– Myślę, że można je w ostatnich dwóch latach szacować na ok. 20 proc. wszystkich zawieranych transakcji – ocenia prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej, zajmujący się rynkiem
nieruchomości.
Nie można też zapominać o inwestycjach w apartamenty wakacyjne. Marlena Kosiura z portalu InwestycjewKurortach.pl szacuje, że – biorąc pod uwagę tylko największe inwestycje typu condohotel i apartamenty sprzedawane z opcją wynajmu – wartość tego typu
nieruchomości kupionych do tej pory wynosić może co najmniej 1,1 mld zł.
Pieniądze ulokowane przez drobnych inwestorów w nowych mieszkaniach w największych miastach od 2013 r. odpowiadały 2,3 proc. depozytów złotowych zgromadzonych na koniec ubiegłego roku przez gospodarstwa domowe.
Mieszkania kupowane w największych polskich miastach w celach inwestycyjnych
/
Dziennik Gazeta Prawna
Prywatni właściciele to dziś największa grupa oferująca lokale na wynajem na zasadach rynkowych. W ostatnich dwóch latach zaczęła im jednak wyrastać u boku zinstytucjonalizowana konkurencja. Zaczęło się od zakupów Funduszu Mieszkań na Wynajem, którego właścicielem jest Bank Gospodarstwa Krajowego. Do marca tego roku kupił ponad 3,3 tys. lokali, a na dalsze inwestycje ma jeszcze kilkaset milionów zł. W 2016 r. dołączyło do niego trzech inwestorów zagranicznych. Skupili się na Warszawie, gdzie Catella Real Estate kupiła 72 apartamenty w luksusowym wieżowcu, a Bouwfonds Investment Management 193 mieszkania w innej inwestycji. Mały projekt nabył też inwestor z Danii. Bouwfonds w tym roku kupił w Krakowie trzy budynki, w których powstanie prawie 300
mieszkań.
– Kolejni gracze mogą w tym roku powiększyć ten portfel o kolejne kilka tysięcy lokali – zapowiada Maximilian Mendel, partner w Reas.
Jesienią 1 tys. mieszkań na wynajem chce zaoferować deweloper Murapol. Oferta ma być dostępna m.in. w Warszawie, Krakowie, Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Gdańsku i we Wrocławiu.
– W trzy lata moglibyśmy powiększyć tę liczbę do 4–5 tys. mieszkań o wartości ok. 1,5 mld zł pochodzących m.in. od inwestorów zewnętrznych – zapowiada Michał Sapota, prezes Murapolu. Spółka kupiła niedawno mniejszościowy pakiet akcji firmy kontrolującej towarzystwo funduszy inwestycyjnych Skarbiec. Chce rozbudować działalność funduszy inwestycyjnych o profilu nieruchomościowym.
Resi4Rent (R4R), platforma mieszkań na wynajem Griffin Real Estate, zapowiada, że za pięć lat będzie zarządzała już 7 tys. mieszkań.
Ten ruch w instytucjonalnych inwestycjach w mieszkania na wynajem firmy uzasadniają rosnącą mobilnością zawodową Polaków oraz poszukiwaniem przez najemców pewności i stabilności najmu, którą może zagwarantować duży instytucjonalny właściciel. Zagranicznych inwestorów do wchodzenia do Polski motywują też ograniczenia na ich, w dużej mierze zagospodarowanych już rynkach.
– Tu profesjonalny rynek wynajmu dopiero się tworzy. To doskonały moment na
budowanie pozycji w tym segmencie. Argumentem za inwestowaniem w Polsce jest rentowność długoterminowego wynajmu – wskazuje Maximilian Mendel. W Niemczech w dużych miastach uzyskanie więcej niż 4 proc. jest trudne, a np. w Monachium problemem jest przebicie nawet 3 proc. U nas zagraniczni inwestorzy oczekują rentowności netto na poziomie ok. 6 proc.
Dodatkowym paliwem dla rozwoju instytucjonalnego wynajmu mogą być spółki rynku wynajmu nieruchomości (tzw. REIT od Real Estate Investment Trust). Rząd pracuje nad ustawą umożliwiającą tworzenie takich podmiotów korzystających z ulg podatkowych w zamian za dzielenie się z akcjonariuszami niemal całym zyskiem. Rozmówcy DGP podkreślają, że REIT-y sprawdzą się, pod warunkiem że usuniętych zostanie kilka poważnych wad projektu.
Specjaliści nie chcą oceniać, w jakim tempie może rozwijać się instytucjonalny segment mieszkań na wynajem. Wskazują, że jest to inwestycja stabilna, ale nieprzynosząca wysokich zysków. – Jeśli stopy procentowe wyraźnie wzrosną, to tego typu inwestycja mocno straci na atrakcyjności – ocenia Maciej Wewiórski z DM BOŚ.
Tempo, w jakim rośnie nowy rynek, jest wypadkową popytu, rentowności, zainteresowania takimi pośrednimi inwestycjami wśród drobnych i dużych inwestorów oraz tempa, w jakim będzie budowany portfel lokali.
Specjalista Reas podkreśla, że brakuje u nas gotowych inwestycji i trzeba kupować projekty, które dopiero powstaną. Innym problemem mogą być przepisy o ochronie lokatorów, które utrudniają pozbycie się nierzetelnych najemców. To mniejszy problem – Maximilian Mendel zwraca uwagę, że w wielu krajach Europy Zachodniej przepisy są jeszcze bardziej rygorystyczne.
Partner Reas uważa, że jeśli za parę lat inwestorzy instytucjonalni będą mieli kilka-kilkanaście procent udziału w mieszkaniach oddawanych co roku do użytku w dużych miastach, to będzie to dobry wynik. A profesor Jacek Łaszek przypomina, że na rozwiniętych rynkach lokale na wynajem oferowane przez właścicieli instytucjonalnych stanowią ok. 10 proc. zasobów mieszkaniowych. – Mam nadzieję, że nie dojdziemy nigdy do sytuacji, w której to instytucje będą kontrolowały rynek. Powinien on być podzielony między instytucje i indywidualnych właścicieli, aby zapewnić odpowiedni poziom konkurencji – zaznacza.
W Niemczech ze wszystkich mieszkań na wynajem ok. 60 proc. należy do osób prywatnych i małych inwestorów, zaś profesjonalne instytucje mają 40-proc. udział w rynku.
Jak pokazują dane Banku Rozliczeń Międzynarodowych, w długim terminie można zarabiać nie tylko na czynszach, ale też na wzroście wartości mieszkań. Średnia cena nieruchomości mieszkaniowych w Wielkiej Brytanii od 1995 r. wzrosła o 278 proc., a we Francji o 150 proc.
Zarabia się nie tylko na czynszach, ale też na wzroście wartości lokali
Rentowność najmu się stabilizuje
Niemal 5,3 proc. w skali roku wynosi obecnie przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. W najbardziej atrakcyjnych pod tym względem miastach zarobić można, według obliczeń Home Brokera oraz Domiporta.pl., średnio nawet ponad 6 proc. Dla porównania – w kwietniu (to najnowsze dostępne dane Narodowego Banku Polskiego) średnie oprocentowanie depozytów gospodarstw domowych wynosiło od 1,5 proc. do 2,2 proc. – w zależności od terminu, na jaki lokowane były pieniądze.
Od kilku miesięcy opłacalność inwestycji w mieszkanie utrzymuje się na podobnym poziomie. To skutek stabilnych czynszów oraz cen nieruchomości. Ostatni szczyt średniej rentowności zanotowano latem ubiegłego roku. Wtedy przekroczyła ona 5,5 proc.
Maciej Górka z Domiporta.pl spodziewa się, że w perspektywie 4–5 lat średnia rentowność obniży się. Powód: zwiększy się podaż lokali na wynajem. W tym czasie na rynek trafią między innymi masowo kupowane teraz i budowane lokale na wynajem. Nie jest też wykluczone, że jeśli zadziała Narodowy Program Mieszkaniowy, pojawi się konkurencja ze strony rządowych czynszówek.
Szacunki rentowności najmu opierają się na danych z 15 miast o cenach mieszkań z transakcji (przeprowadzonych w Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl.