Jestem przedsiębiorcą i chciałbym nabyć od gminy bez przetargu nieruchomość przylegającą do mojej działki. Praktyka w urzędzie jest taka, że przyszły nabywca jest wzywany do zapłaty zaliczek z tytułu różnych kosztów związanych m.in. z wyceną danej nieruchomości. Czy gmina może żądać takich opłat jeszcze przed zawarciem umowy notarialnej?
Nie, opisywana praktyka pobierania zaliczek przed podpisaniem aktu notarialnego wykracza poza uprawnienia gminy.
Aby odpowiedzieć na to pytanie, konieczne jest odniesienie się do regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) oraz orzecznictwa sądowego. Zgodnie z art. 25 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 2 u.g.n. to wójt, burmistrz albo prezydent miasta, gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości, zapewnia wycenę tych nieruchomości przeznaczonych do zbycia, a następnie podaje ją do publicznej wiadomości (art. 35 ust. 2 pkt 6). Oznacza to, że w świetle ustawy zarówno dokonanie wyceny, jak i jej koszty obciążają organ administracji publicznej. Zatem regulacje u.g.n. nie dają podstawy do przerzucania kosztów wyceny na nabywców nieruchomości – przed zawarciem umowy sprzedaży.
Umowne kształtowanie kosztów
Słuszność tej tezy potwierdza orzecznictwo sądowo-administracyjne. Na przykład w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 25 listopada 2008 r. (sygn. akt III SA/Lu 250/08) prezentowane jest stanowisko, że treść przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala na wyprowadzenie generalnego wniosku, iż koszty wyceny nieruchomości co do zasady obciążają organ, który ją przeprowadza. Natomiast z wyroku WSA we Wrocławiu z 21 maja 2008 r. (sygn. akt I SA/Wr 139/08) jednoznacznie wynika, że ewentualne ustalenia w zakresie wszelkich kosztów związanych z przygotowaniem nieruchomości do zbycia (m.in. opłaty związane z wyceną, podział i inne) winny być zawarte w umowie sprzedaży nieruchomości.
Warto przy tym zauważyć, że wskazane orzecznictwo w zasadzie dopuszcza umowne kształtowanie kosztów związanych z przygotowaniem nieruchomości do zbycia, jednak dopiero na etapie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości. Ta z kolei może być jedynie na piśmie i w formie aktu notarialnego, a tym samym nie wolno przyjmować, że można kształtować te koszty w umowach pozbawionych tych wymogów. W tej też umowie strony mogą przykładowo tak ukształtować cenę sprzedaży, aby zrekompensowała koszt wyceny nieruchomości poniesiony przez samorząd.
Ciekawe stanowisko wynika z uzasadnienia postanowienia WSA w Poznaniu z 29 listopada 2012 r. (sygn. akt II SA/Po 889/12), w którym przedmiotem sądowej kontroli była czynność prezydenta miasta w postaci wezwania do zapłacenia kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia (tj. uiszczenia kosztów sporządzenia operatu szacunkowego w związku ze złożeniem wniosku o wykup lokali mieszkalnych). Sąd co prawda odrzucił skargę (z przyczyn natury formalnej), ale w uzasadnieniu wskazał, że ponieważ stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 25 ust. 2 u.g.n. to wójt, burmistrz albo prezydent miasta, gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości zapewnia wycenę tych nieruchomości, zatem zarówno dokonanie wyceny, jak i jej koszty obciążają w świetle ustawy organ administracji publicznej. Podobny pogląd zawarto też w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 stycznia 2012 r. o sygn. akt I OSK 1807/11.
Ryzyko finansowe nie po stronie nabywcy
Niedopuszczalność pobierania opłat od potencjalnych nabywców nieruchomości podkreślił WSA w Olsztynie w wyroku z 9 maja 2013 r. (sygn. akt II SA/Ol 166/13). Zaznaczył m.in., że „nawet sporządzenie wyceny lokalu nie daje pewności, że dojdzie do umowy jego nabycia”. Zatem nałożenie przez radę obowiązku uiszczenia kosztów wyceny nie znajduje żadnej podstawy prawnej. Jak wyjaśnił w uzasadnieniu – taka praktyka przyjęta przez jednostkę samorządu terytorialnego (JST) w istocie rzeczy pozbawia mieszkańców przyznanego im przez ustawodawcę uprawnienia do podjęcia decyzji o kupnie nieruchomości dopiero po zapoznaniu się z jej ceną. W tej sytuacji potencjalni nabywcy zobowiązani do wcześniejszego uiszczenia na rzecz jednostki samorządu terytorialnego bezzwrotnej opłaty ryzykują jej utratę, gdy cena będzie przekraczała ich możliwości finansowe. W konsekwencji opłata nie stanie się zaliczką, a gmina nie poniesie kosztów wyceny.
Zatem w omawianym przypadku działania gminy nie są prawidłowe. Jeśli nie zmieni zdania, warto rozważyć skierowanie zapytania do właściwej miejscowo regionalnej izby obrachunkowej, której zadaniem ustawowym jest kontrola gospodarki finansowej jednostek samorządu terytorialnego.
Koszty wyceny nieruchomości co do zasady obciążają organ, który ją przeprowadza. Dopuszcza się umowne kształtowanie kosztów związanych z przygotowaniem nieruchomości do zbycia, jednak dopiero na etapie zawierania umowy sprzedaży.
Podstawa prawna
Art. 23 ust. 1 pkt 2, art. 25 ust. 1 i ust. 2, art. 35 ust. 2 pkt 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.).
