Obok uelastycznienia zasad, polegającego m.in. na wydłużeniu okresu przyjmowanego do wyliczania zdolności kredytowej do 30 lat, czy rezygnacji z regulacyjnego ustalenia limitu wskaźnika DTI1, zmiany dotyczą wskaźnika LTV2. Dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych
hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2014 r. wartość wskaźnika LTV nie powinna przekraczać poziomu 95.
Docelowo, od 2017 r. w przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika LTV w momencie udzielania kredytu nie powinna dla nowych kredytów przekraczać poziomu 80%, a w praktyce 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LTV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
Niektórzy pośrednicy finansowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami i deweloperzy próbują wykorzystać okres zmian do nakłonienia klientów do podjęcia szybkiej decyzji o kupnie mieszkania oraz zaciągnięciu kredytu z jak najwyższym LTV. Można to zrozumieć, bo zyski
deweloperów i pośredników zależą od sprzedaży nieruchomości i wolumenu kredytów. Jednak z punktu widzenia gospodarstw domowych podjęcie decyzji o wieloletnim, wysokim zobowiązaniu finansowym wymaga szczególnej rozwagi i nie powinno być wynikiem presji, czy bazować na nierzetelnych informacjach.
Dlatego UKNF zwraca uwagę, że:
1) Dobre praktyki bankowe zalecane przez KNF nie stanowią bariery w dostępie do kredytów i nieruchomości. Podstawowe znaczenie ma niekorzystna relacja przeciętnych cen nieruchomości do przeciętnych dochodów gospodarstw domowych, która w połączeniu z
trudną sytuacją na rynku pracy, ogranicza popyt, szczególnie ze strony gospodarstw domowych o przeciętnych i niższych dochodach, zwłaszcza wśród osób młodych.
2) Banki będą mogły akceptować wkład własny pochodzący z realizacji rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych”. Polityka nadzorcza uwzględnia zatem program pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.
3) Minimalny wkład własny przy kredytach mieszkaniowych jest międzynarodowym standardem. Limity LTV są szeroko wykorzystywane w wielu krajach. Zasady wprowadzane w Polsce nie należą do szczególnie restrykcyjnych, ponieważ polski sektor bankowy cechuje się wysokim bezpieczeństwem i efektywnością działania. Zdrowe standardy kredytowania przyczyniają się też do rozwoju rynku instrumentów dłużnych opartych o jednorodne portfele kredytów mieszkaniowych dobrej jakości, co ułatwi bankom pozyskiwanie długoterminowego
finansowania, niezbędnego w kontekście pakietu regulacyjnego CRD IV/CRR.
4) Wkład własny istotnie zmniejsza ryzyko i koszty kredytobiorcy. Przykładowo, w przypadku zakupu nieruchomości o wartości 300 tysięcy złotych w oparciu o 30–letni kredyt bez wkładu własnego, spłacany w systemie rat równych przy stopie procentowej 5% łączny koszt
odsetkowy kredytu wyniósłby 279,8 tysięcy złotych, podczas gdy w przypadku kredytu z 20% wkładem własnym 223,8 tysięcy złotych, czyli byłby o 55,9 tysięcy złotych niższy. W praktyce różnica byłaby jeszcze większa, bo kredytobiorca nie posiadający wkładu własnego miałby wyższą marżę kredytu, czyli spłacałby wyższe odsetki, a dodatkowo musiałby też ponosić koszty ubezpieczenia braku wkładu własnego.
5) Gromadzenie wkładu własnego wspiera tworzenie oszczędności oraz odpowiedzialne zarządzanie finansami, a więc kształtuje cechy niezbędne do późniejszej regularnej spłaty kredytu. Jeśli w praktyce okazałoby się, że dochody gospodarstwa domowego lub jego sposób zarządzania finansami nie pozwalają na zgromadzenie minimalnego wkładu własnego, to powstrzymanie się od zaciągnięcia kredytu wydaje się lepszym rozwiązaniem niż późniejsze trudności finansowe i ewentualny proces windykacji.
6) Wniesienie wkładu własnego daje kredytobiorcy margines bezpieczeństwa na wypadek niekorzystnego rozwoju jego sytuacji finansowej lub rodzinnej, która zmusiłaby go do rozwiązania umowy kredytowej. Znacząco zwiększa prawdopodobieństwo, że byłby on w stanie sprzedać nieruchomość po cenie, która wystarczyłaby na spłatę całości zobowiązań wobec banku. W przypadku kredytów bez wkładu własnego lub z LTV przekraczającym 100% realizacja niekorzystnego scenariusza mogłaby prowadzić do sytuacji, w której kredytobiorca pozostałby nie tylko bez mieszkania, ale również z wysokim zobowiązaniem do spłaty wobec banku.
7) Już obecnie większość banków nie udziela kredytów na 100% wartości nieruchomości, a te które udzielają, najczęściej uzależniają to od wykupienia przez kredytobiorcę ubezpieczenia na kwotę kredytu przekraczającą 80% wartości nieruchomości, co stanowi dla banków dodatkowe źródło zabezpieczenia i dochodów, a dla klientów dodatkowy koszt kredytu.
Należy również podkreślić, że nadmierne poluzowanie standardów kredytowych mogłoby doprowadzić do wzrostu ryzyka w systemie bankowym, zubożenia gospodarstw domowych i wzrostu cen nieruchomości nieuzasadnionego wzrostem kosztów budowy, co dodatkowo
pogorszyłoby sytuację osób planujących zakup mieszkania lub domu, które zmuszone byłyby do zaciągnięcia wyższych zobowiązań finansowych w celu zakupu tej samej nieruchomości. Ma to szczególne znaczenie przy obecnym rekordowo niskim poziomie stóp procentowych skutkującym dynamicznym wzrostem zdolności kredytowej, o około 30% w ciągu ostatniego roku. Wydaje się, że skoro mimo to popyt na kredyt mieszkaniowy pozostaje ograniczony, to gospodarstwa domowe mogą oczekiwać na obniżki cen nieruchomości.
Wdrożenie do powszechnej praktyki bankowej rekomendowanych przez KNF rozwiązań wzmocni bezpieczeństwo systemu bankowego, w tym bezpieczeństwo depozytów ulokowanych w bankach. Jednocześnie, Rekomendacja S doprowadzi do dalszego wzmocnienia pozycji kredytobiorców w relacjach z bankami oraz wzrostu ich bezpieczeństwa finansowego, a dodatkowo stworzy solidne fundamenty dla długoterminowego, stabilnego rozwoju finansowania rynku nieruchomości, a pośrednio dla rozwoju polskiej gospodarki.
Źródło: KNF