Banki z największymi portfelami kredytów we frankach próbują rozwiązać problem osób, które nie mogą sprzedać mieszkania ze względu na wzrost wielkości zadłużenia. Jest kilka pomysłów, ale skorzystać z nich będzie trudno
Przeniesienie kredytu ze starej nieruchomości na nową – to główny punkt bankowego planu dla frankowiczów, zapowiedzianego pod koniec stycznia przez Związek Banków Polskich. Przepisanie hipoteki nie jest niczym nowym. Teoretycznie klient może zaproponować inną nieruchomość, która stanie się zabezpieczeniem zaciągniętego kredytu. Ale w praktyce łatwiej sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką, spłacić stary kredyt i zaciągnąć nowy na dom.
W przypadku kredytów we franku przeniesienie zabezpieczenia nie jest takie proste, a druga opcja (spłata ze sprzedaży mieszkania) często nie wchodzi w grę. Problemem jest wielkość zadłużenia, która po umocnieniu franka wyraźnie wzrosła i często jest większa niż wartość nieruchomości. Klient staje się hipotecznym więźniem: może i stać go na bieżącą obsługę kredytu, ale niewiele może zrobić z nieruchomością, którą kupił.
Co do zasady wszystkie banki, które mają duże portfele kredytów we frankach, godzą się na przenoszenie zabezpieczeń. Warunki? Najważniejsza jest nowa nieruchomość: jej wartość i wynikający z niej wskaźnik LTV (współczynnik wielkości zadłużenia do wartości nieruchomości). Nie może się on pogorszyć.
Przykład z mBanku: jeśli wartość nieruchomości to 250 tys. zł, wartość kredytu – 380 tys. zł, to nowa nieruchomość musi być warta 250 tys. zł lub więcej. Ewentualna różnica ma być wkładem własnym klienta, nie można zwiększyć kredytu. Emilia Kasperczak z mBanku zapowiada, że bank nie będzie żądać dodatkowych zabezpieczeń. Podobne deklaracje składa Getin Noble Bank.
– Z oferty mogą skorzystać klienci, którzy w dniu podpisania aneksu nie mają zaległości w spłacie. Nabywana nieruchomość, stanowiąca nowe zabezpieczenie, musi pochodzić z rynku wtórnego, a w przypadku zakupu od dewelopera – być oddana do użytkowania. Jeśli klient nabywa nieruchomość za cenę wyższą niż uzyskana ze sprzedaży poprzedniego zabezpieczenia, musi pokryć różnicę w cenie – tłumaczy Wojciech Sury, rzecznik Getin Noble Banku.
Niektórzy na nowo weryfikują wiarygodność klienta. – Bank może weryfikować zdolność kredytową, np. w sytuacji, w której następuje zmiana zabezpieczenia oraz odłączenie jednego z kredytobiorców – przyznaje Wojciech Kaczorowski, rzecznik Banku Millennium.
Rozmówcy podkreślają, że przy całej operacji nie zmienia się charakter kredytu. To nadal kredyt walutowy, spłacany na dotychczasowych warunkach.
Schody zaczynają się wtedy, gdy kredytobiorca nie ma wolnej gotówki na zakup nowego mieszkania i musi go sfinansować sprzedażą starego. Banki przyznają, że nie do końca dopracowały jeszcze system. W mBanku przymierzają się do proponowania klientom umowy kaucji: w notarialnym akcie sprzedaży będzie wskazany rachunek, na który nabywca starego mieszkania będzie przelewał zapłatę. Kwotą będzie wtedy dysponował bank i to ona będzie czasowym zabezpieczeniem kredytu. Kiedy kredytobiorca podpisze umowę kupna nowego mieszkania, bank przekaże pieniądze z kaucji sprzedającemu i dokona wpisu do hipoteki nowego mieszkania obciążenia z tytułu starego kredytu.
Taką metodę stosuje Getin Bank. Przed problemem uregulowania „czasowego zabezpieczenia” stoi PKO BP. W banku też „trwają prace” nad rozwiązaniem, które umożliwi przeniesienie zabezpieczenia walutowego na nowo kupowaną nieruchomość. Cel: umożliwienie sprzedaży starego mieszkania bez konieczności wcześniejszej spłaty kredytu.
– Zastanawiamy się nad propozycjami, jak umożliwić zakup nowej nieruchomości przy ryzyku sprzedaży tej starej i przeniesieniu hipoteki klientom, którzy nie mają zdolności kredytowej na zaciągnięcie nowego kredytu ani możliwości sprzedaży mieszkania i czasowej przeprowadzki w inne miejsce – zdradza Agnieszka Krawczyk z PKO BP. Nie podaje szczegółów. Z nieoficjalnych informacji wynika, że jedną z rozważanych opcji jest udzielanie frankowiczowi czegoś w rodzaju kredytu pomostowego: płaciłby on nim za nową nieruchomość. Taka pożyczka byłaby spłacana bezpośrednio po sprzedaży starego mieszkania. Oferta dotyczyłaby osób, które już rozpoczęły proces sprzedaży – np. podpisały umowę przedwstępną.
Mało konkretny w sprawie zabezpieczeń przejściowych jest też Bank Millennium. – To decyzje indywidualne, a sytuacja kredytobiorców jest różna, możliwe są różne rozwiązania techniczne w zależności od ustaleń stron, czyli kredytobiorcy z kupującym i sprzedającym, przy uwzględnieniu szczegółowych warunków zmiany określonych przez bank w decyzji kredytowej. Zasadą jest, że kredyt nie może pozostać bez zabezpieczenia, więc cała operacja musi zostać uzgodniona między jej stronami a bankiem – zaznacza Wojciech Kaczorowski, rzecznik banku.

Bank może znów weryfikować bieżącą zdolność kredytową klienta