Większa część dyskusji nad ww. projektem koncentruje się wokół nowych zasad zabezpieczenia interesów nabywców poprzez utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i związanych z tym obowiązków deweloperów. Należy jednak zauważyć, że projektowana ustawa przewiduje szereg nowych rozwiązań mających zwiększyć poziom ochrony nabywców, a zarazem obciążających istotnie działalność deweloperów.

Projekt ustawy przewiduje, że ustawa powinna znaleźć zastosowanie w każdym przypadku zawarcia umowy między deweloperem a nabywcą, również wtedy gdy przedmiotem zobowiązania jest ustanowienie odrębnej własności lokalu lub przeniesienie tego prawa na nabywcę albo przeniesienie własności domu jednorodzinnego. Ustawa będzie zatem znajdować zastosowanie również w przypadku umów zawieranych po zakończeniu budowy. Aktualnie funkcjonuje natomiast praktyka polegająca na stosowaniu przepisów ustawy wyłącznie do umów dotyczących lokali mieszkalnych (domów jednorodzinnych), co do których nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.

W przypadku zawierania umów sprzedaży o skutku zobowiązująco-rozporządzającym zawieranych między nabywcą a deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, zakres stosowania przedmiotowej ustawy będzie ograniczony.

Kolejna propozycja to objęcie przepisami projektowanej ustawy umów dotyczących lokali użytkowych, np. garaży. Pod pojęciem lokalu użytkowego rozumie się lokal inny niż lokal mieszkalny z wyłączeniem jednak lokali przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Projektowana zmiana będzie dotyczyła wyłącznie sytuacji, kiedy taka umowa zawierana jest równocześnie z umową deweloperską albo z jedną z umów zobowiązaniowych, a lokal użytkowy zlokalizowany jest w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, co nabywany lokal mieszkalny. Do tego rodzaju umów znajdą zastosowanie przepisy ustawy dotyczące m.in.: informacji przedkontraktowych, umowy rezerwacyjnej, wpisu roszczenia, środków ochrony, zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką, treści umowy.

Przewidziana przez projekt ustawy zmiana definicji „nabywcy” ma na celu ograniczenie pojęcia nabywcy wyłącznie do osoby fizycznej, która zawiera umowę w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Przedmiotowa zmiana ma na celu usunięcie istniejących w praktyce wątpliwości gdzie za nabywcę uważa się również przedsiębiorcę będącego osobą fizyczną,

W kwestii funkcjonowania mieszkaniowych rachunków powierniczych proponuje się aby deweloper miał obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego w momencie rozpoczęcia sprzedaży, czyli w momencie podania do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.
Dodatkowo przewiduje się wprowadzenie rozwiązania, iż deweloper zobowiązany jest posiadać mieszkaniowy rachunek powierniczy również w sytuacji, gdy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wyodrębniono zadanie inwestycyjne. Dla każdego z zadań inwestycyjnych deweloper ma obowiązek otworzyć odrębny mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Bardzo istotną zmianą jest wprowadzenie regulacji, zgodnie z którą przedsiębiorca jest zobowiązany do utrzymywania mieszkaniowego rachunku powierniczego aż do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, jak również umów obejmujących lokale użytkowe.

Przewiduje się również, iż nabywcy będą zobowiązani do dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy w miarę postępu prac w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Nabywca będzie zobowiązany do dokonania wpłaty kolejnej transzy dopiero po otrzymaniu od dewelopera informacji o zakończeniu danego etapu inwestycji. Podobnie, w sytuacji wypowiedzenia przez bank umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, deweloper będzie zobowiązany do poinformowania nabywcy o wyborze nowego banku, z którym zawrze umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Nabywca będzie uprawniony do niepłacenia kolejnych rat ceny do chwili otrzymania od dewelopera przedmiotowej informacji.

W zakresie stosowania przez dewelopera prospektu informacyjnego, projekt ustawy zakłada poszerzenie zakresu informacji przekazywanych nabywcy, jak również doprecyzowanie katalogu dokumentów stanowiących źródło przekazania nabywcy informacji dotyczących inwestycji planowanych w promieniu 1 kilometra od nieruchomości.

Do istotnych zmian należy również wprowadzenie obowiązku dewelopera, który rozpoczyna sprzedaż, do posiadania zgody banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje.

Projekt ustawy przewiduje również uregulowanie kwestii związanych z zawieraniem umów rezerwacyjnych. Umowy rezerwacyjne będą mogły poprzedzać zawarcie każdej z umów objętych zakresem regulacji ustawy. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z jego oferty sprzedaży, na czas określony w tej umowie, wybranego przez osobę zainteresowaną zawarciem umowy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła jednak przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym, przy czym opłata ta nie będzie wpłacana na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Projekt ustawy przewiduje również, że opłata rezerwacyjna będzie mogła zostać zwrócona w razie nieuzyskania kredytu przez rezerwującego; dokonania przez dewelopera zmian w prospekcie informacyjnym bez poinformowania rezerwującego o tym fakcie; niewykonania przez dewelopera zobowiązania do czasowego wyłączenia lokalu zarezerwowanego z oferty sprzedaży. W ostatnim przypadku opłata rezerwacyjna ma być zwracana w podwójnej wysokości. Ponadto, projekt ustawy przewiduje, że opłata rezerwacyjna ma zostać zwrócona w podwójnej wysokości w przypadku gdy nie usunięto wad zgłoszonych do protokołu odbioru, a nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Nowym rozwiązaniem dotyczącym umów sprzedaży jest wprowadzenie wymogu, aby przedmiotem takich umów były wyłącznie nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń oraz praw i roszczeń osób ujawnionych w księdze wieczystej.

Omawiając kwestię planowanych zmian w regulacjach dotyczących kar umownych i odsetek, należy zwrócić uwagę na proponowane rozwiązanie zgodnie z którym wysokość należności z tytułu odsetek nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych. Natomiast w przypadku niezastrzeżenia w umowie odsetek i kar umownych, w sytuacji niewykonania umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązany będzie wypłacić nabywcy rekompensatę w wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi
Istotne zmiany zostały również przewidziane w procesie odbioru lokalu mieszkalnego. Zakłada się, że w przypadku, gdy deweloper w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru albo późniejszego zgłoszenia wady nie przekaże nabywcy oświadczenia o uznaniu wad lub oświadczenia o odmowie uznania wad i jej przyczynach, należy uznać to zgłoszenie nabywcy za uzasadnione (uznanie wad zgłoszonych do protokołu). Deweloper będzie przekazywał swoje oświadczenia na trwałym nośniku. Proponuje się również modyfikację dotyczącą zasad usuwania wad lokalu. Jeżeli wada stwierdzona w protokole odbioru nie zostanie usunięta po upływie dodatkowego terminu wyznaczonego przez dewelopera (który nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy), konsument wyznaczy deweloperowi dodatkowy termin na usunięcie wady, po upływie którego nabywca będzie mógł dokonać usunięcia wady na koszt dewelopera. Jeżeli jednak byłaby to wada istotna nabywca będzie uprawniony do usunięcia takiej wady na koszt dewelopera albo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeżeli deweloper w dalszym ciągu wady nie usunie. W przypadku skorzystania z ustawowego prawa odstąpienia, bank wypłaca nabywcy przypadające mu środki pieniężne pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Łukasz Wroński, radca prawny, Kancelaria BWHS Bartkowiak Wojciechowski Hałupczak Springer