Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami: Klauzule niedozwolone stosowane zbyt często

UOKiK zakończył badanie łódzkich biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Do większości miał zastrzeżenia. Teraz sprawdzani będą świętokrzyscy przedsiębiorcy.

O co pyta UOKiK pośredników / Dziennik Gazeta Prawna

Monitoringiem objętych zostało ponad 60 biur pośrednictwa. Do każdego z nich przesłano 5-stronicową ankietę, w której urząd prosił o podanie szczegółowych danych dotyczących prowadzonej działalności (patrz ramka). Pośrednicy zobligowani zostali również do przesłania wzorów umów, jakie zawierają z konsumentami.

– W ramach prowadzonych postępowań wystąpiliśmy łącznie do 41 spośród 61 zbadanych przedsiębiorców o zmiany w stosowanych wzorcach umów – informuje Paweł Ratyński z biura prasowego UOKiK.

I dodaje, że gros z nich zadeklarowało chęć modyfikacji umów oraz ich aneksowania.

– W pozostałych przypadkach nie wykluczamy możliwości wszczęcia postępowań w sprawie praktyk stanowiących naruszenie zbiorowych interesów konsumentów – zaznacza Ratyński.

Pewnych postanowień w umowach pośrednictwa zdaniem urzędu zabrakło.

– Chodzi m.in. o zapisy, które dawałyby konsumentowi możliwość złożenia reklamacji do usługodawcy, czyli pośrednika – wskazuje Zbigniew Kubiński, prezydent Federacji Porozumienia Polskiego Rynku Nieruchomości.

Zapłata bez umowy

Jakie natomiast niedozwolone klauzule zostały przez urząd dostrzeżone we wzorach umów? Na przykład te pozwalające na żądanie zapłaty prowizji w ciągu nawet kilku miesięcy po rozwiązaniu umowy o pośrednictwo. Wpisując takie zastrzeżenie, pośrednicy próbują się bronić przed sytuacjami, gdy zainteresowani zwlekają – do czasu wygaśnięcia umowy – z zawarciem umowy sprzedaży lokalu z klientem poleconym przez przedsiębiorcę. Wszystko po to, by uniknąć zapłaty prowizji. Według urzędu omawiane postanowienie wypełnia jednak dyspozycję art. 385¹ par. 1 kodeksu cywilnego. W jego myśl postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. „Konsument, decydując się na zawarcie umowy na czas określony, oczekuje, że będzie ona wywoływać skutki prawne jedynie w okresie w niej wskazanym, a w przypadku umowy na czas nieoznaczony, po jej skutecznym wypowiedzeniu. Kwestionowany zapis powoduje, że umowa wywołuje skutki prawne także po upływie okresu, na jaki została zawarta. Prowadzi to do zachwiania równości stron umowy” – twierdzi urząd. Jego zdaniem zakreślane (zdarza się, że 6-miesięczne) okresy obligujące do zapłaty prowizji – mimo rozwiązania umowy – są zdecydowanie zbyt długie i nie mają należytego ekonomicznego uzasadnienia. „Klient korzystający z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami dąży do jak najszybszego zawarcia umowy, nie będzie czekał dłuższego okresu tylko po to, by dokonać transakcji bez udziału przedsiębiorcy” – przekonuje urząd. Powołując się na orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, podnosi natomiast, że kwestionowana klauzula pozbawia właściciela prawa do nieskrępowanego wykonywania służącego mu prawa własności. Stąd też takie ograniczenie narzucone wprost we wzorcu umowy, a więc jednostronnie, jest przejawem nadużycia pozycji profesjonalisty.

Szczególna ochrona abonenta? Tak, ale nie przedsiębiorcy

Ustalać, nie narzucać

Czy powyższe oznacza, że pośrednicy zostali pozbawieni bata na nieuczciwych klientów? Okazuje się, że nie.

– Klauzula mówi o narzuconych, nieuzgodnionych postanowieniach. Zapis o zapłacie prowizji po rozwiązaniu umowy powinien być więc w każdym przypadku negocjowany. Aby udowodnić ten fakt – do czego w razie kontroli zobligowany jest pośrednik – można np. do umowy dołączyć protokół z takich negocjacji – wskazuje Zbigniew Kubiński.

Jest jednak i prostszy sposób.

– Można również we wzorcu umowy pozostawić wolne miejsce i w toku indywidualnych uzgodnień z klientem odręcznie uzupełnić je o zapis obligujący do zapłaty wynagrodzenia – radzi ekspert.

Kwestia powyższa nie może być jednak rozwiązana poprzez zapis we wzorcu, na mocy którego klient pośrednika oświadcza, że treść umowy została z nim uzgodniona indywidualnie. Takie konstrukcje w umowach się jednak również znajdowały.

Kredyty we frankach: Wyrok miałby skrzywdzić bank? To wyroku nie będzie

– Treść umowy jest ustalona indywidualnie, jeżeli strony się spotykają i uzgadniają poszczególne kwestie. W takim przypadku nie ma natomiast już potrzeby dodatkowego zastrzegania, że umowa została uzgodniona. Przedstawione zapisy stanowiły w mojej ocenie próbę obejścia przepisów o wzorcach – zaznacza adwokat Zbigniew Krüger z kancelarii Krüger & Partnerzy.

Wynagrodzenie za nic

Za rażąco naruszające dobre obyczaje i godzące w interesy konsumentów uznano natomiast zastrzeżenia – w umowach na wyłączność – wypłaty wynagrodzenia, gdy do zawarcia umowy w czasie wyłączności doszło bez udziału pośrednika.

„Wyłączność w umowie pośrednictwa oznacza, że zamawiający nie będzie korzystał z usług innych pośredników, nie oznacza to jednak, że nie będzie miał możliwości zawarcia samodzielnie umowy głównej, gdyż konsument, działając samodzielnie, nie pośredniczy” – tłumaczy urząd.

Pośrednikom wytknięto także korzystanie z postanowień pozwalających na wyłączenie ich odpowiedzialności za niezgodność oferty ze stanem faktycznym i prawnym. Zdaniem UOKiK zapis, zgodnie z którym pośrednik opiera się bez weryfikacji na informacjach podanych przez zgłaszających, stoi w sprzeczności z istotą jego zawodu.