Cztery pokoje w cenie trzech, garaż gratis, meble w cenie – właściciele mieszkań wystawionych na sprzedaż robią, co mogą, by zwabić klientów. W serwisach Gumtree, Otodom czy Oferty.net słowo „okazja” odmieniane jest przez wszystkie przypadki niemal w każdym ogłoszeniu. Mimo to chętnych na zakup nieruchomości ciągle ubywa. Przybywa zaś home hunterów – ludzi, którzy zawodowo zajmują się wyłapywaniem okazji. Ale nie takich, które tym słowem oznaczone są w ogłoszeniach, lecz tych prawdziwych – nieruchomości przecenionych nawet o kilkadziesiąt procent. Z różnych powodów: bo deweloper potrzebuje gotówki na spłatę kredytu, bo właściciel wyjeżdża za granicę, bo rodzina sprzedaje majątek po zmarłym.
ikona lupy />
Zmiana cen oferowanych mieszkań (zł/mkw.) / DGP

Łowcy z sąsiedztwa

Mariusz Bozanowski z Gdyni upolował 68 mkw. w kamienicy przy ul. Wyspiańskiego za 245 tys. zł. To duża przecena, bo za podobne lokale w okolicy zapłacić trzeba powyżej 300 tys. W Warszawie taką perełką okazało się 46-metrowe mieszkanie przy ul. Narbutta na Mokotowie. Home hunter z jednej z warszawskich agencji zdobył je dla klienta za 290 tys. zł. W tej okolicy podobne mieszkania warte są o 60 tys. zł więcej.

Oferty czekają na klientów długimi miesiącami, a nawet latami

Łowcy okazji szukają mieszkań wieloma kanałami. Zaczynają dzień o 5 rano od przeglądu najnowszych ogłoszeń, ale tylko tych, w których właściciele sprzedają mieszkania bezpośrednio. Tu jednak – jak zgodnie twierdzą – rzadko zdarzają się oferty warte uwagi. Łatwiej można na nie trafić, chodząc po firmach zarządzających nieruchomościami, sąsiadach, znajomych. – Najlepsi, nawet spacerując z rodziną, wyłapują nowe banery w oknach – mówi Aleksandra Wojdyła ze stołecznego oddziału firmy Home Broker. Jej zdaniem takie działania są konieczne, bo dzisiaj sprzedają się przede wszystkim okazje. Zwykłe oferty czekają na klientów długimi miesiącami, a nawet latami.

Gwóźdź do trumny

Stagnacja na rynku wtórnym zaczęła się już w 2008 roku, a rynek nieruchomości całkiem dobiły zeszłoroczne zmiany programu „Rodzina na swoim”. Kolejnym gwoździem do trumny okazała się nowelizacja rekomendacji S, która zobowiązuje banki do ostrzejszego wyliczania zdolności kredytowej klientów.
Wszystko to sprawiło, że dziś chętnych na okazje jest znacznie więcej niż jeszcze w pierwszej połowie 2011 r. Decyzje trzeba podejmować niemal natychmiast. Mieszkania, których właściciele decydują się na korektę cen, znikają z rynku w ciągu kilku dni. Przykładem jest choćby 36-metrowe mieszkanie przy ul. Płockiej na Woli – po obniżce ceny z 297 do 260 tys. zł sprzedało się w ciągu trzech dni. Wcześniej przez pół roku nikt nawet nie przyszedł go obejrzeć. Równie szybko poszedł trzypokojowy lokal w Gdańsku-Oruni, gdy jego właściciel obniżył cenę z 220 tys. zł do 175 tys. zł.
Zdaniem Krzysztofa Bratkowskiego, prezesa Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych, okazją są dziś mieszkania o 20 – 30 proc. tańsze od podobnych sprzedawanych w okolicy i w podobnym standardzie. Np. na Mokotowie opłaca się dziś kupić mieszkanie w wyremontowanej kamienicy, które kosztuje ok. 8 tys. zł za mkw. Okazyjna nówka od dewelopera w tej okolicy nie powinna być droższa niż 7 tys. zł, a lokal w wielkiej płycie przestaje być okazją, gdy trzeba zapłacić za niego więcej niż 6 tys. zł za mkw.
Specjaliści od rynku nieruchomości nie mają wątpliwości co do jednego – okazji będzie przybywało zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym (choć nie tak szybko, jak chętnych na nie). Podaż nowych mieszkań obecnie znacznie przewyższa popyt. W największych miastach na klientów czeka ok. 16 tys. nowych mieszkań i ciągle powstają nowe: w 2011 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 162,2 tys., czyli o 2,6 proc. więcej niż rok wcześniej, a liczba wydanych pozwoleń na budowę przekroczyła 184 tys. i jest o 5,2 proc. wyższa niż w 2010 roku. Z wyliczeń Home Brokera wynika, że deweloperzy w ciągu roku obniżyli ceny średnio o 6 proc. Właściciele mieszkań używanych – o 3 proc. W najbliższych miesiącach jedni i drudzy będą jednak musieli spuścić z tonu jeszcze bardziej.
Rynek zmieniła „Rodzina na swoim”
Jeszcze pół roku temu zaciągnięcie kredytu hipotecznego nie stanowiło większego problemu. Sytuacja zmieniła się jesienią, gdy rząd zmienił zasady programu „Rodzina na swoim”. We wrześniu znacząco obniżono limity cenowe dopłat, co sprawiło, że w wielu miastach nie można kupić mieszkań z dotacją. Tak jest między innymi w Warszawie, gdzie jeszcze w sierpniu w ramach programu można było kupić mieszkanie za 9,8 tys. zł za metr kwadratowy. Dzisiaj zaś trzeba znaleźć lokal za 5,1 tys. zł.