Subskrybuj nas na Youtube
Na spadek cen nie ma co liczyć. Kilkuprocentowa przecena na przełomie roku była głównie zasługą programu Mieszkanie dla Młodych.
/>
W Warszawie rządowy program dofinansowujący kupno mieszkań spowodował, że średnia cena metra kwadratowego obniżyła się z 7,3 tys. zł we wrześniu 2016 r., co było szczytem trwającego od początku 2013 r. trendu wzrostowego, do 6,9 tys. zł w lutym 2017 r. – wynika z danych zbieranych przez Open Finance i Home Brokera na podstawie transakcji zawieranych przez klientów tych dwóch firm. Był to największy zjazd w kraju spowodowany tym, że do sprzedaży trafiły tańsze mieszkania. Żeby otrzymać dopłatę z MdM, trzeba zmieścić się w limicie ceny ustalanej na podstawie kosztu odtworzenia metra kwadratowego mieszkania w danej gminie. W przypadku Warszawy jest to 6,4 tys. zł dla lokali kupowanych na rynku pierwotnym i 5,3 tys. zł na rynku wtórnym.
– W ramach MdM sprzedawane są mieszkania w nieco gorszych lokalizacjach, na obrzeżach miasta. Program wprowadził sezonowość cen, które z reguły w pierwszych miesiącach są niższe, a po wyczerpaniu dostępnej na dany rok puli środków zarezerwowanych na MdM idą w górę – wyjaśnia Marcin Krasoń, analityk Home Brokera.
W niektórych miastach – np. w Lublinie czy Łodzi – MdM prowadzi do wzrostu cen, bo w tych lokalizacjach limity obowiązujące w programie są wyższe od średnich cen na rynku. Ale wpływ rządowego wsparcia na rynek będzie stopniowo wygasał. Zarządzający programem Bank Gospodarstwa Krajowego poinformował, że rozdysponował już cały kapitał na ten rok i pierwszą transzę przyszłorocznego limitu. W 2017 r. na dopłaty do zakupu nieruchomości BGK przeznaczył 665 mln zł, dzięki czemu zrealizowano 24 tys. transakcji. Z danych Open Finance i Home Brokera wynika, że efektem oddziaływania programu jest kilkuprocentowy spadek cen na poziomie kraju w ciągu ostatnich kilku miesięcy. W lutym ceny, po jakich kupowaliśmy nieruchomości, były niemal identyczne jak rok wcześniej.
– Krótkoterminowe wahania cen się zdarzają, ale generalnie rynek jest stabilny i przewidywalny. Tak jest od kilku lat – dodaje Krasoń.
Po gwałtownej hossie z lat 2006–2008, kiedy napędzany napływem kredytów walutowych rynek nieruchomości gwałtownie szedł w górę, ceny spadały do przełomu 2012 i 2013 r. Teraz stopniowo się podnoszą – według Narodowego Banku Polskiego w siedmiu największych miastach wzrosły w ciągu czterech lat o 8–12 proc. Znacznie zwiększyła się w tym czasie skala transakcji, dzięki rekordowo niskim stopom procentowym i rosnącej zamożności Polaków. W zeszłym roku w sześciu największych miastach właściciela zmieniło rekordowe 62 tys. mieszkań, o 21 proc. więcej niż w poprzednich 12 miesiącach.
Nic nie wskazuje na to, żeby trend miał się odwrócić. GUS poinformował, że w pierwszych trzech miesiącach tego roku do użytku oddano 40,3 tys. mieszkań, o 8 proc. więcej niż rok wcześniej. To najwyższa liczba od 2009 r., kiedy na rynek trafiały lokale pobudowane w okolicach szczytu poprzedniej hossy. Rosnąca w porównaniu z poprzednim rokiem liczba rozpoczętych inwestycji (o 29 proc.) i wydanych pozwoleń na budowę (o 43 proc.) pokazuje, że w najbliższych kwartałach na rynek trafiać będzie jeszcze więcej nieruchomości. Trudno jednak liczyć na spadek cen.
– W ostatnich dwóch latach podaż rosła proporcjonalnie do rosnącego popytu. Aby ceny zaczęły spadać, musielibyśmy mieć do czynienia z malejącym popytem (mniejszą liczbą transakcji) przy nadal rosnącej podaży. Wydaje się, że deweloperzy potrafią dość umiejętnie dopasowywać ofertę do zmieniającego się zapotrzebowania. Jeśli nie wystąpi gwałtowne załamanie popytu – a nic nie pozwala na takie przypuszczenia – to nie powinno być także zbyt silnej presji na obniżkę cen – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes analizującej rynek nieruchomości firmy Reas.
Popyt na mieszkania jest duży w znacznej mierze z powodu niskich stóp procentowych. Z jednej strony łatwiej dostępne są kredyty, a z drugiej bardzo niskie jest oprocentowanie lokat, co powoduje, że oszczędności płyną z rachunków bankowych na rynek nieruchomości. O inwestycyjnym charakterze zakupów mieszkań może świadczyć to, że w niektórych przedsięwzięciach deweloperskich za gotówkę sprzedawanych jest trzy czwarte mieszkań. Analitycy zwracają uwagę, że na wynajmie mieszkania można zarobić więcej niż na lokacie czy na zakupie obligacji Skarbu Państwa. W przypadku skorzystania z kredytu czynsz za wynajem pozwala pokryć koszty finansowe związane z zakupem nieruchomości.