Duże zakupy w celach inwestycyjnych – tak brzmi uzasadnienie nieustannie rosnącego popytu na nowe mieszkania. O oszacowanie ich skali wśród inwestorów indywidualnych pokusiła się firma Reas, która monitoruje rynek deweloperski w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Łodzi i we Wrocławiu. Dane przygotowane przez nią dla DGP wskazują, że w latach 2013–2016 wartość zakupów sięgnęła 15,5 mld zł i dotyczyła prawie 49 tys. nowych lokali. W samym 2016 r. ta grupa nabywców odpowiadała za zakup ok. 18 tys. mieszkań, co stanowiło 29 proc. wszystkich transakcji. Wartość tych inwestycji Reas szacuje na 6–6,1 mld zł.

To jednak tylko część rynku. Pozostają jeszcze zakupy poza największymi aglomeracjami i cały rynek wtórny. Zakupów w tych segmentach nikt jednak nie monitoruje.

– Myślę, że można je w ostatnich dwóch latach szacować na ok. 20 proc. wszystkich zawieranych transakcji – ocenia prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej, zajmujący się rynkiem nieruchomości.

Nie można też zapominać o inwestycjach w apartamenty wakacyjne. Marlena Kosiura z portalu InwestycjewKurortach.pl szacuje, że – biorąc pod uwagę tylko największe inwestycje typu condohotel i apartamenty sprzedawane z opcją wynajmu – wartość tego typu nieruchomości kupionych do tej pory wynosić może co najmniej 1,1 mld zł.

Pieniądze ulokowane przez drobnych inwestorów w nowych mieszkaniach w największych miastach od 2013 r. odpowiadały 2,3 proc. depozytów złotowych zgromadzonych na koniec ubiegłego roku przez gospodarstwa domowe.

Prywatni właściciele to dziś największa grupa oferująca lokale na wynajem na zasadach rynkowych. W ostatnich dwóch latach zaczęła im jednak wyrastać u boku zinstytucjonalizowana konkurencja. Zaczęło się od zakupów Funduszu Mieszkań na Wynajem, którego właścicielem jest Bank Gospodarstwa Krajowego. Do marca tego roku kupił ponad 3,3 tys. lokali, a na dalsze inwestycje ma jeszcze kilkaset milionów zł. W 2016 r. dołączyło do niego trzech inwestorów zagranicznych. Skupili się na Warszawie, gdzie Catella Real Estate kupiła 72 apartamenty w luksusowym wieżowcu, a Bouwfonds Investment Management 193 mieszkania w innej inwestycji. Mały projekt nabył też inwestor z Danii. Bouwfonds w tym roku kupił w Krakowie trzy budynki, w których powstanie prawie 300 mieszkań.

– Kolejni gracze mogą w tym roku powiększyć ten portfel o kolejne kilka tysięcy lokali – zapowiada Maximilian Mendel, partner w Reas.

Jesienią 1 tys. mieszkań na wynajem chce zaoferować deweloper Murapol. Oferta ma być dostępna m.in. w Warszawie, Krakowie, Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Gdańsku i we Wrocławiu.

– W trzy lata moglibyśmy powiększyć tę liczbę do 4–5 tys. mieszkań o wartości ok. 1,5 mld zł pochodzących m.in. od inwestorów zewnętrznych – zapowiada Michał Sapota, prezes Murapolu. Spółka kupiła niedawno mniejszościowy pakiet akcji firmy kontrolującej towarzystwo funduszy inwestycyjnych Skarbiec. Chce rozbudować działalność funduszy inwestycyjnych o profilu nieruchomościowym.

Resi4Rent (R4R), platforma mieszkań na wynajem Griffin Real Estate, zapowiada, że za pięć lat będzie zarządzała już 7 tys. mieszkań.

Ten ruch w instytucjonalnych inwestycjach w mieszkania na wynajem firmy uzasadniają rosnącą mobilnością zawodową Polaków oraz poszukiwaniem przez najemców pewności i stabilności najmu, którą może zagwarantować duży instytucjonalny właściciel. Zagranicznych inwestorów do wchodzenia do Polski motywują też ograniczenia na ich, w dużej mierze zagospodarowanych już rynkach.

– Tu profesjonalny rynek wynajmu dopiero się tworzy. To doskonały moment na budowanie pozycji w tym segmencie. Argumentem za inwestowaniem w Polsce jest rentowność długoterminowego wynajmu – wskazuje Maximilian Mendel. W Niemczech w dużych miastach uzyskanie więcej niż 4 proc. jest trudne, a np. w Monachium problemem jest przebicie nawet 3 proc. U nas zagraniczni inwestorzy oczekują rentowności netto na poziomie ok. 6 proc.

Dodatkowym paliwem dla rozwoju instytucjonalnego wynajmu mogą być spółki rynku wynajmu nieruchomości (tzw. REIT od Real Estate Investment Trust). Rząd pracuje nad ustawą umożliwiającą tworzenie takich podmiotów korzystających z ulg podatkowych w zamian za dzielenie się z akcjonariuszami niemal całym zyskiem. Rozmówcy DGP podkreślają, że REIT-y sprawdzą się, pod warunkiem że usuniętych zostanie kilka poważnych wad projektu.

Specjaliści nie chcą oceniać, w jakim tempie może rozwijać się instytucjonalny segment mieszkań na wynajem. Wskazują, że jest to inwestycja stabilna, ale nieprzynosząca wysokich zysków. – Jeśli stopy procentowe wyraźnie wzrosną, to tego typu inwestycja mocno straci na atrakcyjności – ocenia Maciej Wewiórski z DM BOŚ.

Tempo, w jakim rośnie nowy rynek, jest wypadkową popytu, rentowności, zainteresowania takimi pośrednimi inwestycjami wśród drobnych i dużych inwestorów oraz tempa, w jakim będzie budowany portfel lokali.

Specjalista Reas podkreśla, że brakuje u nas gotowych inwestycji i trzeba kupować projekty, które dopiero powstaną. Innym problemem mogą być przepisy o ochronie lokatorów, które utrudniają pozbycie się nierzetelnych najemców. To mniejszy problem – Maximilian Mendel zwraca uwagę, że w wielu krajach Europy Zachodniej przepisy są jeszcze bardziej rygorystyczne.

Partner Reas uważa, że jeśli za parę lat inwestorzy instytucjonalni będą mieli kilka-kilkanaście procent udziału w mieszkaniach oddawanych co roku do użytku w dużych miastach, to będzie to dobry wynik. A profesor Jacek Łaszek przypomina, że na rozwiniętych rynkach lokale na wynajem oferowane przez właścicieli instytucjonalnych stanowią ok. 10 proc. zasobów mieszkaniowych. – Mam nadzieję, że nie dojdziemy nigdy do sytuacji, w której to instytucje będą kontrolowały rynek. Powinien on być podzielony między instytucje i indywidualnych właścicieli, aby zapewnić odpowiedni poziom konkurencji – zaznacza.

W Niemczech ze wszystkich mieszkań na wynajem ok. 60 proc. należy do osób prywatnych i małych inwestorów, zaś profesjonalne instytucje mają 40-proc. udział w rynku.

Jak pokazują dane Banku Rozliczeń Międzynarodowych, w długim terminie można zarabiać nie tylko na czynszach, ale też na wzroście wartości mieszkań. Średnia cena nieruchomości mieszkaniowych w Wielkiej Brytanii od 1995 r. wzrosła o 278 proc., a we Francji o 150 proc.

Zarabia się nie tylko na czynszach, ale też na wzroście wartości lokali

Rentowność najmu się stabilizuje

Niemal 5,3 proc. w skali roku wynosi obecnie przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. W najbardziej atrakcyjnych pod tym względem miastach zarobić można, według obliczeń Home Brokera oraz Domiporta.pl., średnio nawet ponad 6 proc. Dla porównania – w kwietniu (to najnowsze dostępne dane Narodowego Banku Polskiego) średnie oprocentowanie depozytów gospodarstw domowych wynosiło od 1,5 proc. do 2,2 proc. – w zależności od terminu, na jaki lokowane były pieniądze.

Od kilku miesięcy opłacalność inwestycji w mieszkanie utrzymuje się na podobnym poziomie. To skutek stabilnych czynszów oraz cen nieruchomości. Ostatni szczyt średniej rentowności zanotowano latem ubiegłego roku. Wtedy przekroczyła ona 5,5 proc.

Maciej Górka z Domiporta.pl spodziewa się, że w perspektywie 4–5 lat średnia rentowność obniży się. Powód: zwiększy się podaż lokali na wynajem. W tym czasie na rynek trafią między innymi masowo kupowane teraz i budowane lokale na wynajem. Nie jest też wykluczone, że jeśli zadziała Narodowy Program Mieszkaniowy, pojawi się konkurencja ze strony rządowych czynszówek.

Szacunki rentowności najmu opierają się na danych z 15 miast o cenach mieszkań z transakcji (przeprowadzonych w Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl.