statystyki

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami: Klauzule niedozwolone stosowane zbyt często

autor: Anna Krzyżanowska19.01.2016, 07:20; Aktualizacja: 19.01.2016, 20:25
umowa-klucz

Za rażąco naruszające dobre obyczaje i godzące w interesy konsumentów uznano natomiast zastrzeżenia – w umowach na wyłączność – wypłaty wynagrodzenia, gdy do zawarcia umowy w czasie wyłączności doszło bez udziału pośrednika.źródło: ShutterStock

UOKiK zakończył badanie łódzkich biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Do większości miał zastrzeżenia. Teraz sprawdzani będą świętokrzyscy przedsiębiorcy.

reklama


reklama


Monitoringiem objętych zostało ponad 60 biur pośrednictwa. Do każdego z nich przesłano 5-stronicową ankietę, w której urząd prosił o podanie szczegółowych danych dotyczących prowadzonej działalności (patrz ramka). Pośrednicy zobligowani zostali również do przesłania wzorów umów, jakie zawierają z konsumentami.

– W ramach prowadzonych postępowań wystąpiliśmy łącznie do 41 spośród 61 zbadanych przedsiębiorców o zmiany w stosowanych wzorcach umów – informuje Paweł Ratyński z biura prasowego UOKiK.

I dodaje, że gros z nich zadeklarowało chęć modyfikacji umów oraz ich aneksowania.

O co pyta UOKiK pośredników

O co pyta UOKiK pośredników

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

– W pozostałych przypadkach nie wykluczamy możliwości wszczęcia postępowań w sprawie praktyk stanowiących naruszenie zbiorowych interesów konsumentów – zaznacza Ratyński.

Pewnych postanowień w umowach pośrednictwa zdaniem urzędu zabrakło.

– Chodzi m.in. o zapisy, które dawałyby konsumentowi możliwość złożenia reklamacji do usługodawcy, czyli pośrednika – wskazuje Zbigniew Kubiński, prezydent Federacji Porozumienia Polskiego Rynku Nieruchomości.

Zapłata bez umowy

Jakie natomiast niedozwolone klauzule zostały przez urząd dostrzeżone we wzorach umów? Na przykład te pozwalające na żądanie zapłaty prowizji w ciągu nawet kilku miesięcy po rozwiązaniu umowy o pośrednictwo. Wpisując takie zastrzeżenie, pośrednicy próbują się bronić przed sytuacjami, gdy zainteresowani zwlekają – do czasu wygaśnięcia umowy – z zawarciem umowy sprzedaży lokalu z klientem poleconym przez przedsiębiorcę. Wszystko po to, by uniknąć zapłaty prowizji. Według urzędu omawiane postanowienie wypełnia jednak dyspozycję art. 3851 par. 1 kodeksu cywilnego. W jego myśl postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. „Konsument, decydując się na zawarcie umowy na czas określony, oczekuje, że będzie ona wywoływać skutki prawne jedynie w okresie w niej wskazanym, a w przypadku umowy na czas nieoznaczony, po jej skutecznym wypowiedzeniu. Kwestionowany zapis powoduje, że umowa wywołuje skutki prawne także po upływie okresu, na jaki została zawarta. Prowadzi to do zachwiania równości stron umowy” – twierdzi urząd. Jego zdaniem zakreślane (zdarza się, że 6-miesięczne) okresy obligujące do zapłaty prowizji – mimo rozwiązania umowy – są zdecydowanie zbyt długie i nie mają należytego ekonomicznego uzasadnienia. „Klient korzystający z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami dąży do jak najszybszego zawarcia umowy, nie będzie czekał dłuższego okresu tylko po to, by dokonać transakcji bez udziału przedsiębiorcy” – przekonuje urząd. Powołując się na orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, podnosi natomiast, że kwestionowana klauzula pozbawia właściciela prawa do nieskrępowanego wykonywania służącego mu prawa własności. Stąd też takie ograniczenie narzucone wprost we wzorcu umowy, a więc jednostronnie, jest przejawem nadużycia pozycji profesjonalisty.

Ustalać, nie narzucać

Czy powyższe oznacza, że pośrednicy zostali pozbawieni bata na nieuczciwych klientów? Okazuje się, że nie.

– Klauzula mówi o narzuconych, nieuzgodnionych postanowieniach. Zapis o zapłacie prowizji po rozwiązaniu umowy powinien być więc w każdym przypadku negocjowany. Aby udowodnić ten fakt – do czego w razie kontroli zobligowany jest pośrednik – można np. do umowy dołączyć protokół z takich negocjacji – wskazuje Zbigniew Kubiński.

Jest jednak i prostszy sposób.

– Można również we wzorcu umowy pozostawić wolne miejsce i w toku indywidualnych uzgodnień z klientem odręcznie uzupełnić je o zapis obligujący do zapłaty wynagrodzenia – radzi ekspert.

Kwestia powyższa nie może być jednak rozwiązana poprzez zapis we wzorcu, na mocy którego klient pośrednika oświadcza, że treść umowy została z nim uzgodniona indywidualnie. Takie konstrukcje w umowach się jednak również znajdowały.

– Treść umowy jest ustalona indywidualnie, jeżeli strony się spotykają i uzgadniają poszczególne kwestie. W takim przypadku nie ma natomiast już potrzeby dodatkowego zastrzegania, że umowa została uzgodniona. Przedstawione zapisy stanowiły w mojej ocenie próbę obejścia przepisów o wzorcach – zaznacza adwokat Zbigniew Krüger z kancelarii Krüger & Partnerzy.

Wynagrodzenie za nic

Za rażąco naruszające dobre obyczaje i godzące w interesy konsumentów uznano natomiast zastrzeżenia – w umowach na wyłączność – wypłaty wynagrodzenia, gdy do zawarcia umowy w czasie wyłączności doszło bez udziału pośrednika.

„Wyłączność w umowie pośrednictwa oznacza, że zamawiający nie będzie korzystał z usług innych pośredników, nie oznacza to jednak, że nie będzie miał możliwości zawarcia samodzielnie umowy głównej, gdyż konsument, działając samodzielnie, nie pośredniczy” – tłumaczy urząd.

Pośrednikom wytknięto także korzystanie z postanowień pozwalających na wyłączenie ich odpowiedzialności za niezgodność oferty ze stanem faktycznym i prawnym. Zdaniem UOKiK zapis, zgodnie z którym pośrednik opiera się bez weryfikacji na informacjach podanych przez zgłaszających, stoi w sprzeczności z istotą jego zawodu. 

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję

reklama


Źródło:Dziennik Gazeta Prawna

Polecane

reklama

  • Wioletta(2016-01-19 16:54) Odpowiedz 83

    Brian jesli uwazasz ,ze posrednicy biora za "nic"to proponuje zalozyc wlasne biuro i popracowac za darmo...

  • Lex(2016-01-19 12:27) Odpowiedz 70

    Brian, widze, ze masz naprawde nikle pojecie o przcy posrednikow. Jesgo obowiazkiem jest doprowadzenie do transakcji wraz z weryfikacja prawna nieruchomosci - za to pobiera prowizje. JEst to najczesciej 3% od wartosci transakcji, standardem w PL jest to, ze placa obydwie strony. W sumie dostaje wiec ok 6% transakcji. Mozna tak jak w DE, gdzie placi tylko jedna strona, ale zwykle jest to 10% transakcji, albo w Hiszpanii gdzie oddasz 12% ceny. Wyjatkiem jest np Londyn, gdzie jest to zaledwie 1.5% od wartosci pobieranej od sprzedajacego. Ale tutaj mowimy o warosciach nieruchomosci 6mln PLN+, tak wiec prowizja i tak jest gigantyczna. Pozdrawiam

  • mruk(2016-01-19 21:09) Odpowiedz 71

    Brian - w jednym się zgadzamy - niedługo nie będzie pośredników. Wszyscy oleją ten zawód i przerzucą się na co innego, bo Polska to jednak kraj "Januszy" gospodarki potrafiących wszystko. Prawda jest taka, że dobry pośrednik sprzedaje szybciej i korzystniej, a 6%prowizji (2x 3%) zwraca się obydwu stronom. A potem po latach klienci wracają, bo byli zadowoleni. Ale tego Badziewiakowie nie ogarną :-)

  • Ala(2016-01-19 13:44) Odpowiedz 63

    Brian, korzystanie z agencji jest korzystne dla obu stron ponieważ agencja ma AC. Agent zajmuje się sprawdzeniem czy mieszkanie nie jest obciążone, jaka jest jego sytuacja prawna itp. jeżeli jakimś cudem nabędziesz nieruchomość która jest obciążona, możesz dostać odszkodowanie od ubezpieczyciela agencji. Dodatkowo agent potrafi wybrać dla Ciebie mieszkanie w dobrej cenie, lokalizacji, w dobrym stanie, które w razie potrzeby łatwo będzie sprzedać. Pozdrawiam

  • Brian(2016-01-19 12:02) Odpowiedz 517

    Największe świństwo od pośredników to gdy chcą wyłudzić prowizję od obu stron transakcji. Mówię o sytuacji, gdy sprzedający zleca sprzedaż mieszkania pośrednikowi. Ja napotykam się na ogłoszenie umieszczone przez pośrednika w internecie, dzwonię do pośrednika, żeby mi pokazał mieszkanie, a on pokaże owszem, pod warunkiem, że ja podpiszę z nim umowę o poszukiwanie mieszkania. I tym sposobem, gdybym chciał kupić mieszkanie to pośrednik kasuje od zlecającego i oglądającego. No zwykłe świństwo. To we Wrocławiu na przykład jest notoryczne. Tak mnie to wkurza, że szukam już wyłącznie po ogłoszeniach prywatnych. I dziwię się, że ludzie wciąż korzystają z pośredników, bo oni nic więcej nie robią jak tylko wrzucają ogłoszenie do internetu, najczęściej na allegro, i tyle. Oglądanie mieszkania praktycznie zawsze jest w obecności właściciela. Ludziska, wrzucić do netu parę zdjęć to każdy potrafi, a oszczędność z tego spora.

    Pokaż odpowiedzi (1)
  • Zbigniew (2016-01-19 14:33) Odpowiedz 53

    Klasyczny konflikt interesów. Jak pośrednik ma znaleźć mieszkanie dla kupującego w "dobrej cenie", skoro prowizję płaci mu też sprzedający, a w jego interesie jest by sprzedać jak najdrożej. Prowizja od obu sron transakcji to abberacja

  • Kasia (2016-01-21 08:52) Odpowiedz 30

    Branie prowizji od jednej strony... Czasem biura piszą wynagrodzenie kupującego pokrywa sprzedający. Gdy sprzedający ,,pokrywa,, prowizję kupującego to urząd skarbowy może: 1. potraktować to jako ukrytą darowiznę na rzecz kupującego 2. uznać, iż kupującemu miał ukryty dochód z tego tytułu Żeby potem nie myło tak jak z piekarzem który rozdawał chleb ... A po latach miał ogromny podatek do zapłacenia. Czynności pośrednictwa są czynnościami odpłatnymi.

  • Gosia(2016-01-20 07:27) Odpowiedz 31

    Witam, Jestem pośrednikiem. Branie od jednej strony jest nie etyczne. Wynajmowałam dużą powierzchnie, płacił mi tylko właściciel .Wiedziałam z poprzednich negocjacji że właściciel może zejść z ceny o 3 tysiące mniej, ale nie mogę działać na niekorzyść klienta, który mi płaci. Więc najemca rzez okres 5 lat będzie płacił 3 a może więcej czynszu dla właściciela. Czy to jest etyczne. Każdy myśli żeby nie zapłacić. Ale przecież jakość trafiacie na te ogłoszenia a nie na ogłoszenia właścicieli, ktos poswięca czas te dzisiatki pokazywań nieruchomości, to jest żmudna praca, która musisz się znać na negocjacji, własności , umieć rozwiać z klientem, Bardzo dużo przerabiałam ludzi , którzy się nie nadają do takiego zajęcia i gwarantuje że typ Brajana nic by nie zarobił. Bo to praca dla ludzi z dystansem, cierpliwością odpowiednim podejściem i do pracy i do klienta oraz bardzo pracowitych. Dostajemy prowizje tylko od transakcji zamkniętych a ilu jest oszustów którzy próbują za naszymi plecami się dogadać, ile z naszych wyjazdów dopinanych jest prowizją czy ktoś robił statystyki. Zawsze znajdziemy Barjana a mój klient będzie płacił więcej możecie obliczyć ile , i czy 0 % wyszło mu na dobre. ?

  • Ilona Hoffmann(2016-01-21 15:04) Odpowiedz 12

    Klauzule niedozwolone to zmora. Ostatnio trafiłam na roczny raport klauzulowy, tj. podsumowanie roku 2015 pod kątem ich liczby w porównaniu do lat poprzednich itp. Artykuł z prawo.egospodarka, możecie sprawdzić sami -> http://www.prawo.egospodarka.pl/129396,Klauzule-niedozwolone-raport-2015,1,84,1.html Wnioski? Jest lepiej - klauzul niedozwolonych jest po prostu mniej, a konsumenci są coraz bardziej świadomi. To dobrze, lecz nadal nie fascynująco. Oby UOKiK na prawdę kontrolował tych oszustów...

  • Gosia(2016-01-20 07:27) Odpowiedz 12

    Witam, Jestem pośrednikiem. Branie od jednej strony jest nie etyczne. Wynajmowałam dużą powierzchnie, płacił mi tylko właściciel .Wiedziałam z poprzednich negocjacji że właściciel może zejść z ceny o 3 tysiące mniej, ale nie mogę działać na niekorzyść klienta, który mi płaci. Więc najemca rzez okres 5 lat będzie płacił 3 a może więcej czynszu dla właściciela. Czy to jest etyczne. Każdy myśli żeby nie zapłacić. Ale przecież jakość trafiacie na te ogłoszenia a nie na ogłoszenia właścicieli, ktos poswięca czas te dzisiatki pokazywań nieruchomości, to jest żmudna praca, która musisz się znać na negocjacji, własności , umieć rozwiać z klientem, Bardzo dużo przerabiałam ludzi , którzy się nie nadają do takiego zajęcia i gwarantuje że typ Brajana nic by nie zarobił. Bo to praca dla ludzi z dystansem, cierpliwością odpowiednim podejściem i do pracy i do klienta oraz bardzo pracowitych. Dostajemy prowizje tylko od transakcji zamkniętych a ilu jest oszustów którzy próbują za naszymi plecami się dogadać, ile z naszych wyjazdów dopinanych jest prowizją czy ktoś robił statystyki. Zawsze znajdziemy Barjana a mój klient będzie płacił więcej możecie obliczyć ile , i czy 0 % wyszło mu na dobre.

  • cemes(2016-04-18 11:15) Odpowiedz 00

    Odnośnie do prowizji - JARTOM nie brał od nas prowizji jakiejkolwiek jako od kupujących i moim zdaniem tak powinno być. Sprzedający - rozumiem, powinien zapłacić, ale kupujący? To powinien być standard, ale nie jest i nie będzie.

  • Kluska(2016-03-12 15:35) Odpowiedz 00

    dobrze że chociaż uwolnili zawód pośrednika, przedtem to dopiero była zamknięta mafia

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Rankingi i raporty

Prawo na co dzień

Galerie

reklama