Spółdzielnia zgłosiła zamiar wykonania nowej, dostosowanej do wywozu odpadów komunalnych, altany śmietnikowej wraz z elementami małej architektury, a także wybudowania nowych chodników. Do zgłoszenia dołączyła projekt budowlany oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Czy powinna dołączyć też uchwałę o wyrażeniu zgody przez wszystkich spółdzielców (współwłaścicieli) na te roboty?
Spółdzielnia nie musi dołączać do zgłoszenia wykonania robót budowlanych zgody wszystkich spółdzielców (współwłaścicieli), gdyż ta nie jest wymagana. Pogląd potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 listopada 2019 r. (sygn. akt II OSK 3117/17). W orzeczeniu tym sąd podał, że roboty budowlane polegające na budowie altany śmietnikowej wraz z elementami małej architektury na nieruchomości pozostającej w zarządzie spółdzielni mieszkaniowej mieszczą się w zakresie pojęcia eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą jej współwłasność ma tytuł prawny do dysponowania nią na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 prawa budowlanego, w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej.
NSA podkreślił, że ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m.) nie różnicuje działań spółdzielni sprawującej zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Jest to zrozumiałe, jeżeli przyjmuje się, że zakres zarządu, o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m., dotyczy utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej. Przepisy u.s.m. nie definiują tego ostatniego pojęcia, ale według NSA obejmuje on wszelkiego rodzaju roboty budowlane, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej, co oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń objętych współwłasnością.
Roboty budowlane mogą więc obejmować nie tylko remont, lecz także przebudowę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (por. uchwała NSA z 19 października 2015 r., sygn. akt II OPS 2/15). W rozpatrywanej sprawie NSA ocenił, że zagospodarowanie objętej zgłoszeniem działki zmierza do polepszenia członkom spółdzielni oraz pozostałym współwłaścicielom warunków mieszkaniowych przez zaspokojenie ich potrzeb w zakresie gospodarowania odpadami i zapewnienie możliwości aktywnej rekreacji. Inwestycja ta niewątpliwie służy zatem prawidłowej eksploatacji nieruchomości objętych współwłasnością, spółdzielnia bowiem musi zapewnić prawidłową zbiórkę odpadów i ich sortowanie.
Podstawa prawna
• art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 148)
• art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 845; ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1309)