Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową mocno wzrosły przez ostatnie lata. Sprawdzamy, jaki udział ma koszt zakupu działki w ostatecznej cenie mieszkania.

Krajowe media już od dłuższego czasu informują o szybkim wzroście cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową. To zjawisko jest widoczne przede wszystkim na terenie metropolii, a także w ich najbliższych okolicach. Warto pamiętać, że rosnące ceny gruntów nie są tylko wynikiem zapotrzebowania ze strony deweloperów. W największych miastach spory popyt na działki generują również inwestorzy planujący m.in. budowę biurowców, hoteli oraz centrów handlowych. Dzięki danym Narodowego Banku Polskiego możemy sprawdzić, jakie średnie stawki za 1 mkw. gruntu niedawno musieli płacić deweloperzy konkurujący o działki z pozostałymi inwestorami.

Działki z Warszawy i Krakowa są zdecydowanie najdroższe

Rynek gruntów pod zabudowę mieszkaniową jest trudniejszy do analizy niż oferta deweloperów. Badanie rynku działek utrudnia m.in. fakt, że nie wszystkie części największych miast są pokryte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Warto również pamiętać, że część deweloperów dopiero po dłuższym czasie wykorzystuje wcześniej zakupione działki. Właśnie dlatego Narodowy Bank Polski w ramach swojego badania cen gruntów wybrał te działki, które wkrótce po zakupie zostały wykorzystane do realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Reklama

Eksperci NBP podają, że przeanalizowali 121 inwestycji mieszkaniowych z 11 miast wojewódzkich. Mowa o projektach, które trafiły do oferty deweloperów w 2017 r. lub 2018 r. Poniższa tabela przedstawia wyniki wspomnianej analizy. Zestawienie przygotowane przez portal RynekPierwotny.pl (na podstawie danych NBP) pokazuje średnią cenę 1 mkw. gruntu pod zabudowę wielorodzinną i przeciętny udział ceny takiej działki w cenie 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM).

Zgodnie z oczekiwaniami, dane Narodowego Banku Polskiego pokazują bardzo duże zróżnicowanie cen działek wykorzystanych przez deweloperów. Przeciętne stawki za 1 mkw. gruntu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną wynoszą od 269 zł (Zielona Góra) do 3897 zł (Warszawa). Warto zwrócić uwagę, że oprócz stolicy wysokimi cenami działek cechuje się również Kraków. Dystans cenowy dwóch największych metropolii (Warszawy i Krakowa) względem pozostałych miast jest bardzo duży.

Reklama

Im „droższe” miasto tym większy udział gruntu w cenie „M”

Warto dodać, że dla analizowanych inwestycji mieszkaniowych z Warszawy i Krakowa odnotowano także najwyższy udział kosztów zakupu działki w cenie 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM). Mowa o wynikach na poziomie 27% (Kraków) oraz 24% (Warszawa). Zbliżoną wartość odnotowano tylko w przypadku Gdańska (21%). Inna ciekawa obserwacja dotyczy zależności między poziomem cen 1 mkw.

mieszkań i udziałem gruntu we wspomnianych cenach metrażu. Analiza RynekPierwotny.pl potwierdziła, że istnieje wyraźny związek pomiędzy ceną mieszkań oraz udziałem kosztów zakupu działki. W miastach cechujących się wyższymi kosztami zakupu metrażu, cena gruntu stanowi większą część ostatecznej stawki za 1 mkw. PUM. Można przypuszczać, że podobna zależność dotyczy również „droższych” projektów deweloperskich z poszczególnych miast.

Nazwa miasta ↓ Średnia cena brutto 1 mkw. gruntu Udział ceny gruntu w cenie 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM)
Bydgoszcz 537 zł 13%
Gdańsk 1 721 zł 21%
Kraków 3 355 zł 27%
Lublin 604 zł 9%
Łódź 1 612 zł 10%
Opole 379 zł 10%
Poznań 1 605 zł 15%
Szczecin 492 zł 15%
Warszawa 3 897 zł 24%
Wrocław 624 zł 15%
Zielona Góra 269 zł 4%

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP / RynekPierwotny.pl

Drożejące grunty z pewnością wpływają na ceny mieszkań

W ramach podsumowania warto zwrócić uwagę na zmiany udziału kosztów gruntu w cenie 1 mkw. PUM. Poniższy wykres przedstawia taki udział dla pięciu miast, który Narodowy Bank Polski podawał w 2017 r. oraz 2018 r. Porównywane wyniki z pięciu największych rynków (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska) dotyczą tylko wybranych inwestycji. Tym niemniej warto podkreślić, że przez rok udział kosztów zakupu gruntu w cenie 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej wzrósł z 15% do 20% (średnia dla pięciu analizowanych miast). Taka zmiana sugeruje, że drożejące grunty mają duży wpływ na ceny nowych mieszkań. Większe koszty zakupu działek i budowy bloków zmuszają deweloperów do podwyższania cen lokali wprowadzanych na rynek (w celu utrzymania stałej marży).