lupy />
Media
Paulina Kolowca: 90 proc. wszystkich tego rodzaju przedsięwzięć nad Wisłą opiera się na nieruchomościach. To najpopularniejsze cele inwestycyjne. Jako twórca piramidy wymyślam, co chcę wybudować – np. apartamentowiec nad morzem, centrum handlowe albo nowoczesny wieżowiec. Po prostu obiekt, w który warto zainwestować.
Ale co to znaczy „wymyślam”?
Agnieszka Tomaszewska: W tym cały szkopuł. Tej nieruchomości wcale nie muszę mieć. Nie muszę mieć prawa własności ani nawet podpisanej umowy przedwstępnej jej zakupu. Wielokrotnie w przypadku piramid finansowych dochodziło do emisji obligacji czy innych instrumentów finansowych na nieruchomość, która dopiero miała być kupiona. Ale zazwyczaj nigdy do tego nie dochodziło. Na przykład w pobliżu Ronda ONZ w centrum Warszawy jest piękna działka, która stoi od 20 lat pusta. Wymyślam więc sobie, że dogadałam się z miastem i postawię tu przepiękny biurowiec. Zbieram pieniądze, kilkadziesiąt milionów euro na budowę.
Jak się do tego zabieram od strony prawnej?
PK: Zakładam np. spółkę akcyjną. Wystarczy jedna osoba i kapitał o wartości 100 tys. zł. Ale można tych pieniędzy nawet nie mieć. Wystarczy oświadczenie, że mam go w aktywach niepieniężnych, jak samochody, specjalistyczne know-how czy zbiór danych elektronicznych wart 100 tys. zł. Taką spółkę można zarejestrować elektronicznie albo u notariusza w ciągu dwóch tygodni.
Ile to kosztuje?
PK: Z notariuszem można się spokojnie zamknąć w 3 tys. zł.
Mam już spółkę, mam nieruchomość marzeń. Co dalej?
AT: Teraz wystarczy już tylko te marzenia sprzedawać. Robię przepiękne prospekty i wizualizacje, snuję wizje, że wieżowiec będzie miał 45 pięter, zewnętrzne windy, specjalny system własnej generacji prądu, będzie najbardziej eko w mieście itd. Do sprzedaży zatrudniam sprzedawców, którzy wcześniej pracowali w bankach lub domach maklerskich. Oni z poprzednich prac ściągają bazy klientów z informacjami o ich oszczędnościach i np. o tym, kiedy kończą się im lokaty bankowe.
To legalne?
AT: Nie. To jest naruszenie ustawy o ochronie danych osobowych i RODO. Ale w naszej ocenie w Polsce produkty wielu piramid ostatnich lat był sprzedawane na podstawie baz klientów z różnych instytucji finansowych.
Ktoś za to poszedł do więzienia?
PK: Obecnie trwają postępowania karne, zobaczymy, jaki będzie ich efekt. Nad sprzedawcami nikt nie panuje. Oni są największymi wygranymi piramid – nie ponoszą odpowiedzialności finansowej ani karnej. Zgarniają wielkie prowizje już przy wpłacie pieniędzy klienta do emitenta. A problemy potem mają właśnie emitenci i klienci. Przy sprawie GetBacku zatrzymano kilkudziesięciu sprzedawców, ale ich są tysiące. To takie młode wilczki z Wall Street, z pozyskania kapitału o wartości 500 tys. zł mogą dostać nawet 100 tys. Są agresywni i przywykli do niesamowitego poziomu życia. 5, 10 czy 15 tys. zł miesięcznie im nie wystarcza. I sprzedając takie produkty, są w stanie zarabiać po kilkadziesiąt czy kilkaset tysięcy miesięcznie. To dla nich łatwy pieniądz.
Co kieruje klientami, którzy dają się złapać na takie oferty? Bo to często są miliony złotych, a odsetki są wyższe, niż oferuje rynek, ale nie kosmiczne.
PK: Trzeba pamiętać, że emitent może decydować, do kogo kieruje ofertę. Może się zwracać do wszystkich klientów, ale może tylko do VIP-ów. Chodzi o wyzwolenie u kogoś uczucia, że dana oferta jest czymś specjalnym, niedostępnym dla zwykłego Kowalskiego. Dzwoni do pana sprzedawca, którego pan zna, i mówi, że jako jeden z niewielu spełnia pan kryteria, by móc zainwestować. To jest pierwszy krok. Mechanizm sprzedaży w dużej mierze opiera się na elitarności. A to zawsze łechce ego. Zazwyczaj produkty piramid sprzedają bardzo dobrzy sprzedawcy. Potrafią swoim klientom wysyłać zdjęcia z wakacji, przechodzić z nimi na „ty”, są mistrzami budowania relacji. Ta sprzedaż jest agresywna. I ci biedni klienci, zamiast wydać choćby 1 tys. czy 2 tys. zł na prawnika, który by wszystko sprawdził, inwestują setki tysięcy czy miliony złotych w wieżowce marzeń, które nigdy nie powstaną. Szkoda im tysiąca, a tracą miliony.
Kim są ci sprzedawcy?
AT: Teoretycznie takie produkty powinny być sprzedawane przez licencjonowane domy maklerskie czy doradców inwestycyjnych pod nadzorem KNF. Ale tak się nie dzieje – często robią to byli pracownicy banków czy domów maklerskich. Są też osoby po dwudniowym przeszkoleniu. Sprzedawcy mówią o gwarantowanym zysku, celowo wprowadzają w błąd. Nie wspominają o ryzyku finansowym, a to jest sprzedaż w złej wierze, czyli misseling. Jeśli na lokatach dostajemy dziś maksymalnie 2 proc. zysku netto, to gdy ktoś oferuje 8 proc., powinna nam się zapalać czerwona lampka ostrzegawcza. Sprzedawca często jest na olbrzymiej prowizji, bywa, że to 20 proc. całej kwoty. Czyli 8 proc. dla mnie, 20 proc. dla sprzedawcy, coś musi zostać samej firmie. A więc inwestycja powinna mieć 40 proc. zysku w pierwszym roku. To brzmi fantastycznie, ale nie wiem, czy jest realne.
Kto się na to łapie?
PK:Wszyscy. Od Pomorza po góry, od wschodu do zachodu. Cała Polska. Od rolników po prawników, księży, sędziów, notariuszy czy komorników. Jest wielu lekarzy czy biznesmenów. Są ludzie, którzy sprzedawali nieruchomości pod autostrady i nagle mają kilka milionów złotych w gotówce. Łapiemy takiego klienta, dzwonimy do niego, wysyłamy e-mailem piękną prezentację biurowca marzeń i mówimy mu, że może stać się wspólnikiem w takiej inwestycji i uzyskać przychód z przyszłego czynszu. Metr kwadratowy będzie kosztował kilkadziesiąt tysięcy złotych i ty, mój kliencie, będziesz miał w tym swój udział. Często sprzedawcy mówią, że sami już zainwestowali. Ba, nawet rodzinę namówili. Mamy klientów, którzy uwolnili z lokaty 600 tys. zł, za które chcieli kupić córce mieszkanie, bo właśnie zdała egzamin na sędziego. W trefne obligacje zainwestowali 400 tys. zł, nam teraz mówią, że wstydzą się dziecku wyjawić, że te pieniądze przepadły. Wielu naszych klientów wstydzi się przyznać przed rodziną czy znajomymi, że tak głupio stracili pieniądze. Znamy ludzi, którzy w ten sposób potracili wszystko, mają teraz depresję i myśli samobójcze. To często też rodzi olbrzymie problemy w rodzinach, gdy podpisał się pod inwestycją tylko jeden z małżonków. Jeśli są to klienci, którzy mają po 70–80 lat, to oni już nigdy nie odrobią tych pieniędzy.
Jako twórca piramidy co formalnie sprzedaję takim klientom?
PK: Do 2018 r., przed nowelizacją ustawy o obligacjach, bardzo łatwo było emitować obligacje. Emisja obligacji do 149 sztuk nie podlegała regulacjom publicznego obrotu instrumentami finansowymi. Czyli nie nadzorował tego KNF. Teraz przepisy się zmieniły i na szczęście nie jest to już takie proste.
Jak to wyglądało w praktyce?
AT:Emitent mówił tak: ja wydaję dokumenty imienne czy na okaziciela i zobowiązuję się do tego, że np. za trzy lata odkupię od ciebie ten dokument za 10 czy kilkanaście procent więcej. A do tego czasu co miesiąc będę ci płacił odsetki, czyli tzw. kupony odsetkowe. Te pieniądze przeznaczę na działkę, wybuduję obiekt, sprzedam i wtedy oddam ci pieniądze. Do 2018 r. każda spółka z o.o. lub spółka akcyjna mogła udawać, że emituje obligacje kierowane do 149 osób. Ale realnie wyglądało to tak, że sprzedawcy piramidy proponowali je 2 tys. klientów i gdy już pula 149 klientów się wyczerpała, to prostu robiło się kolejną emisję. Dodam, że niektórzy potrafili emitować nawet pięć serii obligacji w ciągu jednego tygodnia. Każda była skierowana do 149 osób. To były prywatne emisje obligacji poza obrotem publicznym. Na rynku tego typu obligacji nazbierało się na miliardy złotych.
Co jest zabezpieczeniem takich obligacji?
AT: Zabezpieczeniem jest np. hipoteka wpisywana w księdze wieczystej jakiejś nieruchomości. Emitent zobowiązuje się do jej wpisania, ale często tego nie robi.
Czy ja dobrze rozumiem: zakładam spółkę, obiecuję wieżowiec, emituję obligacje, których nikt nie kontroluje, mówię, że zrobię wpisy na nieruchomości, której nie mam, i w ten sposób kradnę miliony?
AT: Tak prosto to było do 2018 r. Teoretycznie zgodnie z warunkami emisji obligacji trzeba było dokładnie wskazać, na jakiej nieruchomości będzie to zabezpieczenie oraz przedstawić jej wycenę. Ale bardzo niewielu emitentów wypełniało ten ustawowy obowiązek.
Ci, którzy wykupywali te obligacje za 2–3 mln zł, tego nie sprawdzali?
PK: Absolutnie nie. Często zabezpieczenie hipoteczne jest dawane, ale np. na nieruchomości, która ma już 10 wpisów w księdze wieczystej. Czyli nasze zabezpieczenie jest 11. I tak np. na działce wartej milion złotych są już zabezpieczenia na 10 mln zł. Nie ma szans, by odzyskać te pieniądze. Często też są przygotowywane operaty szacunkowe. Na przykład: działkę inwestycyjną wycenia się tak, jakby już stało na niej centrum handlowe, czyli zamiast miliona jest warta 15 mln zł. To jest bajkopisarstwo. Jako twórca piramidy pokazuje pan, ile jest warta działka, której pan nie ma, z obiektem, którego nie ma, nawet nie mając żadnych pozwoleń na budowę.
Naprawdę inwestorzy są aż tak naiwni?
PK: Nie nazwałabym tego naiwnością. Ci ludzie zostali po prostu oszukani, nie powiedziano im wszystkiego. Mówiono o zaletach, a nie o wadach. Nie było mowy o ryzyku inwestycyjnym. Przykładowo, bardzo wiele osób łapało się też na to, że emitent mówił: ja wam wystawię oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. To oświadczenie sporządzano w formie aktu notarialnego. Ale taki emitent może nie mieć żadnego majątku poza 5 zł w kieszeni, a twierdzić, że „jak nie zrealizuje obligacji, to przecież jest oświadczenie i każdy sąd wyda na nią klauzulę wykonalności, z której szybko skorzysta komornik”. Ludzie widzą akt notarialny i myślą, że pieniądze są bezpieczne. Problem w tym, że oświadczenie może wydać każdy. Istotne jest, czy taka osoba faktycznie dysponuje realnym majątkiem do zaspokojenia roszczeń. Bo bez tego oświadczenie jest guzik warte.
To było przed 2018 r. Rozumiem, że ustawodawca dostrzegł problem, znowelizował prawo i teraz stworzenie piramidy jest już niemożliwe?
AT: Niestety tak nie jest. Wprowadzono obostrzenia w emisji obligacji, ale są też inne instrumenty finansowe. A polski przedsiębiorca jest bardzo kreatywny.
To nie przedsiębiorca, tylko przewał.
AT: No tak – osoba o nieuczciwych zamiarach. Nowym sposobem zastępującym w pewnym sensie w piramidach finansowych obligacje są teraz np. weksle inwestycyjne. Do nich dorabiane są tzw. umowy inwestycyjne. Czyli ty mi dajesz milion złotych na budowę wieżowca marzeń, a ja ci daję weksel in blanco czy zupełny. Powszechnie sądzi się, że w razie czego od razu z takim wekslem dostaje się w sądzie nakaz zapłaty i można iść do komornika. Często emitenci wydają weksle inwestycyjne, na których jest napisane, kiedy pieniądze będą zwrócone, ale nie wydają umowy inwestycyjnej. Gdy okazuje się, że nie pojawiają się odsetki i zaniepokojony klient idzie z wekslem do sądu, to ten pyta: skąd jest ten weksel i czemu on został wydany? Bo ty, kliencie, mi dajesz karteczkę, ktoś ci ją podpisał, ale jaki stosunek jest z tym powiązany? Sąd żąda dokumentu wyjaśniającego, dlaczego spółka wystawiła taki weksel, a klient tego dokumentu nie ma. I w ten sposób naraża się na oddalenie powództwa. Zostaje z papierkiem niewartym złotówki, a jeszcze poniósł szkodę, bo wniósł opłatę sądową. W miejsce słowa „weksel” możemy wstawić „świadectwa inwestycyjne”, „udziały w spółkach” czy różne inne instrumenty. Tak więc po 2018 r. zmniejszył się obrót obligacjami, ale problem piramid finansowych nie zniknął.
Mieliśmy Amber Gold, był GetBack, teraz głośno o Metropolitan Investment, gdzie inwestorzy włożyli co najmniej 250 mln zł. Czego można się spodziewać w najbliższym czasie?
PK: Będzie głośno o spółkach emitujących w latach 2017–2018 dwu- i trzyletnie obligacje, które wkrótce będą zapadać i okaże się, że nie są w stanie ich wykupić. Tego będzie wysyp: inwestycje, jak choćby osiedle mieszkaniowe na warszawskich Bielanach czy duże magazyny w województwie mazowieckim – niedługo o tym będziemy czytać w mediach. Piramidę da się zbudować w każdym otoczeniu prawnym, jeśli trafimy na podatny grunt – dobrze opakowany produkt, dobrego sprzedawcę i chętnego do zainwestowania. Tu jest potrzebna praca u podstaw i tłumaczenie, że takie fantastyczne rzeczy się nie zdarzają. W Wielkiej Brytanii była olbrzymia afera, która wstrząsnęła rynkiem i dziś weryfikacja inwestycji jest na innym poziomie. To inna kultura prawna i finansowa niż w Polsce. U nas możliwy był Amber Gold, gdzie ludzie uwierzyli w odsetki na poziomie 16 proc. w skali roku. Nie każdy musi się znać na rynkach finansowych, to oczywiste. Ale w takim wypadku zwróćmy się o pomoc do specjalisty. Ludzie zbyt łatwo powierzają innym swoje ciężko zarobione pieniądze. My musimy jeszcze odrobić nasze lekcje z rynku finansowo-prawnego. Jeżeli już zainwestowaliśmy, nie mamy kontaktu z emitentem, nie są wypłacane obiecane odsetki, natychmiast reagujmy. Nie czekajmy na pogorszenie sytuacji – emitent może mieć jeszcze majątek, który pozwoli na odzyskanie zainwestowanych pieniędzy. Niestety, dla niektórych ta nauka bywa bardzo droga.