Płacisz każdego miesiąca wysoką ratę kredytu hipotecznego? W takim przypadku pomyśl o renegocjowaniu umowy z bankiem, a być może uda ci się obniżyć marżę. Aby było to możliwe, musisz mieć jednak dobre argumenty i należycie umotywować prośbę zawartą we wniosku.
Marża kredytu hipotecznego stanowi jeden z głównych elementów wpływających na ogólne koszty zobowiązania. Jest to nic innego jak zysk banku z tytułu udzielonego kredytu. Marża jest wyrażana w procentach. Banki doliczają ją zarówno do kredytów ze zmiennym, jak i stałym oprocentowaniem. W pierwszym przypadku jest ona dodawana do wskaźnika WIBOR, zaś w drugim do stopy bazowej. Wysokość marży jest zapisywana w umowie kredytowej i ma charakter stały. Nie wszyscy jednak wiedzą, że można ją negocjować.
Co wpływa na wysokość marży?
Wysokość marży w dużej mierze zależy od polityki danego banku, dlatego też może być inna w każdej instytucji. W pewnym stopniu wyraża ona ryzyko, jakie ponosi bank w konkretnym przypadku. Im lepsza jest sytuacja finansowa kredytobiorcy, tym ryzyko niespłacenia zobowiązania jest mniejsze. Takie osoby mogą zatem liczyć na bardziej korzystne warunki kredytu. Co jeszcze wpływa na wysokość marży?
- Wysokość wkładu własnego.
- Wskaźnik LtV, czyli maksymalna wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, która go zabezpiecza.
- Zarobki kredytodawcy, rodzaj umowy, historia kredytowa, inne zobowiązania finansowe.
- Skorzystanie z oferty cross-sellingowej, czyli dodatkowego produktu, np. karty kredytowej lub ubezpieczenia.
- Korzystanie z innych usług banku, czyli bycie jego stałym klientem.
- Polityka banku, np. należenie do określonej, preferowanej grupy klientów.
Czy marżę kredytu hipotecznego da się obniżyć?
Na początek należy zaznaczyć, że marża kredytu stanowi dla banków czysty zysk, dlatego instytucje raczej niechętnie ją obniżają. Warto jednak spróbować podjąć pewne działania w tym kierunku, gdyż nawet niewielka zmiana wpłynie na obniżenie wysokości comiesięcznej raty, co w skali 20 lub 30 lat zapewni nam ogromne oszczędności. Oczywiście do tego procesu trzeba się odpowiednio przygotować. Najlepiej rozpocząć negocjacje jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. W takim momencie pozycja przyszłego kredytobiorcy jest silniejsza, bowiem bankowi zależy na pozyskaniu nowego klienta i może być bardziej skłonny do ustępstw.
Na co można się powołać? Jeśli pracujemy na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i nasze zarobki są dość wysokie, mamy szansę na kredyt w praktycznie każdym banku. Warto wykorzystać ten argument podczas rozmowy z pracownikiem instytucji. Można również przedstawić kontrofertę innego banku. Należy też zastanowić się nad zwiększeniem wysokości wkładu własnego. W takim przypadku kredytodawca będzie ponosił bowiem mniejsze ryzyko.
Podczas rozmów na ten temat, bank może zgodzić się na niższą marżę w zamian za to, że klient zapłaci wyższą jednorazową prowizję. To rozwiązanie może okazać się korzystne, jeśli nie zamierzamy spłacić zobowiązania przed czasem. Jeżeli jednak mamy w planach pozbyć się kredytu np. w ciągu 5 lat, lepiej pozostać przy wyższej marży.
Wniosek o obniżenie marży po podpisaniu umowy - o czym trzeba pamiętać?
Niewiele osób wie o tym, że po podpisaniu umowy kredytowej również można negocjować obniżenie marży, choć jest to już trudniejsze. Kluczowym warunkiem jest jednak terminowa spłata zobowiązań. Jeśli każdą ratę spłacaliśmy na czas, wystarczy złożyć wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego. Można to zrobić online lub w placówce banku. Dokument musi zawierać nasze dane, numer umowy kredytu oraz argumenty za obniżką marży. Do wniosku dołącza się też różne załączniki, w zależności od tego, na co się powołujemy. Mogą to być np. oferty z innych banków, dokumenty świadczące o wzroście zarobków lub o tym, że spłaciliśmy jakieś zobowiązanie.
Kiedy warto złożyć wniosek?
- Gdy zmieniła się sytuacja na rynku kredytowym i dostępne są korzystniejsze opcje. W takim przypadku warto do wniosku dołożyć ofertę konkurencji i powołać się na możliwość przeniesienia kredytu do innego banku.
- Dobrym argumentem jest też wzrost wartości wkładu własnego. W ostatnich latach ceny nieruchomości mocno wzrosły, dlatego może się okazać, że nasze mieszkanie lub dom sporo zyskał na wartości i stanowi dzięki temu lepsze zabezpieczenie.
- Jeśli sytuacja finansowa kredytobiorcy mocno się poprawiła, np. dzięki zmianie pracy lub wzrostowi wynagrodzenia, również warto spróbować złożyć wniosek.
- Jeszcze inny argument to spłata dużego zobowiązania, np. innegokredytu hipotecznego.
Ważne jest wcześniejsze skompletowanie wszystkich dokumentów, które mogą działać na naszą korzyść. Aby zwiększyć szanse na sukces, najlepiej wykorzystać kilka argumentów z powyższej listy. Jeśli bank nie zgodzi się na obniżenie marży, a oferty u konkurencji są bardziej atrakcyjne, warto pomyśleć o refinansowaniu kredytu.