Subskrybuj nas na Youtube
Pamiętny czas okolic szczytu hossy z rynku nieruchomości, przypadający mniej więcej na przełom lat 2007/2008, to okres niepodzielnego panowania strony podażowej – deweloperów oraz posiadaczy mieszkań z rynku wtórnego. Dyktowanie coraz wyższych cen, niekorzystne dla kupujących zmiany zapisów umowy czy wręcz licytowanie ceny lokali wystawionych do sprzedaży to codzienność tamtych czasów. Co ciekawe, gwałtowny skok cen nie spowodował proporcjonalnego wzrostu podaży na rynku wtórnym. Większość potencjalnych sprzedających systematyczne odwlekała bowiem decyzję o wystawieniu swego lokum na rynek, wierząc niezbicie w ówczesne zapewnienia mediów o perspektywie kolejnej, nawet 30-procentowej zwyżki cen mkw. w rocznej zaledwie perspektywie.
Dziś z kolei mamy sytuację dokładnie odwrotną – rynek całkowicie kontroluje strona popytowa. Z pokaźnej liczby osób deklarujących chęć zakupu mieszkania przy dysponowaniu możliwościami finansowania tego typu przedsięwzięcia, tylko mniejszość decyduje się na zakup, co stwarza wrażenie kurczącego się popytu. Znaczący odsetek strony popytowej ogranicza się jedynie do„oglądania” rynku, odkładając decyzję o zakupie nieruchomości. Spowodowane jest to z jednej strony tendencją spadkową rynku, z drugiej obawami o skutki kryzysu dla potencjalnych kredytobiorców hipotecznych. Nie ulega jednak wątpliwości, że ten potencjalny, odłożony w czasie i skumulowany popyt prędzej czy później przybierze postać popytu efektywnego i da znać o sobie z przewidywalnymi dla rynku skutkami.
Grunt to pesymizm
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego z portalu RynekPierwotny.com czynnikiem charakterystycznym dla czasu poprzedzającego rynkowe przesilenie jest głęboki pesymizm. Cechuje on graczy rynku nieruchomości od czasów upadku banku Lehman Brothers i dziś jest wczesnym zwiastunem poprawy koniunktury. Niepewni swego biznesu deweloperzy promują z coraz większą determinacją bieżące inwestycje oraz zapowiadają istotne ich ograniczenie w najbliższej perspektywie w obawie topniejącego popytu. Stanowcze pogorszenie nastrojów sygnalizują pośrednicy, a właściciele mieszkań i domów tracą nadzieję na szybką sprzedaż swoich nieruchomości bez bolesnych upustów cen. Niczego dobrego nie spodziewają się po nadchodzącym nowym roku ani bankowcy, ani doradcy finansowi. Na giełdzie natomiast indeks WIG-deweloperzy stracił w 2011 roku ponad 50 proc. wartości, czyli aż dwuipółkrotnie więcej od wskaźnika szerokiego rynku, lokując tuzów branży deweloperskiej w gronie absolutnych giełdowych outsiderów. Czy może być jeszcze gorzej?
Bieg z (trzema) przeszkodami
Według powszechnej opinii nawet musi. Dlaczego? Ponieważ polska mieszkaniówka w nadchodzącym roku ma zostać zdominowana przez trzy czynniki o typowo „destrukcyjnym” charakterze:rekomendację SIII, ustawę deweloperską oraz koniec programu „Rodzina na Swoim”. Czy tak się stanie?
Wygaszanie, a w końcu likwidacja RnS,, to mniejsza dla rynku strata aniżeli się powszechnie uważa. Długa lista defektów programu zawiera ten podstawowy – został on tak skonstruowany, że promował głównie rynek wtórny. W ten sposób setki milionów złotych podatników rocznie w niedostatecznym stopniu wspierały nowe budownictwo, a przez to podstawowe parametry polskiej gospodarki. Deweloperzy odczują więc brakRnS w ograniczonym stopniu, za to pojawia się realna szansa, że już w 2013 roku w miejsce RnS zostanie wprowadzony nowy, efektywniejszy i miejmy nadzieję bardziej racjonalny program wspierania rodzin w zakupie mieszkania.
Z kolei rekomendacja SIII ograniczy wprawdzie dostępność kredytów hipotecznych, jednak z pewnością nie w stopniu, którego nie dałoby się zrekompensować stosowną adaptacją rynku. Dobrą stroną rekomendacji jest natomiast to, że cywilizuje ona, choć z dużym opóźnieniem, rynek kredytów hipotecznych.Po pierwsze uświadamia jego uczestnikom, że zdolność kredytowa nie jest z gumy, po drugie natomiast ostatecznie eliminuje częste w przeszłości przypadki manipulacji przy przyznawaniu kredytów hipotecznych.
Także ustawa deweloperska, której wejście w życie będzie elementem zapewne kłopotliwym, absorbującym i dość kosztownym, w ostatecznym rozrachunku przyniesie deweloperom korzyści zdecydowanie przewyższające nakłady sił i środków. Stanie się tak głównie za sprawą poprawy ich wizerunku, wzrostu zaufania potencjalnych klientów i większej przejrzystości ich działalności, co spowoduje przesunięcie istotnej części popytu z rynku wtórnego na pierwotny.
Ceny wciąż w odwrocie
Jak twierdzi Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.com, na dzień dzisiejszy nie istnieją żadne przesłanki wskazujące na trwałe odwrócenie spadkowej tendencji na polskim rynku nieruchomości w roku 2012. Z drugiej strony brakuje racjonalnych podstaw do prognozowania załamania, krachu czy też przeceny znacząco większej, niż obserwowana w ostatnich 2-3 latach. Rynek w trakcie bessy dyskontuje spadki z wyprzedzeniem, dlatego też,choć oficjalnie mówi się o ledwo 15-proc. przecenie od szczytu boomu, to faktycznie wynosi ona na dzień dzisiejszy już ok. dwukrotnie więcej.Jak to możliwe?
Jeżeli za przykład przyjmiemy tradycyjne, dwupokojowe mieszkanie z segmentu popularnego o pow. ok. 40 – 50mkw. w przeciętnej lokalizacji w aglomeracji warszawskiej, to cena ofertowa i transakcyjna mkw. takiego lokum z kulminacji boomu dochodziła do ok. 8 tys. zł. Dziś właściciel takiego mieszkania wystawia je z ceną w ofercie w okolicach 6,5 tys.złotych (minus 15-20 proc.) i jeśli mieszkanie nie dysponuje nadzwyczajnymi walorami (np. wysokim standardem), to szanse na jego sprawną sprzedaż są bardzo ograniczone. Popyt bowiem w chwili obecnej najczęściej oczekuje wyceny takiego lokum na poziomie niewiele wyższym niż 5,5 tys. zł (ok. minus 25-30 proc.)i to coraz częściej z dobrym skutkiem. Te symboliczne 5,5 tys. złotych stanowi właśnie dyskontowanie sytuacji rynkowej AD 2012. Przykład ten z grubsza odnosi się do obu segmentów: pierwotnego i wtórnego i choć nie jest być może stuprocentowo reprezentatywny, to jednak odzwierciedla stan aktualnej koniunktury rodzimego rynku nieruchomości.
Uwzględniając inflację, potencjał spadkowy wydaje się zatem już dość ograniczony, choć na pewno nie wyczerpany do końca. Zakładając brak nadzwyczajnych okoliczności w postaci np. rozpadu strefy euro czy głębokiego załamania koniunktury gospodarczej w UE, rok 2012 może stać się rokiem najkorzystniejszych zakupów i inwestycji na rodzimym rynku real estate, nie tylko z perspektywy minionych czterech lat, ale i lat kolejnych.
Zdecyduje zagranica
Polski rynek nieruchomości jest środowiskiem o zaledwie kilkunastoletniej historii. Stąd próby analizowania czy prognozowanie jego zachowania oparte są na mocno ograniczonym zasobie doświadczeń, zwłaszcza w tematyce określania cykli rynkowych czy prób przewidywania czasu trwania sytuacji kryzysowych. Jednak w obecnych czasach światowe rynki finansowe, surowcowe czy nieruchomości to system naczyń połączonych, a rynek polski jest zbyt mały, by posiadał możliwości decydowania sam za siebie.
Obecna rekordowa i wciąż postępująca słabość złotego nie jest dziełem czystego przypadku, ale powolnym przygotowywaniem gruntu pod wejście globalnych inwestorów i spekulantów na polski rynek akcji i w drugim rzędzie właśnie nieruchomości. To jak zwykle z tego źródła otrzymamy prawdopodobnie pierwszy wiarygodny sygnał zmiany trendów na rynkach finansowych i nieruchomości. Kiedy to nastąpi? – Jeżeli ostatnie, zaskakująco dobre dane z gospodarki amerykańskiej, a zwłaszcza z amerykańskiego rynku nieruchomości potwierdzą się w kolejnych miesiącach, może to nastąpić szybciej,niż ktokolwiek mógłby się spodziewać – przekonuje specjalista z portalu RynekPierwotny.com.