Niezależnie od tego, co zostało zapisane w umowie deweloperskiej, osoba kupująca mieszkanie ma prawo od niej odstąpić, jeśli jego powierzchnia jest inna niż ta wskazana w projekcie
Dopuszczalna zmiana powierzchni mieszkania powinna wynikać z przyczyn technologicznych. Tym samym Polski Związek Firm Deweloperskich nie mógł umieścić w kodeksie dobrych praktyk klauzuli, która (bez podania powodów zaistniałych różnic) uniemożliwiała klientom odstąpienie od umowy w przypadku, gdy przedsiębiorca wzniósł lokal o powierzchni o 2 proc. mniejszej bądź większej niż ta określona w kontrakcie.
To konkluzja orzeczenia wydanego na skutek apelacji wniesionej przez Polski Związek Firm Deweloperskich oraz prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na orzeczenie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z lutego 2013 r. Sprawa dotyczyła zapisów z katalogu zasad umowy deweloperskiej (KZUD) będącego częścią kodeksu dobrych praktyk wydanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich.
Jasne zasady
Zgodnie z zakwestionowanymi zapisami KZUD deweloperzy, określając w swoich umowach jej przedmiot, powinni się zobowiązać, że „powierzchnia wykonanego lokalu (...) nie będzie się różnić od powierzchni zapisanej w umowie o więcej niż 2 proc.”. W takich przypadkach należy bowiem uznawać, że lokal wykonano zgodnie z zawartą umową i stronom nie przysługuje prawo do odstąpienia od niej. Różnice powierzchni przekraczające 2 proc. miały już zaś uprawniać kupującego do odstąpienia.
– W ustnym uzasadnieniu sąd apelacyjny wskazał, iż określona w katalogu zasad tolerancja 2 proc. abstrahuje od przyczyn powstania różnicy pomiędzy projektem a wybudowanym lokalem – wskazuje radca prawny Andrzej Springer, pełnomocnik PZFD przed sądem apelacyjnym.
– Nie odniósł się przy tym w ogóle do zagadnienia rozmiaru dopuszczalnej zmiany powierzchni nieruchomości – dodaje mec. Springer.
To, że PZFD nie powinien się posługiwać opisywanym zapisem, uznał już w zeszłym roku sąd okręgowy.
– W opinii SOKiK każda umowa powinna być wykonana zgodnie z jej założeniami, dlatego też nie można uznać, iż 2-proc. odstępstwo w zakresie powierzchni mieszkania określonej w umowie jest jej należytym wykonaniem. W jego ocenie niedopuszczalne jest też przyjęcie, iż w takiej sytuacji konsument nie ma prawa do odstąpienia od umowy – przypomina Małgorzata Cieloch, rzecznik prasowy UOKiK.
Gdzie racjonalność
Taka argumentacja nadal jednak nie przekonuje deweloperów.
– Odrzucenie apelacji złożonej przez PZFD przyjęliśmy z dużym zdziwieniem. Trudno jest nam się wypowiedzieć szczegółowo co do podstaw rozstrzygnięcia przez sąd, dopóki nie dysponujemy pisemnym uzasadnieniem wyroku, na które oczekujemy – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.
I ubolewa, że niezależnie od szczegółowego uzasadnienia sąd nie uwzględnił ponad 70-stronicowej opinii biegłego będącej w materiale dowodowym, która stwierdzała wprost, że dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań mogą wynosić od 2,1 do nawet 4,3 proc.
– To, że nie jest możliwe idealne wybudowanie budynku, nie budzi niczyjej wątpliwości, co potwierdzają wszyscy eksperci, instytucje naukowe i normy branżowe. Każdy egzemplarz tego samego modelu samochodu ma w rzeczywistości moc silnika różniącą się o kilka, kilkanaście procent od deklarowanej – przekonuje Płochocki.
– PZFD zaproponował, aby jego członkowie zachowywali wyższą staranność w wykonywaniu umów, niż dopuszczają to normy branżowe. Tym samym jako organizacja chcieliśmy zaoferować wyższy standard obsługi klientów, który byłby korzystny dla nabywców – dodaje.
To nie zmienia jednak faktu, że związek będzie musiał usunąć zakwestionowane zapisy z katalogu zasad bądź też zmienić jego redakcję, tak by uwzględniała postulaty sądu.
– Z pewnością będę rekomendował PZFD, aby składał kasację do Sądu Najwyższego – mówi mec. Springer. Zaznacza, że gdyby opierać się na stanowisku SA, być może należałoby dopuścić klauzulę pozwalającą na tolerancję 2-proc. z wyraźnym wskazaniem, iż różnica może wynikać ze względów technologicznych.
– Powstaje jednak wówczas pytanie o praktyczny walor takiej klauzuli, która w istocie w dalszym ciągu pozostawia otwarte pole do dyskusji, czy występująca w danym przypadku różnica jest faktycznie uzasadniona względami technologicznymi – mówi.
