Błąd dewelopera przy podziale miejsc postojowych nie może prowadzić do uznania, że nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Taki wniosek płynie z niedawnego wyroku Sądu Najwyższego.
Źródłem sprawy był spór o miejsca w podziemnym garażu jednego z apartamentowców na warszawskim Mokotowie. Marten G. wraz z mieszkaniem należącym do kategorii premium nabył od dewelopera dwa miejsca parkingowe, określone w planach jako XL. W praktyce obejmowały one trzy standardowe miejsca. Uprawnienia do nich zostały ujawnione w księdze wieczystej.
Reklama
Kilka lat później mieszkanie w tym samym budynku nabył Krzysztof S. wraz z żoną. Wraz z lokalem zostało mu także sprzedane „zwykłe” miejsce parkingowe. Kiedy państwo S. po wprowadzeniu się chcieli zaparkować swoje auto, okazało się jednak, że regularnie stoi tam samochód sąsiada.
Problem polegał na tym, że deweloper źle ustalił porządek miejsc w garażu – to należące do Krzysztofa S. pokrywało się częściowo z jednym z tych ponadnormatywnych wykupionych przez Martena G.

Reklama
W efekcie deweloper, zarządzający nadal wspólnotą mieszkaniową, zmienił układ miejsc, zmniejszając te przyznane Martenowi G. Mężczyzna nie zgodził się z takim stanem rzeczy i skierował do sądu wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Jak ustalono w procesie, deweloper w umowach sprzedaży mieszkań zawarł pełnomocnictwa, w myśl których właściciele przekazali mu prawo do określania miejsc postojowych w garażu. Sam garaż zaś był częścią wspólną nieruchomości mieszkaniowej, należącą do wszystkich właścicieli mieszkań.
W tej sytuacji sąd I instancji uwzględnił w całości wniosek pana G. i wykreślił z księgi wieczystej mieszkania państwa S. uprawnienie do miejsca postojowego. Wskazał, że skoro garaż jest częścią wspólną, to na ten sam fragment nieruchomości – sporne miejsce postojowe – urządzono dwie księgi wieczyste z wzajemnie wykluczającymi się prawami. W konsekwencji sąd uznał, że księgi wieczystej urządzonej na nieruchomości Krzysztofa S. w zakresie dotyczącym miejsca postojowego nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Apelacja została oddalona, ale Sąd Najwyższy wyrok ten uchylił i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.
Na wstępie SN wskazał, że konieczne będzie sprawdzenie, czy pełnomocnictwo udzielone przez nabywców lokali było tu prawidłowo zastosowane. Jego treścią był bowiem podział miejsc postojowych, a nie obrót nimi, co może wskazywać na potencjalne naruszenie art. 103 kodeksu cywilnego. Jednak najistotniejsza w tej sprawie była kwestia charakteru garażu jako części wspólnej.
– Sądy nie wzięły w ogóle pod uwagę przepisów ustawy o własności lokali. Nie zawiera ona praktycznie żadnych uregulowań kwestii uprawnień do miejsc postojowych znajdujących się w garażach, związanych z budynkami mieszkalnymi. Takie przepisy wiążące prawo do lokalu mieszkalnego z prawem do miejsca w garażu wielostanowiskowym znajdują się w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. I w drodze analogii iuris można sięgnąć do tych rozwiązań – powiedział sędzia Krzysztof Pietrzykowski.
Skoro więc deweloper sprzedawał mieszkania wraz z miejscami postojowymi w garażu wielostanowiskowym, to oznaczało – zdaniem SN – że sprzedano także udziały w części nieruchomości wspólnej, czyli lokalu garażowym. Każdy z mieszkańców był więc właścicielem mieszkania i udziału w garażu. Zaś sam podział miejsc postojowych jest w takim układzie czynnością faktyczną.
– Garaż jest lokalem wspólnym. Nie może z niego korzystać ktoś, kto nie jest właścicielem lokalu. Skoro S. skutecznie nabył lokal, to ma też prawo do udziału w tym lokalu wspólnym i może powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych – stwierdził w konkluzji sędzia Pietrzykowski.

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Najwyższego z 8 lutego 2019 r., sygn. akt I CSK 770/17