Wiele firm oferuje dziś usługi towarzyszenia w czasie odbioru technicznego mieszkania, jednak koszty takiej usługi nie zamykają się w kilkuset złotych. Jeśli z powodów finansowych lub innych nie możemy zabrać ze sobą specjalisty, nie znaczy to wcale, że jesteśmy całkowicie bezbronni stawiając czoła technicznym aspektom naszego przyszłego domu.

Oczywiście ryzyko niemiłych niespodzianek zmniejsza się, jeśli kupujemy od sprawdzonego dewelopera. Nawet, jeżeli niedociągnięcia się pojawią, możemy liczyć na uczciwe rozwiązanie problemu, szybkie usunięcie usterek w ramach gwarancji, a nawet na rabat lub dodatkową usługę związaną z wyposażeniem lokalu. Statystyki mówią, że nabywcy bardzo często są nieufni wobec produktu przedstawianego im przez dewelopera. Nie jest to bezpodstawne, a słynne już historie o balkonach, z których deszcz spływa do mieszkania lub oknach o zupełnie innych wymiarach niż otwór okienny, nie należą do pojedynczych przypadków.

W czasie odbioru technicznego nie należy się spieszyć – warto na ten cel przeznaczyć nawet kilka godzin (zależy od metrażu mieszkania). Nie należy również na siłę wyszukiwać problemów (deweloper i tak ma obowiązek usunąć usterki do 3 lat, licząc od dnia wydania lokalu nabywcy – art. 568 Kodeksu Cywilnego).

Dobre przygotowanie to podstawa

Idąc na odbiór techniczny, powinniśmy ze sobą zabrać: umowę wraz z planem mieszkania, taśmę mierniczą (najlepiej 5 metrową lub dłuższą), kątownik, poziomicę, 2-3 cm pasek grubszego papieru (cienkiego kartoniku) oraz w miarę możliwości jakąś osobę, która „świeżym okiem” popatrzy na lokal. Jeśli chcemy sprawdzić instalacje, dodatkowo trzeba się zaopatrzyć w oprawki z żarówkami, piankę do golenia (do sprawdzenia instalacji gazowej), zapalniczkę (do sprawdzenia wentylacji), a dla dociekliwych w sprawach gładkości ścian – zaleca się zabranie silnej latarki.Najpoważniejsze wady można zobaczyć już na pierwszy rzut oka porównując z planem – np. inny układ ścian, rozmieszczenie i ilość włączników, gniazd elektrycznych, przyłączy instalacji wodno-kanalizacyjnych, a także rodzaj użytych materiałów (okna, drzwi).

Podłogi, ściany, sufit

Tynki i podłogę sprawdzamy poziomicą, a kąty kątownikiem. Kąty proste będą szczególnie ważne, jeśli planujemy ustawianie w nich przylegających mebli, zwłaszcza takich zamontowanych na stałe. Oczywiście, nie możemy mieć pretensji w przypadku, gdy kąty nie były planowane jako kąty proste i było to zaznaczone na planie (załączniku do umowy).

Gładkość ścian oraz sufitów najlepiej sprawdzać silnym światłem sztucznym z bliskiej odległości, wszelkie niedociągnięcia niewidoczne przy normalnym naświetleniu powinny się wtedy ujawnić.

Taśmą mierniczą sprawdzamy wysokość pomieszczeń, a także ich wymiary. W chwili obecnej w Polsce metraż można liczyć, stosując dwie różne normy (stara: PN-70/B-02365 i nowa: PN-ISO 9836:1997). Zastosowana norma powinna być ujawniona w umowie, a przed odbiorem technicznym dobrze się jest z nią zapoznać i według niej sprawdzić, czy metraż zgadza się z tym ustalonym w umowie.

Drzwi i okna

Sprawdzamy także okna i drzwi – czy „chodzą gładko”, nie zacinają się, nie są uszkodzone lub rozbite/ubite (co często się zdarza przy pracach wykończeniowych), a jeśli drzwi miały być antywłamaniowe lub z atestami, powinniśmy otrzymać kartę gwarancyjną i odpowiedni certyfikat. Przy sprawdzaniu stolarki przyda się pasek papieru, który wsadzamy pomiędzy ościeżnicę a skrzydło przy otwartym oknie/drzwiach, a próbujemy wyciągnąć przy zamkniętych. Jeśli są szczelne, pasek nie powinien „wyjść”.
Kolejnym punktem mogą być parapety i balkon. Trzeba ostukać płytki – jeśli pojawi się głuchy dźwięk, sugerujący pustą przestrzeń pod płytką, to zły znak. To samo dotyczy glazury wewnątrz lokalu. Należy też zwrócić uwagę na odprowadzenie wody z balkonu i spadek zewnętrznych parapetów. Parapety wewnętrzne powinny być lekko spadziste do wewnątrz.

Instalacja gazowa i elektryczna

Pozostają instalacje, których jednak nie da się sprawdzić „na szybko”. Co możemy zrobić? Jeśli jest sezon grzewczy – sprawdzić czy grzejniki są ciepłe, a o każdej porze roku – czy zawory łatwo się zamykają i otwierają. Oględziny instalacji gazowej to niestety nie jest zajęcie dla laika, ale może nam pomóc pianka do golenia, która nałożona na podejrzane miejsca, ukaże pęcherzyki, czyli ulatniający się gaz. Do sprawdzenia wentylacji przyda się zapalniczka – jeśli płomień odchyla się w kierunku kratki wentylacyjnej, to dobrze. Jeżeli wentylacja nie będzie miała takiego ciągu, w naszym mieszkaniu szybko może zawitać grzyb.
Instalację elektryczną sprawdzimy za pomocą oprawek z żarówkami – dobrze jest ich przynieść ze sobą tyle, ile jest planowanych źródeł światła. W przypadku, gdy podłączymy je wszystkie, a żarówki zaczną migać, może to znaczyć o przeciążeniu instalacji lub innej usterce.

Ukryte usterki

Szczególną uwagę powinny zwrócić miejsca, które wyglądają na „dosztukowane” czyli np. widać, że pewna powierzchnia tynku została położona później albo jakiś element jest zamalowany lub domalowany. Może to być próba zatuszowania usterki.

Na wszystkie wymienione wyżej punkty nie zaszkodzi zwrócić uwagi nawet jeśli idziemy na odbiór ze specjalistą. Dodatkowo należy zwrócić uwagę nie tylko na nasz lokal, ale także na części wspólne budynku – czy zostały wykonane zgodnie z projektem, czy materiały, wyposażenie i urządzenia (np. winda) są zgodne z tym co było wymienione w umowie.

Przeczytaj, zanim podpiszesz

Na koniec należy zwrócić uwagę na formalności, m.in. nie podpisywać protokołu odbioru technicznego lokalu z datą inną, niż rzeczywista. Nie powinniśmy podpisywać także dokumentów niezgodnych z prawem czyli np. z klauzulą, że po odbiorze zrzekamy się prawa do reklamacji późniejszych usterek. Jak już to zostało wspomniane, artykuł 568 § 1. Kodeksu Cywilnego zapewnia trzyletni okres rękojmi za wady fizyczne budynku. Podpisujemy protokół z zaznaczonymi w nim wszystkimi zauważonymi usterkami oraz określając termin ich usunięcia. To, co będziemy mieć na piśmie, jest rozstrzygające, wszelkie uwagi wymienione jedynie słownie nie mają tu znaczenia. Mamy także prawo nie podpisać protokołu jeśli wady są na tyle istotne, że nie pozwalają na użytkowanie lokalu. Podpiszemy go dopiero po ich usunięciu.