Trend spadku cen mieszkań trwa już 55 miesięcy. Od szczytu z początku 2008 roku korekta sięgnęła 26,4 proc. Spora część tej zmiany przypada na ostatnie 12 miesięcy. We wrześniu roczny spadek cen mieszkań w dużych miastach wyniósł 13,6 proc.

Niewykluczone, że do końca roku wartość ta jeszcze wzrośnie, co jednak nie musi świadczyć o słabych fundamentach rodzimego rynku nieruchomości. Ważnym powodem może być kończący się program Rodzina na Sowim. Dziś jest to czynnik, który zaniża średnią cenę transakcyjną na rynku (limity cen kwalifikujące do dopłat są przeważnie niższe od przeciętnego poziomu cen transakcyjnych). Gdy ten czynnik zniknie na początku przyszłego roku, możemy mieć do czynienia z chwilowym odreagowaniem połączonym jednak ze spadkiem liczby zawieranych transakcji. W dłuższym terminie jednak koniec „Rodziny” oznacza osłabienie strony popytowej rynku. Klasyczna ekonomia sugerowałaby więc spadek ceny równowagi.

Efekt ten powinien być jednak łagodzony spodziewaną liberalizacją w dostępie do finansowania kredytowego. Może on zostać zrealizowany poprzez zapowiedzianą przez KNF rewizję wydanych rekomendacji regulujących rynek kredytów w Polsce. Ponadto siła popytu na rynku już dziś jest stymulowana oczekiwanymi przez rynek obniżkami stóp procentowych. Samo bowiem oczekiwanie na pierwszą obniżkę, która uruchomi cykl łagodzenia polityki pieniężnej, spowodowała spadek kosztu kredytu. 3-miesięczna stopa WIBOR spadła z 5,11 proc. na początku sierpnia do 4,90 proc. obecnie. Notowania kontraktów FRA zapowiadają kontynuację tego procesu – za trzy miesiące WIBOR powinien spaść do 4,51 proc., za pół roku do 4,01 proc., a za trzy kwartały zejść wyraźnie poniżej 4 proc. – do 3,86 proc. Dla osób spłacających kredyty w złotych, realizacja takiego scenariusza oznaczałaby wyraźny spadek rat kredytowych. Przykładowo, rata kredytu na 300 tys. zł z oprocentowaniem 6,4 proc. (30 lat spłaty) obniżyłaby się w wyniku spadku WIBOR o 1,04 pkt. proc. o 200 zł (z 1877 zł do 1677 zł).

Oprócz obniżenia rat warto też zwrócić uwagę na potencjalny wzrost zdolności kredytowej. Obniżka oprocentowania kredytów, następująca w wyniku spadku WIBORu, pozytywnie wpływa też na maksymalną kwotę, jaką banki gotowe są pożyczyć kredytobiorcy o kreślonych cechach. Można szacować, że spadek stopy WIBOR poniżej 4 proc. z obecnego poziomu, skutkowałby wzrostem zdolności kredytowej 3-osobowej rodziny o dochodach 5 tys. zł netto o ok. 43 tys. zł (z 360 tys. zł obecnie do 403 tysięcy). Ale uwaga! Wraz ze spadającymi stopami procentowymi, można się liczyć z tym, że wzrośnie poziom drugiego czynnika wpływającego na wysokość oprocentowania kredytów, a więc marż. W efekcie faktyczny wzrost zdolności kredytowej może być znacznie niższy, a kredyt zaciągnięty za kilka miesięcy droższy niż dziś. Niemniej jednak prawdopodobna liberalizacja rekomendacji i spadek kosztu kredytu powinna znacznie ograniczyć dynamikę obserwowanego dziś trendu spadku cen mieszkań. Trudno spodziewać się jednak, żeby ich poziom za 12 miesięcy był wyższy niż dziś.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości