Marże przy hipotekach są najwyższe od pięciu lat. Zainteresowanych kupnem mieszkania ratują rekordowo niskie stopy procentowe.
Reklama
Niemal 2,35 proc. – tyle wynosi średnia marża kredytów hipotecznych z minimalnym wkładem własnym, czyli takich, w których bank finansuje do 90 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Pozostałe 10 proc. trzeba pokryć gotówką. To poziom najwyższy od listopada 2010 r., kiedy średnia marża dla takich kredytów wynosiła 2,11 proc. Jeszcze w grudniu 2015 r. średnia marża wynosiła 2,06 proc.
Tak banki zareagowały na zapowiedź wprowadzenia podatku bankowego. Jako pierwsze marże podniosły Deutsche Bank i mBank, odpowiednio o 0,65 pkt proc. i 0,40 pkt proc.

Reklama
– mBank nowymi, wyższymi marżami objął wszystkie wnioski kredytowe, dla których do 9 grudnia nie została podpisana umowa kredytowa. Złamana została nieformalna zasada, że o cenie decyduje data złożenia wniosku, a nie wydania decyzji kredytowej czy podpisania umowy – wskazuje Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus.
Jeszcze w roku 2015 marże kredytowe podwyższyły Raiffeisen Polbank, Eurobank oraz Pekao. Od nowego roku wzrosły w BPH oraz w BGŻ BNP Paribas. Zdaniem Kamila Stolarskiego, analityka Haitong Banku, pozostałe banki mogą podjąć takie decyzje do końca I kw. Istotne będzie to, co zrobią najwięksi gracze. Pod największym znakiem zapytania stoi wysokość marż w PKO BP. Politycy PiS zapowiadali, że ten bank, kontrolowany przez Skarb Państwa, nie będzie podwyższał kosztów kredytów. Eksperci nie są o tym przekonani.
– Obciążenia, które muszą wziąć na siebie banki, mogą spowodować, że bez podwyżek kredyty nie będą rentowne – mówi jeden z analityków.
Niektóre banki i tak będą musiały ograniczyć akcję kredytową ze względu na wyższe wymogi kapitałowe i koszty podatku bankowego oraz innych obciążeń.
Na szczęście dla osób planujących zakup nieruchomości na kredyt podwyżki marż są łagodzone przez rekordowo niskie stopy procentowe. Efekt jest taki, że łączne oprocentowanie hipotek z minimalnym wymaganym wkładem własnym wynosi obecnie nieco ponad 4 proc. Ekonomiści spodziewają się, że taki stan utrzyma się jeszcze długo. Według Ernesta Pytlarczyka z mBanku do podwyżek stóp może dojść najwcześniej w 2018 r.
– Europa notuje niski wzrost i niską inflację. Nowa RPP też będzie raczej gołębia, nastawiona na stymulowanie rozwoju gospodarczego. To nie będzie sprzyjało szybkim podwyżkom – uważa Pytlarczyk.
To nie znaczy, że o kredyt będzie łatwo. W tym roku skurczyła się grupa banków akceptujących kredyty z wkładem własnym na poziomie 10 proc. Nie udzielają ich już Millennium, Eurobank i BGŻ BNP Paribas. Doprowadzi to do nieco mniejszej dostępności takich kredytów. Dobrą wiadomością jest to, że najwięksi gracze w segmencie hipotek wciąż będą udzielali kredytów na 90 proc. wartości nieruchomości.
Dodatkowe obciążenia finansowe, z jakimi w tym roku będą musiały zmierzyć się banki w połączeniu z rekordowo niskimi stopami procentowymi, powodują, że specjaliści mają różne scenariusze tego, co się może wydarzyć na rynku w tym roku.
Według Piotra Rosłana, menedżera ds. bankowości hipotecznej w Alior Banku, po raz pierwszy od czasu kryzysu z 2008 r. możemy mieć do czynienia z ograniczeniem przez banki akcji kredytowej.
Rosłan szacuje, że konsekwencje wprowadzenia podatku od aktywów bankowych, czyli spadek aktywności banków w tym segmencie lub podwyżki marż, i szybkie wyczerpywanie pieniędzy z rządowego programu Mieszkanie dla Młodych mogą spowodować skurczenie się rynku kredytów hipotecznych w Polsce o blisko 15 proc. w stosunku do roku 2015. Większymi optymistami są przedstawiciele BZ WBK.
– Sprzedaż kredytów hipotecznych powinna być na poziomie podobnym do roku 2015 – ocenia bank.
Czynnikiem sprzyjającym akcji kredytowej mają być rekordowo niskie stopy procentowe. Poprawia się również sytuacja na rynku pracy, co w połączeniu ze zwiększonym wyborem mieszkań na rynku pierwotnym i z niskimi stopami może zachęcać do zaciągania długoterminowych zobowiązań.

Rozchwytywane Mieszkanie dla Młodych

Rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych w końcu nabrał wiatru w żagle. Jego budżet na 2015 r. został wykorzystany w 84,68 proc. To ogromny postęp w porównaniu z rokiem 2014, kiedy wykorzystano 34,54 proc. dostępnych środków.

Taki skok to efekt zmian, które wprowadzono w programie we wrześniu ubiegłego roku. Od tego momentu z rządowych dopłat można korzystać, kupując także mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Wcześniej dopłaty przysługiwały tylko przy zakupie nowej nieruchomości. Efekt jest taki, że już w ubiegłym roku aż 30 proc. wniosków o wsparcie składanych w Banku Gospodarstwa Krajowego, który zapewnia finansową obsługę programu, dotyczyło lokali z drugiej ręki. Do tego mocno wzrosły dopłaty dla rodzin z dziećmi. Dla wychowujących dwójkę dzieci dopłata do wkładu własnego przy kredycie wynosi 20 proc., a dla rodzin wielodzietnych aż 30 proc. Wcześniej mogły one liczyć na dofinansowanie na poziomie 15 proc.

Bankowcy i analitycy obawiają się, że z powodu bardzo wysokiego zainteresowania MdM budżet programu na 2016 r. zostanie wyczerpany już w marcu lub kwietniu, a najpóźniej po pierwszym półroczu. Takiego scenariusza nie można wykluczyć, bo już w styczniu z tegorocznego budżetu MdM w wysokości 730 mln zł zarezerwowane było już ponad 370 mln zł. – Już teraz wiemy, że tegoroczny limit na pewno zostanie wykorzystany w całości – przyznaje Bogusław Białowąs, dyrektor z Banku Gospodarstwa Krajowego.

Zakłada jednak, że ze środków z MdM na 2016 r. będzie można korzystać przez większą część roku. – Zaobserwowana na rynku wzmożona aktywność beneficjentów, zwłaszcza w ciągu ostatnich dwóch miesięcy 2015 r., spowodowana była w znacznej mierze perspektywą wzrostu wysokości obowiązkowego wkładu własnego do minimum 15 proc., oraz zapowiadaną przez banki podwyżką marż kredytów hipotecznych od 2016 r. W efekcie może mieć to przełożenie na spadek aktywności wnioskodawców w pierwszych miesiącach roku – dodaje.

Z dopłat z MdM mogą skorzystać tylko kredytobiorcy w wieku do 35 lat kupujący na kredyt swoje pierwsze mieszkanie. Są jednak wyjątki. Ograniczenia te nie dotyczą kredytobiorców z co najmniej trójką dzieci. W ramach MdM można kupować mieszkania o powierzchni do 75 mkw. (85 mkw. dla rodzin wielodzietnych) lub dom o powierzchni do 100 mkw. (110 mkw. dla wielodzietnych). Do tego cena nieruchomości za metr nie może przekroczyć limitu wyznaczonego dla danego miasta i regionu.