Ustawa doprowadzi do kilkumiesięcznych opóźnień w sprzedaży mieszkań deweloperskich i podważy zasadę równego traktowania.
O wskazane wyżej zarzuty powiększyła się lista uwag do ustawy uwłaszczeniowej. Wszystko wskazuje też na to, że ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów wejdzie w życie z poślizgiem. Przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa już oficjalnie przyznają, że 1 lipca 2017 r. jako termin powszechnego uwłaszczenia gruntów pod mieszkaniówką jest coraz mniej realny.
– Na pewno jednak dojdzie do tego szybciej niż 1 stycznia 2018 r. – zadeklarowała Małgorzata Kutyła, dyrektor departamentu gospodarki nieruchomościami MIB podczas niedawnej debaty.
Prace trwają od sierpnia zeszłego roku i utknęły na etapie rządowego procesu legislacyjnego. Materia do uregulowania jest bowiem trudna i budzi wiele emocji – głównie w samorządach. Plany likwidacji użytkowania to temat przewijający się zresztą już od 20 lat.
– Resort włożył już bardzo dużo pracy w ten projekt. Jego nowa wersja ma zdecydowanie lepszy kształt niż jesienna – mówi notariusz Anna Dańko-Roesler, prezes Stowarzyszenia Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej.
Zgubne zaświadczenie
Do ideału trochę jednak brakuje. Wątpliwości budzi mechanizm prowadzący do formalnego stania się właścicielem nieruchomości. Uwłaszczenie odbyć się ma z mocy prawa, zgodnie jednak z art. 2 projektu podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków stanowić ma zaświadczenie o przekształceniu. Te w przypadku gruntów będących własnością Skarbu Państwa wydawać będzie starosta, a w przypadku nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Ustalono, że na wydanie zaświadczenia organ będzie miał 12 miesięcy, a jeśli zawnioskuje o to uwłaszczony – cztery. I tu pojawia się problem.
– Projekt w obecnym kształcie może spowodować istotne opóźnienia w przekazywaniu nabywcom własności mieszkań deweloperskich. Jeśli bowiem w momencie uwłaszczenia w danej inwestycji były już wyodrębnione i sprzedane lokale, ci, którzy nabędą mieszkania po dacie przekształcenia, będą musieli oczekiwać na wydanie zaświadczenia cztery miesiące. Dopiero wtedy w księdze wieczystej nieruchomości pojawi się odpowiednia wzmianka. To zaś oznacza, że w tym czasie nie będziemy mogli przystępować do aktów notarialnych – wskazuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jego obawy potwierdzają inni eksperci.
– Aktualne brzmienie projektu spowoduje, że inwestorzy nie będą mogli wywiązać się z umów deweloperskich, a nabywcy mieszkań zmuszeni będą przez dłuższy czas płacić wyższe ubezpieczenie pomostowe – przyznaje notariusz Anna Dańko-Roesler.
I pyta, co stanie się, gdy organowi nie uda się wydać dokumentu w okresie cztery miesięcy.
– W mojej ocenie na wydanie zaświadczenia przy opóźnionym przekształceniu organy powinny mieć miesiąc. Taki termin przyjęty został dla podobnych spraw w kodeksie postępowania administracyjnego – akcentuje.
W przypadku mieszkań w inwestycjach sprzedawanych po dacie uwłaszczenia termin na wydanie zaświadczenia będzie krótszy, bo dwumiesięczny.
Rządowy może więcej
Ustawa ma także zamknąć możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na cele budownictwa mieszkaniowego. Przewidziano jednak wyjątek. Obostrzenie nie będzie dotyczyć „umów zawieranych w celu realizacji roszczeń o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz w celu realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego”.
– W naszej ocenie stanowi to nieuzasadnione uprzywilejowanie podmiotów nabywających grunty w celu realizacji programu rządowego w stosunku do pozostałych podmiotów. Naruszać to może zasadę równości, która powinna obowiązywać wszystkie podmioty na rynku niezależnie od tego, czy należą do sektora prywatnego czy publicznego – uważa Płochocki.
Jego zdaniem preferencje podmiotowe, przedmiotowe, a także niejednolite zasady dostępu do rynku nieruchomości stanowią nieuprawnioną ingerencję w zasady konkurencji jako dobra społecznie pożądanego. Co stawia pozostałe podmioty obrotu gospodarczego w dużo gorszej sytuacji.