Nowe obowiązki nałożone na deweloperów, między innymi konieczność publikacji prospektów sprzedawanych inwestycji, nie są na tyle wymagające finansowo, aby przełożyły się na ceny.
Na dodatek wejście ustawy w życie skłoniło wiele firm z branży do przyspieszenia części projektów. Jeśli wprowadziły je do oferty przed 29 kwietnia, nie muszą otwierać dla nich specjalnych rachunków powierniczych, gdzie deponowane będą pieniądze klientów. To ugruntowało sytuację, w której na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce podaż znacznie przewyższa popyt.
W Warszawie o 2 – 5 proc. taniej
Mimo tego deweloperzy nie spodziewają się, aby w tym roku ceny jeszcze znacznie spadły. Zbigniew Okoński, prezes Robyga, szacuje, że w Warszawie mieszkania mogą stanieć maksymalnie o 2 – 5 proc., ale już w Trójmieście pozostaną raczej bez zmian.
Także Rafał Zdebski, dyrektor handlowy Inpro z Trójmiasta, spodziewa się raczej kosmetycznych korekt związanych z promocjami. – Wyjątek mogą stanowić źle przygotowane inwestycje, niedopasowane do rynku i oczekiwań klientów – twierdzi DGP Zdebski.
Według Michała Sapoty z Murapolu wielu deweloperów oferuje obecnie mieszkania po cenach i marżach, które nie dają już miejsca na dalsze obniżki. – Dlatego na razie spodziewałbym się stabilizacji cen. Dalsze ich zmniejszanie jest zbyt ryzykowne i zagraża bezpieczeństwu deweloperów – mówi wiceprezes Murapolu. Ocenia, że bezpiecznym poziomem rentowności brutto na sprzedaży, czyli bez uwzględnienia kosztów zarządu, sprzedaży i kosztów finansowych, są okolice 30 proc. Wtedy inwestycje wysokomarżowe często pozwalają uratować i zakończyć inwestycje cieszące się mniejszym zainteresowaniem. Podobnie wyglądają opinie analityków. Według Macieja Wiewiórskiego z IDMSA bezpiecznym poziomem marży brutto na sprzedaży dla deweloperów jest przedział przynajmniej 20 – 25 proc.
Droższe finansowanie
Większy wpływ na ceny mieszkań ustawa deweloperska może mieć od przyszłego roku, kiedy coraz więcej inwestycji będzie połączonych z rachunkami powierniczymi. Deweloperzy zgromadzone tam pieniądze dostaną po zakończeniu kolejnych etapów budowy zatwierdzonych przez bank lub dopiero na końcu inwestycji. Branża nie będzie mogła więc na bieżąco korzystać z wpłat klientów.
Dlatego wielu szczególnie mniejszych deweloperów może wypaść z rynku z powodu problemów z finansowaniem budowy. Szczególnie jeśli nie mają za sobą dłuższej historii współpracy z bankami.
– Trzeba pamiętać, że w 2011 r. 52 proc. lokali w Polsce deweloperzy budowali za pieniądze klientów. Dlatego w 2013 r. możemy już mieć do czynienia z lekką zwyżką cen ze względu na ograniczenie konkurencji i spadek podaży nowych mieszkań – mówi Zbigniew Okoński.
Rachunki powiernicze mogą na dodatek znacznie podwyższyć koszty inwestycji, bo spółki będą musiały częściej sięgać po droższe finansowanie zewnętrzne. Pocieszeniem dla kupujących może być głos wiceprezesa Murapolu, który z dystansem podchodzi do wpływu ustawy na ceny mieszkań. – Sądzę, że branża i banki wypracują model współpracy, który pozwoli dalej prowadzić ten biznes bez nadmiernego zwiększania kosztów – mówi Michał Sapota.
