Mieszkania są bardziej energooszczędne niż domy
Polski Związek Firm Deweloperskich, instytucja skupiająca blisko 40 procent wszystkich firm deweloperskich na polskim rynku nieruchomości, w styczniu niezwykle krytycznie oceniła projekt Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. "W naszej ocenie kryteria kwalifikujące budynki do programu Dopłaty do kredytów na domy energooszczędne nie służą dobrze rozwojowi budownictwa energooszczędnego, gdyż promując konkretne rozwiązania techniczne, ograniczają postęp technologiczny i marginalizują główny cel programu, jakim jest minimalizacja zużycia energii" - brzmiał komunikat. Nie inaczej było osiem miesięcy później, na oficjalnym ogłoszeniu startu programu dopłat w siedzibie ZBP. Dyrektor generalny PZFD Konrad Płochocki pytał retorycznie "Po co budować domy? Mieszkania są bardziej energooszczędne, tak podczas budowy jak i podczas eksploatacji. Po co z góry wskazywać drogę do celu, zdefiniujmy tylko cel". Ale zdania w branży są podzielone.
Jeden deweloper już się zdecydował
Po mocnych słowach PZFD deweloperzy nabrali wody w usta. Większość czeka na rozwój wypadków, a przede wszystkim na klientów, inwestorów indywidualnych zainteresowanych tak budową energooszczędnych domów jednorodzinnych, jak i dopłatami z Funduszu. „Przeanalizujemy aspekty formalne oraz prawne programu dopłat do domów i mieszkań energooszczędnych – choć nasze stanowisko pokrywa się z tym opublikowanym przez PZFD. Następnie będziemy sprawdzać zainteresowanie tym tematem wśród naszych klientów”- informuje Zbigniew Wojciech Okoński, prezes zarządu ROBYG SA.
Tymczasem spośród wielu pytanych przez nas deweloperów udało się znaleźć jedną z czołowych firm, która jasno deklaruje zainteresowanie programem i nawet zaangażowała się w wypracowanie stosownych procedur dla swoich klientów. Ale nawet JW Construction, bo o niej mowa, zauważa ryzyko powodzenia programu dla budownictwa wielorodzinnego. "Jesteśmy obecnie na etapie przygotowywania projektu domu energooszczędnego, a także procedury umożliwiającej klientowi ubieganie się o państwową dopłatę. Warto pamiętać, że program dofinansowania takich rozwiązań wszedł w życie dopiero w tym roku i nie mamy informacji, że została przeprowadzona jakakolwiek inwestycja zgodna z jego wytycznymi. O powodzeniu programu zadecyduje wysokość dopłat, jednak z prowadzonych kalkulacji wynika, iż inwestycja w energooszczędność ma szansę być postrzegana jako opłacalna głównie przez właścicieli domów. Różnica w kosztach między standardowym a bardziej ekologicznym mieszkaniem jest na tyle duża, by odstraszyć klientów, dla których cena pozostaje podstawowym kryterium wyboru lokalu" - powiedziała nam Małgorzata Ostrowska, członek zarządu i dyrektor marketingu i sprzedaży J.W. Construction Holding S.A.
Rzeczywiście, trudno mówić o czymś, czego nie ma. W Zachodniopomorskim ruszyła budowa dopiero pierwszego domu energooszczędnego z dopłatą Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, finansowanego przez BOŚ Bank. Pierwsze budowy i udzielone kredyty będą papierkiem lakmusowym dla całego sektora nieruchomości.
Bariery, minusy. Ale idea słuszna
Analitycy rynkowi są bardziej delikatni w ocenach programu. Sama idea programu stworzonego przez fundusz im się podoba, gdyż pomoże budować społeczną świadomość potrzeby zmian podejścia do budownictwa energooszczędnego, jak i wykształci niezbędną kadrę budowlańców i projektantów, która po 2020 roku będzie niezbędna. Od tej daty wszystkie nowe budynki mają być energooszczędne.
„Dopłaty z funduszu pomogą skrócić okres zwrotu inwestycji w postaci budowy droższego – bardziej energooszczędnego budynku. I tu leży właśnie jedna z najważniejszych kwestii będąca minusem bądź też barierą rozwoju budownictwa energooszczędnego w Polsce. Nawet z dopłatami okres zwrotu dodatkowych nakładów wynosi zazwyczaj przynajmniej kilka lat. Budownictwo energooszczędne wymaga więc, żeby inwestorzy zrozumieli, że ten typ budownictwa w ogóle się opłaca. W przypadku mieszkań deweloperskich sprawa jest jeszcze trudniejsza. W tym segmencie rynku głównymi elementami ważnymi dla nabywców są cena, lokalizacja i standard. Koszty utrzymania w przyszłości lądują na szarym końcu hierarchii ważności cech nieruchomości” – uważa Bartosz Turek z Lions Banku.
Ponadto wskazanymi przez analityka barierami konieczność zapłacenia podatku od dotacji, konieczność zaciągnięcia kredytu hipotecznego, niewielka konkurencja między bankami, jak i dodatkowe formalności, opinie, certyfikaty, co wpływa na koszty, czasochłonność i skomplikowanie procesu inwestycyjnego.
Kto ma być beneficjentem programu?
Główny problem deweloperów poza sztywnymi wytycznymi, które uniemożliwiają opracowanie własnych technologii energooszczędnych jest brak jasnego określenia w programie, kto miałby być jego beneficjentem w przypadku mieszkań. Skoro klient kupujący mieszkanie energooszczędne, zbudowane zgodnie z wytycznymi Funduszu może starać się o dopłatę do kredytu w jednym z banków-partnerów, to czy dostanie ją także inwestor? Tego już program nie przewiduje. Deweloper budując blok mieszkalny, powinien ocenić tylko, za ile może go zbudować, aby mu się to opłaciło. Problem w tym, że łatwiej jest zbudować dom dla jednego klienta z określonymi preferencjami finansowymi, niż czekać na grupę osób, które zdecydują się zakup poszczególnych mieszkań energooszczędnych. Na to nie stać deweloperów, ani ich kredytodawców.
