Kraków: Rekordowa liczba mieszkań w ofercie deweloperów

Jak zauważył w przedstawionym w środę raporcie Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, liczba oferowanych inwestycji rośnie piąty kwartał z rzędu. Na koniec pierwszego kwartału 2012 r. zanotowano w granicach miasta 215 inwestycji deweloperskich budownictwa wielorodzinnego. Aż 50 z nich trafiło na rynek już po nowym roku.

"Podkreślić należy, że zdecydowana większość oferowanych lokali jest jeszcze w trakcie realizacji, jednak ilość gotowych mieszkań stale rośnie i wynosi obecnie 3,9 tys. sztuk. To powinno być hamulcem dla nowych inwestycji w najbliższych kwartałach. Dopóki nie spienięży się obecnej oferty, nie będzie środków na rozpoczynanie kolejnych" - zaznaczył analityk.

Według niego ten rekord wszech czasów wywołany został wchodzącą w życie nową ustawą regulującą rynek deweloperski. "Konieczność ogłoszenia sprzedaży przed jej wejściem w życie, by uniknąć uruchomienia rachunków powierniczych, pchnęła na rynek wszystkie inwestycje, które dotychczas leżały w szufladach spółek deweloperskich. Opłaca się ogłosić je już dziś" - zaznaczył Krochmal.

Przy tak dużej konkurencji - dodał - wydłuża się czas potrzebny do wyprzedaży oferty. "Coraz więcej firm wychodzi na rynek z ofertami promocyjnymi, a już tajemnicą poliszynela jest to, że chyba żadna z ofert nie sprzedaje się po cenie katalogowej. Można się targować, a margines negocjacji się powiększa - ocenił analityk. - Rynek należy dziś do klienta i nic nie wskazuje na to, aby ta sytuacja mogła ulec zmianie w dłuższym okresie czasu".

Z 215 inwestycji deweloperskich na obszarze miasta, najwięcej, tradycyjnie, znajduje się w dzielnicy Podgórze - 85 (ok. 39 proc. wszystkich). Druga pod względem liczby realizowanych budów jest Krowodrza - 65 (30 proc. wszystkich). W Śródmieściu jest 51 ofert z nowymi budynkami, w których można nabyć mieszkania (24 proc. wszystkich), a w Nowej Hucie 14 (niecałe 7 proc. wszystkich). Zwiększa się też liczba inwestycji wielomieszkaniowych poza granicami miasta, których jest obecnie 24.

Na wszystkich obszarach w Krakowie, poza najdroższym Śródmieściem, średnie ceny mieszkań spadły w ostatnim kwartale. Mieszkania będące aktualnie w ofercie deweloperów staniały o 400 zł za metr kwadratowy. Średnia cena wynosi obecnie 7,7 tys. zł za m. kw.

"Rozpoczął się oczekiwany spadek cen. Czy jest to skok jednorazowy, czy początek dłuższego trendu - pokażą kolejne kwartały" - zaznaczył Krochmal.

Najwyższe ceny - średnio 10,5 tys. zł za m.kw. - są w części śródmiejskiej - jest to efekt prestiżowej lokalizacji oraz kumulacji w tym obszarze mieszkań o najwyższym standardzie. Drogie cenowo - średnio 8,1 tys. zł za m.kw. - są także osiedla położone w dzielnicy Krowodrza, od lat będącej miejscem, gdzie realizuje się głównie zabudowę apartamentową oraz budynki o charakterze reprezentacyjnych willi.

Trzecią w kolejności zaszeregowania cenowego jest dzielnica Podgórze, największy obszarowo teren budowy, gdzie od lat koncentruje się blisko połowa inwestycji deweloperskich. Metr kw. mieszkania kosztuje tam średnio 6,7 tys. zł.

Pozostałe rejony, o cenach wyraźnie niższych, to rejony dzielnicy Nowa Huta (średnio 6 tys. zł za m.kw.), mającej złe konotacje historyczne, oraz tereny podmiejskie, na których realizuje się kameralne inwestycje mieszkaniowe. Koszt metra kw. wynosi tam 5,4 tys. zł.

Blisko 60 proc. cen ofertowych w inwestycjach deweloperskich w Krakowie zawiera się w przedziale od 5 tys. do 7 tys. zł/m. kw. Poniżej tego przedziału znajduje się tylko kilka inwestycji, a pozostałe są droższe.

Na klienta zamożnego czeka niespełna 15 proc. krakowskich inwestycji, w których ceny przekraczają 10 tys.zł za m.kw.

Analitycy spodziewają się, że w drugiej połowie roku trafi na krakowski rynek śladowa ilość inwestycji mieszkaniowych, o ile w ogóle ktoś się na to zdecyduje. "Konsekwencją będzie konieczność założenia rachunku powierniczego, a oferta banków jest na dziś mizerna. Na palcach jednej ręki można policzyć banki oferujące taką usługę" - zaznaczył Krochmal.

Według jego oceny, najlepiej sprzedają się tanie, stosunkowo niewielkie lokale w końcowej fazie realizacji. Nabywcy lokali mieszkalnych w wyniku zmniejszenia się zdolności kredytowej, po wprowadzeniu kolejnych rekomendacji, ograniczyli swoje preferencje odnośnie metrażu. Mimo to, oczekują co najmniej dwóch pokoi w lokalu do 40 m. kw. To wymusza na architektach, projektujących dla deweloperów, powrót do aneksów kuchennych, na które moda odeszła kilka lat temu.