Oferta pomocy dotyczy tylko najbardziej zadłużonych rodzin …

Nowy plan przewalutowania i restrukturyzacji zadłużenia może objąć około 60 000 kredytów mieszkaniowych, które są waloryzowane kursem waluty obcej (głównie franka szwajcarskiego). Skorzystanie z planowanej pomocy ma być dobrowolne dla dłużnika. Ostateczny termin na decyzję to 30 czerwca 2020 r. W pierwszym roku procedura restrukturyzacyjna ma dotyczyć kredytów o współczynniku LtV przekraczającym 120% (zadłużenie w złotym > 120% wartości mieszkania). W kolejnych latach graniczny poziom LtV wyniesie 100% - 120% (drugi rok) i 80% - 100% (po drugim roku) – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Wysokość wskaźnika LtV nie jest jedynym z planowanych kryteriów. Z częściowego umorzenia długów mogłyby skorzystać tylko osoby, które:
- zakupiły dom lub lokal na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą
- posiadają jedno lokum o powierzchni użytkowej do 75 mkw. (limit dla mieszkań) lub 100 mkw. (limit dla domów jednorodzinnych)

Zgodnie z planami PO, limit powierzchni nie będzie dotyczył osób, które wychowują przynajmniej trójkę dzieci. Tym niemniej, wydaje się, że ograniczenie metrażu domów jednorodzinnych jest zbyt restrykcyjne. Pomysłodawcy opisywanego planu powinni również rozważyć, czy relacja rat w stosunku do dochodu nie byłaby lepszym kryterium niż metraż.

W praktyce podział kosztów przewalutowania nie będzie równy

Plan firmowany przez Platformę Obywatelską, zakłada przeliczenie walutowego salda kredytu na złote i umorzenie połowy zadłużenia związanego ze wzrostem notowań waluty obcej. Pozostałą część „kursowego” długu, klient będzie musiał spłacić w ramach preferencyjnego kredytu – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. Tak ogólny opis procedury zaproponowanej przez PO, nie uwzględnia wielu szczegółów. Zatem warto przeanalizować mechanizm przewalutowania i restrukturyzacji na konkretnym przykładzie (patrz poniżej).

Sytuacja przykładowych dłużników:

Małżonkowie z Warszawy w styczniu 2008 r. pożyczyli 510 000 zł (236 366 CHF). Bank sfinansował zakup nowego mieszkania o powierzchni 60 mkw. (początkowe LtV = 100%). Kredyt z waloryzacją do kursu franka ma marżę 1,20% i jest spłacany w 420 równych ratach. Na początku lipca 2015 r. zadłużenie kredytobiorców wynosiło 196 203 CHF. Aktualny poziom współczynnika LtV to 187% (dla kursu 1 CHF = 4,03 PLN i wartości mieszkania wynoszącej 423 000 zł).

Gdyby przykładowi klienci banku chcieli skorzystać z pomocy, to ogólny mechanizm przewalutowania i restrukturyzacji działałby następująco:

1) Bank ustala aktualne saldo zadłużenia klienta (790 698 zł) oraz hipotetyczne saldo zadłużenia dla kredytu „złotówkowego”, zaciągniętego w tym samym dniu (462 456 zł). Porównywany kredyt w złotym powinien mieć identyczne parametry (wartość początkową, marżę, liczbę rat) oraz stopę referencyjną o tym samym okresie (np. WIBOR 3M zamiast LIBOR-u CHF 3M).
2) Bank oblicza sumę wszystkich rat, które do tej pory zapłacił klient (211 004 zł) oraz sumę rat dla porównywanego kredytu w krajowej walucie (240 532 zł).
3) Klient musi zwrócić bankowi kwotę (29 528 zł), która wynika z niższej sumy rat kredytu walutowego.
4) Bank bierze pod uwagę saldo zadłużenia, które klient miałby po zaciągnięciu kredytu rozliczanego w krajowej walucie (462 456 zł). Dla tej kwoty wyrażonej w złotym będą stosowane warunki spłaty z wcześniejszej umowy kredytu (m.in. marża oraz liczba rat).
5) Bank umarza 50% różnicy pomiędzy walutowym i „złotówkowym” saldem zadłużenia (50% x 328 242 zł). Drugą połowę tej kwoty (164 121 zł) oraz dopłatę wynikająca z niższych rat (29 528 zł), klient będzie spłacał razem z głównym kredytem „złotówkowym”. Oprocentowanie dodatkowego zobowiązania nie powinno być wyższe od aktualnej stopy referencyjnej NBP.

Po uwzględnieniu wszystkich wyników można ustalić skutki przykładowej restrukturyzacji. Przedstawiają się one następująco:
- Zadłużenie przykładowych klientów banku spada z 790 698 zł do 656 105 zł i nie jest uzależnione od notowań walut obcych.
- Byli „frankowcy” z Warszawy mają dwa kredyty zamiast jednego (kredyt mieszkaniowy o wartości 462 456 zł z marżą 1,20% oraz dodatkowy kredyt na 193 649 zł z oprocentowaniem równym stopie referencyjnej NBP). Obydwa kredyty będą spłacane przez kolejne 330 miesięcy.
- Obciążenie ratalne klientów banku wzrasta z 2448 zł do 2740 zł (kredyt mieszkaniowy: 2023 zł, dodatkowy kredyt: 717 zł). Przyczyną tej zmiany jest konieczność zastosowania wyższej stopy WIBOR (WIBOR 3M = 1,65%, LIBOR CHF 3M = -0,86%).
- Bank musi umorzyć małżonkom część zadłużenia (164 121 zł) i pogodzić się z niskimi odsetkami od sumy wynoszącej 193 649 zł. Kredytodawca może jednak „przerzucić” 19% kosztów umorzenia na budżet państwa (w formie niższego podatku CIT). Bank spróbuje też zrekompensować sobie łączne straty, poprzez mniej korzystne warunki nowych kredytów i depozytów.

Jak widać, rozwiązanie zaproponowane przez posłów PO jest dość skomplikowane i nie gwarantuje równego podziału obciążeń między bank oraz klienta. Znacznie bardziej prawdopodobny wydaje się wariant, w którym to bank przejmie mniejszą część kosztów. Mimo tego, sektor bankowy ma stracić około 9 mld zł po restrukturyzacji długów na zasadach proponowanych przez Platformę Obywatelską. W projekcie ustawy, który trafił do Sejmu nie znajdziemy informacji na temat sposobu obliczenia podanej kwoty (9 mld zł). Wydaje się ona zawyżona np. w porównaniu z wcześniejszymi szacunkami KNF-u. W tak ważnej kwestii, jak koszty przewalutowania, przydałyby się o wiele dokładniejsze wyjaśnienia.

Andrzej Prajsnar – RynekPierwotny.pl