Jeśli tak jest w istocie, to dane za ostatnie 12 miesięcy wskazują, że krajowa mieszkaniówka weszła w bardzo ostry, ale miejmy nadzieję już ostatni przed przesileniem zakręt koniunktury – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Obecna sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym coraz bardziej zaczyna przypominać pamiętne miesiące boomu sprzed sześciu lat, z tą tylko różnicą, że w dokładnie przeciwnym kierunku. Wówczas mogło się bowiem wydawać, że „sky is the limit” to najlepsza alegoria potencjału wzrostowego cen mieszkań w Polsce. Dziś mamy sytuację o 180 stopni odwróconą, czyli tak naprawdę silnie utrwalony w społecznej świadomości „nieograniczony” potencjał spadku cen, a wszelkie próby przewidywania końca tej tendencji bardziej przypominają wróżenie z fusów, aniżeli wiarygodną, popartą racjonalnymi argumentami prognozę.
Może to oznaczać dość bliski koniec bessy, ale tak naprawdę wcale nie musi. Jednak bez fazy typowej depresji, polegającej głównie na przyśpieszonym spadku cen, dołującej dynamice popytu oraz korozji nastrojów głównych uczestników rodzimej mieszkaniówki, zdecydowanego zwrotu oraz trwałej poprawy jej kondycji oczekiwać będzie raczej trudno. Wiele wskazuje jednak na to, że ten „ostatni etap” bessy został już zapoczątkowany na dobre – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Średnia cena ofertowa mkw.
Wzrostów nie stwierdzono
Według danych portalu RynekPierwotny.com dotyczących ośmiu największych ośrodków miejskich w Polsce, wzrost ceny ofertowej mkw. deweloperskiego lokalu mieszkalnego w ciągu ostatniego roku nie miał niestety miejsca w żadnym z nich. Co więcej, w połowie monitorowanych miast procentowa przecena przyjęła formę dwucyfrową. Lokalizacją najbardziej odporną na bessę okazał się Poznań, gdzie ceny spadły symbolicznie zaledwie o jeden procent. Natomiast najbardziej swoje cenniki urealnili deweloperzy z Krakowa i Szczecina, gdzie w ciągu 12-tu miesięcy zrobiło się taniej o około jedną piątą. Z prawdziwym optymizmem mogą także patrzeć w przyszłość amatorzy własnego „M” w Trójmieście oraz samej stolicy, gdzie dziś deweloperzy oferują swoje produkty przecenione w stosunku do stanu sprzed roku o, bagatela, ponad 15 procent.

Średnia cena ofert. mkw. mieszkania do 50 mkw.
Rzeczywiście, na dzień dzisiejszy kupno mieszkania na rynku pierwotnym w stołecznej lokalizacji, w dużo atrakcyjniejszych dzielnicach aniżeli Białołęka, w cenie do 6,5 tys. złotych nie stanowi specjalnego problemu – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Mniejsze bez różnicy
Co bardzo ciekawe, dynamika spadków cen mieszkań z pierwszej ręki w przypadku lokali o powierzchni do 50 mkw., a więc tych najbardziej poszukiwanych, nie była znacząco mniejsza. Jeżeli średni spadek cen całej oferty deweloperskiej wyniósł w przedmiotowych miastach w ostatnich 12-tu miesiącach 14,3 procent, to w przypadku mieszkań do 50 mkw. był niewiele mniejszy i osiągnął 12,1 procent. Za to jednak liczba miast, gdzie ceny mieszkań mniejszych obniżyły się procentowo w wymiarze dwucyfrowym wyniosła aż 6 na 8 badanych. Czy to możliwe?
Zdecydowanie tak. Przykład ten pokazuje, że presja na spadek cen jest w trakcie spowolnienia koniunktury największa w przypadku mieszkań, na które w ogóle jest zgłaszany jakikolwiek istotny statystycznie popyt, i które deweloperzy są w stanie sprzedawać dla utrzymania niezbędnej płynności finansowej.

Liczba mieszkań w ofercie deweloperskiej
A wybór coraz większy
Jak pokazują statystyki portalu RynekPierwotny.com, wraz ze spadkiem cen idzie w parze ilościowy wzrost oferty deweloperskiej. Przybierająca przewaga podaży nad popytem to typowy syndrom postępującej dekoniunktury w mieszkaniówce. Mieszkania sprzedają się słabo, a nawet coraz słabiej, a na rynek trafiło w minionych 12 miesiącach sporo inwestycji, w tym gros tych uruchomionych wyprzedzająco w odniesieniu do ubiegłorocznej daty wejścia w życie ustawy deweloperskiej. Całościowa oferta deweloperów wzrosła w omawianym okresie o niespełna 10 procent. Jednak o wiele bardziej wymowne są statystyki dotyczące mieszkań oddanych do użytku. W tym przypadku progres osiągnął grubo ponad 80 procent, co można uznać za swoisty „smutny” rekord. Na dziś dzień w ofercie deweloperów już około 60 procent to mieszkania gotowe, do których można się wprowadzić praktycznie od ręki, a na które jak na razie nie za bardzo widać tłoku amatorów – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Z jednej strony świadczy to o gwałtownie słabnącej kondycji krajowej mieszkaniówki, z drugiej jednak w perspektywie istotnego wzrostu ryzyka bankructw w branży deweloperskiej w bieżącym roku, to sytuacja jak najbardziej pożądana, czy nawet komfortowa dla tych, którzy aktualne okoliczności rynkowe identyfikują jako wyjątkową okazję do korzystnych cenowo mieszkaniowo-nieruchomościowych zakupów, a przede wszystkim mają możliwości te zakupy realizować.
Cenowy „wehikuł czasu”
Trzeba wziąć jeszcze pod uwagę fakt, że podane statystyki dotyczą cen ofertowych, a więc takich które nie uwzględniają rabatów, upustów, czy wszelkich cenowych promocji deweloperów. Gdyby je uwzględnić, a dodatkowo wziąć pod uwagę wskaźniki inflacji, to mogłoby się okazać, że cenowy „wehikuł czasu” polskiej mieszkaniówki cofa się powoli do przełomu lat 2005/2006. Z jednej strony to przez wielu pożądana informacja, ponieważ dowodzi rosnącej dostępności cenowej mieszkań w Polsce. Z drugiej jednak trudno przewidzieć reakcję sektora bankowego na tak dotkliwie topniejące wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych udzielanych w ostatnich latach w setkach tysięcy przy cenach mieszkań znacząco wyższych.
zobacz także:
Czy zatem możliwe są dalsze „dwucyfrowe” spadki cen nowych mieszkań w bieżącym roku? Z jednej strony oczywiście tak. Trend spadkowy ma się bowiem jak widać bardzo dobrze, wobec czego należy założyć, ze będzie trwał przynajmniej w średniej perspektywie. Z drugiej jednak strony brak jest większej przestrzeni, o ile takowa w ogóle jeszcze istnieje, do dalszej przeceny, której negatywne konsekwencje dla szeregu uczestników rynku nieruchomości, głównie deweloperów oraz dłużników i wierzycieli hipotecznych, byłyby do bezproblemowego udźwignięcia – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
MaryJan(2013-02-26 14:28) Zgłoś naruszenie 00
W nawiązaniu do Pana słów "...Z drugiej jednak strony brak jest większej przestrzeni, o ile takowa w ogóle jeszcze istnieje, do dalszej przeceny, której negatywne konsekwencje dla szeregu uczestników rynku nieruchomości..." PROPONUJĘ POMYŚLEĆ - Jeśli rozłożymy sobie 50zł banknot (132mm x 66 mm) na powierzchni swojego pięknego m, to się okaże, że możemy wytapetować sobie nasze podłogi 50zł banknotem. W m2 mieszkania mieści się 115 banknotów (5 750zł). W tym przypadku musimy mieć jednak gotówkę. Wartość naszego m 287 500zł. Jeśli postanowimy wziąć kredyt na nasze gniazdko to musimy już obkładać podłogi banknotem 100zł ponieważ BANK udzielił nam kredytu na 30 lat i zabiera 2x tyle co po pożyczył. Czyli m2 mieszkania kosztuje nas (11500zł). (575 000zł) TERAZ FAKTY: Na mieszkanie potrzebne jest ok. 97m2 (mieszkanie 50m2, części wspólne z sąsiadem dzielimy na 2), przyjmując grubość ściany 0,3m mamy 29m3 materiałów budowlanych. A zatem cena mieszkania wynosi dla budynku 4 kondygnacyjnego: Działka 100m2 x 250zł (1000zł podzielone na 4 pietra) = 25 000zł (wliczam tereny zielone, komunikację wspólną itp.) Materiały budowlane 29m3 x 600zł (przyjmuję średnią cenę różnych materiałów) = 17 400zł. Do tego można dołożyć urządzenie terenu przed budynkiem 10 000zł - cena przypadająca na jedno mieszkanie. Robocizna, projekty, biurokracja. Przyjmuję tyle co materiały ok. 30 000zł na jedno mieszkanie. Razem 82 400zł Dodajmy nawet niegodną marżę developera ok. 40% i wychodzi 115 360zł za nasze mieszkanko. Czyli 2300zł za m2. Teraz proszę sobie zadać pytanie czy jest potencjał do spadków cen. Ja uważam, że tak. Więc PROSZĘ NIE NAGANIAĆ, bo to z czym teraz mamy do czynienia to czysta kosmetyka, a nie realne spadki cen. M2 MIESZKANIA = PENSJA BRUTTO W REJONIE. ps można kopiować post i wklejać go wszędzie.
Odpowiedzpieprzenie(2013-03-01 17:01) Zgłoś naruszenie 00
CO ZA BZDURY JAKI SPADEK CEN MIESZKAŃ OSTATNIO PYTAŁEM W KRAKOWIE PO DEVELOPERACH I CENY 6000 zł za m2 nie mogę znaleść!!!
Odpowiedzwszędzie jak jest balkon w mieszkaniu chcą minimum 6900zł /m2 a w zasadzie pod 7500 zl/m2 pod chodzą !!!
powoli mieszkania w warszawie wydają się być w sensowniejszych cenach... jak mi ktoś podeśle na maila mieszkanie od developera za tą średnia podana powyżej 5300 zł /m2 to z chęcią od ręki kupuje 50 m2 ! ale takich nie ma ceny są 1500 zł więcej i to nie w jakichś super lokalizacjach bo w takich super to sa po 8500 zł/m2 ba a niektórzy wśród zgliszczy śmia wołać 9700 zł/m2 (osiedle Garden Residence - może troche lepszy standard ale bez jaj lokaizacj i standard nie uzasadnia ceny wyższej niż za mieszkanie po drugiej stronie dworca słównego)
NIE MA W KRAKOWIE MIESZKAŃ za 5300 zł/m2 chyba że ktoś do średniej ceny mieszkań w krakowie wlicza cene mieszkania pod krakowem! bo tam gdzieś w polach pod bieżanowem przy węźle autostradowym to może i po 5000 zł za m2 są albo koło kombinatu w Nowej Hucie albo w Wieliczce albo na południu Krakowa tuż za autostradową obwodnicą albo w innej wiosce gdzie do okoła są pola zero sklepu i zero komunikacji publicznej typu tramwaj -> czyli tam sens kupna mieszkania mija sie z celem bo skoro jest ono w dziurze jak typowy dom na wsi to lepiej juz mieszkac w domu a nie w kolektywnym budownictwie
zennt(2013-03-06 17:57) Zgłoś naruszenie 00
Wg mnie teraz ceny mieszkań w Warszawie są na dobrym poziomie, chyba trochę staniały ale nie oczekiwał bym jeszcze większych spadków. Pula gotowych mieszkań się kończy a na nowe trzeba będzie poczekać
Odpowiedzgdynianin(2013-04-28 18:05) Zgłoś naruszenie 00
Trzeba pamiętać, że nie tylko cena jest istotna , ale tez jakość i standard inwestycji i mieszkań. We wspomnianej Gdyni poleciłbym Wam inwestycję Rezydencja Redłowo, z ciekawa architektura i bliskością morza.
Odpowiedzurbet(2013-04-16 12:30) Zgłoś naruszenie 00
Mieszkania są tańsze, ale to wciąż za wysokie ceny jak na polskie realia, tym bardziej, że dostęp do kredytów jest tak mocno utrudniony. Myślę, że z tego wynika fakt, że przejmowanych jest tak wiele nieruchomości magazynowych - zobaczcie sami co się dzieje z nieruchomościami w bazie Jartomu.
Odpowiedz