Subskrybuj nas na Youtube
Nie dość, że banki mniej chętnie udzielają kredytów na mieszkania, to jeszcze nakładają na nie coraz wyższe marże. Z danych Open Finance wynika, że o ile w I kw. 2012 r. banki pobierały od nowych klientów średnio 1,32 pkt proc., o tyle pod koniec roku było to już 1,53 pkt proc. Wówczas duży wpływ na stawki miał kończący się program Rodzina na Swoim.
Część kredytodawców sprzedających produkty z rządową dopłatą podniosło marże w listopadzie i grudniu, by poprawić wyniki na akcji kredytowej.
/>
A wiele wskazuje, że to dopiero początek. Część specjalistów twierdzi, że trwały trend wzrostowy marż jest nieunikniony, bo nasze banki będą się starały wyrównać relatywnie niskie krajowe stawki z obowiązującymi w innych krajach, a w wielu za kredyt płaci się powyżej 3 pkt proc. Ze statystyk EBC wynika jednak, że marże obowiązujące w polskich bankach mieszczą się w środku stawki banków ze strefy euro.
Na wzrost marż wpływać będzie z pewnością pogarszająca się sytuacja makroekonomiczna. – O wysokości marż decyduje m.in. stopień ryzyka, jaki bank kalkuluje w momencie pożyczania pieniędzy. Jeżeli prognozuje pogorszenie się sytuacji na rynku pracy, wlicza to ryzyko w wysokość swojej marży – podkreśla Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus. A zdaniem ekonomistów czeka nas kilka kwartałów z wysokim bezrobociem i banki boją się wzrostu liczby klientów niespłacających zobowiązań.
O wzroście cen kredytów hipotecznych decydować będzie też zmiana sposobu finansowania. Większość polskich banków znajduje się w rękach zagranicznych spółek matek. Do niedawna miały ułatwiony dostęp do pieniędzy. – Budowały portfel hipoteczny w oparciu o tanie pożyczki od właścicieli – mówi Tomasz Bursa z Ipopema Securities. Ale to źródełko od dłuższego czasu wysycha i trzeba szukać innego. Może to być np. emisja listów zastawnych, co jest jednak droższe niż pożyczka od spółki matki.
Zdaniem ekspertów banki mogą przerzucić koszty na klientów pośrednio, oferując im inne wysokomarżowe produkty finansowe. Tu jednak możliwości są ograniczone. – Banki mogą je sprzedać tylko w momencie podpisywania umowy kredytowej – uważa Agnieszka Nierodka z Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego. Na razie nie odczuwamy rosnących marż, bo z nawiązką są one rekompensowane spadkiem stóp procentowych.
Marża nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych w złotych rośnie od kilku kwartałów i będzie rosła nadal. W krótkim terminie oddziaływać na to będzie spadek stóp procentowych. Dotąd były one relatywnie wysokie, przez co banki nie mogły swobodnie kształtować cenników, bo straciłyby klientów. – Spadek stóp umożliwi podniesienie marż – uważa Agnieszka Nierodka, ekonomistka Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego. RPP obniża stopy od jesieni 2012 r. i dokonała już czterech redukcji, łącznie o 100 pkt bazowych. Część tej obniżki banki wykorzystały do podwyższenia marży. Z wyliczeń Expandera wynika, że np. oprocentowanie kredytów na 75 proc. wartości nieruchomości spadło z 6,49 proc. we wrześniu ub.r. do 5,53 proc. w styczniu.
Na wzrost marż wpływać będzie też pogorszenie sytuacji na rynku pracy, może ono skutkować zwiększeniem się udziału kredytów zagrożonych w portfelu banków. To ryzyko instytucje będą wkalkulowywać w ceny produktów. Dziś wartość zadłużenia hipotecznego spłacanego z opóźnieniem wynosi ok. 23 mld zł.
Marże będą rosły także w dłuższym terminie. Zdecyduje o tym m.in. konieczność zmiany sposobu finansowania kredytów mieszkaniowych. Na rynkach bardziej rozwiniętych zadłużenie hipoteczne jest finansowane ze sprzedaży papierów wartościowych, np. listów zastawnych, co bywa kosztowne. Notowane na rynku Catalyst listy zastawne, wyemitowane przez dwa polskie banki, BRE i Pekao, oferują odsetki od 4,92 do 6,74 proc., gdy obecna wartość stawki WIBOR 1M, to ok. 3,9 proc.
W Polsce sprzedaż listów zastawnych na szerszą skalę się nie udała – wartość emisji to ok. 2,5 mld zł, przy całości rynku kredytów hipotecznych na poziomie ok. 314 mld zł. W dłuższej perspektywie banki będą musiały jednak wziąć pod uwagę konieczność zmiany modelu finansowania. I już o tym myślą. Cezary Stypułkowski, prezes BRE Banku, deklarował, że jego bank aktywność w segmencie kredytów hipotecznych będzie w większym stopniu uzależniał od emisji listów zastawnych.
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Polsce należy do najwyższych w Europie. Drożej jest tylko w Bułgarii, Rumunii i na Węgrzech.
